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《土地管理基礎(chǔ)知識》考試復習資料(17)

更新時間:2009-10-19 23:27:29 來源:|0 瀏覽0收藏0

    一、內(nèi)容提要:

  1.總則

  2.第二章 房地產(chǎn)開發(fā)用地

  3、第三章房地產(chǎn)開發(fā)

  4、第四章房地產(chǎn)交易

  5、第五章房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理

  6、第六章法律責任

  7、第七章附則

  二、考試目的及基本要求

  本講的考試目的是測試應考人員對城市房地產(chǎn)管理法知識的理解與掌握程度。

  三、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》出臺背景、實施時間:

  1、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》出臺背景及實施時間:1994年7月5日第八屆全國人民代表大會常務委員會第八次會議通過。自1995年1月1日起執(zhí)行。

  四、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》年確立的基本制度

  1、房地產(chǎn)成交價格申報制度

  《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定,“國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),應當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價,不得瞞報或者作不實的申報。”2001年8月建設(shè)部令第96號發(fā)布的《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》(以下簡稱《轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》)中也規(guī)定:“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請,并申報成交價格”;“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應當以申報的成交價格作為繳納稅費的依據(jù)。成交價格明顯低于正常市場價格的,以評估價格作為繳納稅費的依據(jù)”。

  只要交易雙方按照不低于正常市場價格交納了稅費,無論其合同價格為多少,都不影響辦理房地產(chǎn)交易和權(quán)屬登記的有關(guān)手續(xù)。房地產(chǎn)行政主管部門發(fā)現(xiàn)交易雙方的成交價格明顯低于市場正常價格時,并不是要求交易雙方當事人更改成交價格,只是通知交易雙方應當按市場評估交納有關(guān)稅費。

  2、房地產(chǎn)價格評估制度

  《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。房地產(chǎn)價格評估,應當遵循公正、公平、公開的原則,按照國家規(guī)定的技術(shù)標準和評估程序,以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ),參照當?shù)氐氖袌鰞r格進行評估?!薄盎鶞实貎r、標定地價和各類房屋重置價格應當定期確定并公布。具體辦法由國務院規(guī)定?!?/P>

  3、房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度

  《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定:“國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度。”《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》進一步明確:“國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度。房地產(chǎn)價格評估人員分為房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價員?!狈康禺a(chǎn)估價師必須是經(jīng)國家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認證,取得《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書》,并經(jīng)注冊登記取得《房地產(chǎn)估價師注冊證》的人員。未取得《房地產(chǎn)估價師注冊證》的人員,不得以房地產(chǎn)估價師的名義從事房地產(chǎn)估價業(yè)務?!?/P>

  例題:《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的房地產(chǎn)交易基本制度有()。

  A.房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度

  B.房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格認證制度

  C.房地產(chǎn)價格申報制度

  D.房地產(chǎn)價格評估制度

  答案:ACD

  解析:房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格認證制度,不是《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的房地產(chǎn)交易基本制度。

  五、內(nèi)容輔導:

  第一章總則

  一、基本概念

  1、房屋,是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。

  2、房地產(chǎn)開發(fā),是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。

  3、本法所稱房地產(chǎn)交易,包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃?!?/P>

    二、重要條款

  第一條為了加強對城市房地產(chǎn)的管理,維護房地產(chǎn)市場秩序,保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益,促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,制定本法。

  第二條在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地(以下簡稱國有土地)范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán),從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易,實施房地產(chǎn)管理,應當遵守本法。

  第三條國家依法實行國有土地有償、有期使用制度。但是,國家在本法規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)的除外。

  第六條國務院建設(shè)行政主管部門、土地管理部門依照國務院規(guī)定的職權(quán)劃分,各司其職,密切配合,管理全國房地產(chǎn)工作。

  縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門的機構(gòu)設(shè)置及其職權(quán)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

  例題(判斷):國家依法實行國有土地有償、有期使用制度。國家在《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)也不除外。()。

  答案:X、

  解析:國家依法實行國有土地有償、有期使用制度。但是,國家在本法規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)的除外。

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  第二章房地產(chǎn)開發(fā)用地

  一、基本概念

  1、土地使用權(quán)出讓

  第七條土地使用權(quán)出讓,是指國家將國有土地使用權(quán)(以下簡稱土地使用權(quán))在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者,由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

  2、土地使用權(quán)劃撥,是指縣級以上人民政府依法批準,在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用,或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。

  二、重要條款

  第八條城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地,經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后,該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。

  第九條土地使用權(quán)出讓,必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計劃。

  第十條縣級以上地方人民政府出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的,須根據(jù)省級以上人民政府下達的控制指標擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案,按照國務院規(guī)定,報國務院或者省級人民政府批準。

  第十一條土地使用權(quán)出讓,由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件,由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬訂方案,按照國務院規(guī)定,報經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準后,由市、縣人民政府土地管理部門實施。直轄市的縣人民政府及其有關(guān)部門行使前款規(guī)定的權(quán)限,由直轄市人民政府規(guī)定。

  第十二條土地使用權(quán)出讓,可以采取拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式。

  商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地,有條件的,必須采取拍賣、招標方式;沒有條件,不能采取拍賣、招標方式的,可以采取雙方協(xié)議的方式。采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。

  第十三條土地使用權(quán)出讓最高年限由國務院規(guī)定。

  第十四條土地使用權(quán)出讓,應當簽訂書面出讓合同。

  第十五條土地使用者必須按照合同約定,支付土地使用權(quán)出讓金;未按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的,土地管理部門有權(quán)解除合同,并可以請求違約賠償。

  第十六條土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的,市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓的土地合同約定,提供出讓的土地;未按照出讓合同約定提供出讓的土地的,土地使用者有權(quán)解除合同,由土地管理部門返還土地使用權(quán)出讓金,土地使用者并可以請求違約賠償。

  第十七條土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的,必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意,簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,相應調(diào)整土地使用出讓金。

  第十八條土地使用權(quán)出讓金應當全部上繳財政,列入預算,用于城市基礎(chǔ)設(shè)施和土地開發(fā)。土地使用權(quán)出讓金上繳和使用的具體辦法由國務院規(guī)定。

  第十九條國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán),在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回;在特殊情況下,根據(jù)社會公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回,并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應的補償。

  第二十條土地使用權(quán)因土地滅失而終止。

  第二十一條土地使用權(quán)出讓合同的使用年限屆滿,土地使用者需要繼續(xù)使用土地的,應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期,除根據(jù)社會公共利益需要繼續(xù)收回該幅土地的,應當予以批準。經(jīng)批準準予續(xù)期的,應當重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。

  土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用權(quán)由國家無償收回。

  第二十三條下列建設(shè)用地的土地使用權(quán),確屬必需的,可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥:

  (一)國家機關(guān)用地和軍事用地;

  (二)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;

  (三)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目;

  (四)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

  三、重點問題

  例題:縣級以上地方政府出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的,須根據(jù)省以上政府下達的控制指標,擬定年度出讓土地使用權(quán)總面積方案,按規(guī)定報()或()批準。

  A. 國土資源部

  B. 國務院

  C. 省級人民政府

  D. 縣級人民政府

  答案:BC

  解析:縣級以上地方人民政府出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的,須根據(jù)省級以上人民政府下達的控制指標擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案,按照國務院規(guī)定,報國務院或者省級人民政府批準。

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    第三章房地產(chǎn)開發(fā)

  一、基本概念

  1、城市規(guī)劃指為了實現(xiàn)一定時期內(nèi)城市的經(jīng)濟和社會發(fā)展目標,確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向,合理利用城市土地,協(xié)調(diào)城市空間布局和各項建設(shè)的綜合部署和具體安排。城市規(guī)劃是建設(shè)城市和管理城市的基本依據(jù),是保證城市土地合理利用和房地產(chǎn)開發(fā)等經(jīng)營活動協(xié)調(diào)進行的前提和基礎(chǔ),是實現(xiàn)城市經(jīng)濟和社會發(fā)展目標的重要手段。城市規(guī)劃經(jīng)過法律規(guī)定的程序?qū)徟_立后,就具有法規(guī)效力,城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的各項土地利用和建設(shè)活動,都必須按照城市規(guī)劃進行。

  2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的,從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營的企業(yè)。

  二、重要條款

  第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃,按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則,實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。

  第二十五條以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的,必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的,可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費;滿二年未動工開發(fā)的,可以無償收回土地使用權(quán);但是,因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。

  第二十六條房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計、施工,必須符合國家的有關(guān)標準和規(guī)范。

  房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工,經(jīng)驗收合格后,方可交付使用。

  第二十七條依法取得的土地使用權(quán),可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定,作價入股,合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。

  第二十八條國家采取稅收等方面的優(yōu)惠措施鼓勵和扶持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)居民住宅。

  第二十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的,從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),應當具備下列條件:

  (一)有自己的名稱和組織機構(gòu);

  (二)有固定的經(jīng)營場所;

  (三)有符合國務院規(guī)定的注冊資本;

  (四)有足夠的專業(yè)技術(shù)人員;

  (五)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

  設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),應當向工商行政管理部門申請設(shè)立登記。工商行政管理部門對符合本法規(guī)定條件的,應當予以登記。發(fā)給營業(yè)執(zhí)照,對不符合本法規(guī)定條件的,不予登記。

  設(shè)立有限責任公司、股份有限公司,從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的,還應當執(zhí)行公司法的有關(guān)規(guī)定。

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi),應當?shù)降怯洐C關(guān)所在地的縣級以上人民政府規(guī)定的部門備案。

  第三十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本與投資總額的比例應當符合國家有關(guān)規(guī)定。

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)房地產(chǎn)的,分期投資額應當與項目規(guī)模相適應,并按照土地使用權(quán)出讓合同的約定,按期投入資金,用于項目建設(shè)。

  例題:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的() 個月內(nèi),應當?shù)降怯洐C關(guān)所在地的縣級以上人民政府規(guī)定的部門備案。

  A.一

  B.二

  C.三

  D.五

  答案:A

  解析:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi),應當?shù)降怯洐C關(guān)所在地的縣級以上人民政府規(guī)定的部門備案。

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  第四章房地產(chǎn)交易

  一、基本概念

  1、基準地價

  2、標定地價

  3、重置價格

  4、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

  5、商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預先出售給承購人,由承購人預付定金或房價款的行為。

  6、房地產(chǎn)抵押,是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時,抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。 
    7、房屋租賃,是指房屋所得權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行為。

  三、重要條款

  第三十一條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時,房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。

  第三十二條基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布。具體辦法由國務院規(guī)定。

  第三十五條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押,當事人應當依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。

  第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

  第三十七條下列房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓:

  (一)以出讓方式取得土地使用權(quán)的,不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的;

  (二)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

  (三)依法收回土地使用權(quán)的;

  (四)共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的;

  (五)權(quán)屬有爭議的;

  (六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;

  (七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

  第三十八條以出讓方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時,應當符合下列條件:

  (一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書;

  (二)按照出讓合同約定進行投資開發(fā),屬于房屋建設(shè)工程的,完成開發(fā)投資總額的百分二十五以上,屬于成片開發(fā)土地的,形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

  轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的,還應當持有房屋所有權(quán)證書。

  第三十九條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時,應當按照國務院規(guī)定,報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的,應當由受讓方轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)出讓手續(xù),并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

  以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時,有批準權(quán)的人民政府按照國務院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的,轉(zhuǎn)讓方應當按照國家規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

  第四十條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,應當簽訂書面合同,合同中應當載明土地使用權(quán)取得的方式。

  第四十一條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時,土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務隨之轉(zhuǎn)移。

  第四十二條以出讓方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后,其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

  第四十三條以出讓方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后,受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的,必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意,簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,相應調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

  第四十四條商品房預售,應當符合下列條件:

  (一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書;

  (二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

  (三)按提供預售的商品房計算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上,并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期;

  (四)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記,取得商品房預售許可證明。商品房預售人應當按照國家有關(guān)規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預售所得款項,必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

  第四十五條商品房預售的,商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題,由國務院規(guī)定。

  第四十六條房地產(chǎn)抵押,是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時,抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。

  第四十七條依法取得房屋所有權(quán)邊同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán),可以設(shè)定抵押權(quán)。以出讓方式取得的土地使用權(quán),可以設(shè)定抵押權(quán)。

  第四十八條房地產(chǎn)抵押,應當憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理。

  第四十九條房地產(chǎn)抵押,抵押人和抵押權(quán)人應當簽訂書面抵押合同。

  第五十條設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的,依法拍賣該房地產(chǎn)后,應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后,抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。

  第五十一條房地產(chǎn)抵押合同簽訂后,土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時,可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣,但對拍賣新增房屋所得,抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。

  第五十三條房屋租賃,出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同,約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款,以及雙方的其他權(quán)利和義務,并向房產(chǎn)管理部門登記備案。

  第五十四條住宅用房的租賃,應當執(zhí)行國家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的,由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。

  第五十五條以營利為目的,房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的,應當將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務院規(guī)定。

  第五十六條房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)包括房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)、房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)等。

  第五十七條房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)應當具備下列條件:

  (一)有自己的名稱和組織機構(gòu);

  (二)有固定的服務場所;

  (三)有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費;

  (四)有足夠數(shù)量的專業(yè)人員;

  (五)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

    設(shè)立房地產(chǎn)中介服務機構(gòu),應當向工商行政管理部門申請設(shè)立登記,領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后,方可開業(yè)。

  例題:以()為目的,房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的,應當將租金中所含土地收益上繳國家。

  A.自用

  B.自住

  C.營利

  D.自建

  答案:C

  解析:以營利為目的,房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的,應當將租金中所含土地收益上繳國家。

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  第五章房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理

  一、基本概念

  1、房地產(chǎn)權(quán)屬登記是指經(jīng)權(quán)利人申請,由房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)將有關(guān)申請人的房地產(chǎn)權(quán)利事項記載于房地產(chǎn)登記簿并進行公示的行為。

  2、房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度是現(xiàn)代物權(quán)法中的一項重要制度,《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定,國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。

  二、重要制度

  1、國家實行土地使用權(quán)和房屋權(quán)登記發(fā)證制度。

  三、重要條款

  第六十條以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán),應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記,經(jīng)縣級以上地方人民政府土地管理部門核實,由同級人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。

  在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的,應當憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記,由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時,應當向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)管理變更登記,并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記,經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實,由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。法律另有規(guī)定的,依照有關(guān)法律的規(guī)定辦理。

  第六十一條房地產(chǎn)抵押時,應當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。

  因處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的,應當依照本章規(guī)定辦理過戶登記。

  第六十二條經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定,縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負責房產(chǎn)管理和土地管理工作的,可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書,依照本法第六十條的規(guī)定,將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)土地的使用權(quán)的確認和變更,分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書。

  例題(判斷):以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán),應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記,由縣級以上地方人民政府土地管理部門核實并頒發(fā)土地使用權(quán)證書。( )。

  答案:X

  解析:以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán),應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記,經(jīng)縣級以上地方人民政府土地管理部門核實,由同級人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。

  第六章法律責任

  第六十三條違反本法第十條、第十一條的規(guī)定,擅自批準出讓或者擅自出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的,由上級機關(guān)或者所在單位給予有關(guān)責任人員行政處分。

  第六十四條違反本法第二十九條的規(guī)定,未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的,由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的,沒收違法所得,可以并處罰款。

  第六十五條違反本法第三十八條第一款的規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的,由縣級以上人民政府土地管理部門沒收違法所得,可以并處罰款。

  第六十六條違反本法第三十九條第一款的規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,由縣級以上人民政府土地管理部門責令繳納土地使用權(quán)出讓金,沒收違法所得,可以并處罰款。

  第六十七條違反本法第四十四條第一款的規(guī)定預售商品房的,由縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門責令停止預售活動,沒收違法所得,可以并處罰款。

  第六十八條違反本法第五十七條的規(guī)定,未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)中介服務業(yè)務的,由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產(chǎn)中介服務業(yè)務活動,沒收違法所得,可以并處罰款。

  第六十九條沒有法律、法規(guī)的依據(jù),向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收費的,上級機關(guān)應當責令退回所收取的錢款;情節(jié)嚴重的,由上級機關(guān)或者所在單位給予直接責任人員行政處分。

  第七十條房產(chǎn)管理部門、土地管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán),構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責任;不構(gòu)成犯罪的,給予行政處分。

  房產(chǎn)管理部門、土地管理部門工作人員利用職務上的便利,索取他人財物,或者非法收受他人財物為他人謀取利益,構(gòu)成犯罪的,依照懲治貪污罪賄賂罪的補充規(guī)定追究刑事責任;不構(gòu)成犯罪的,給予行政處分。

  第七章附則

  第七十一條在城市規(guī)劃區(qū)外的國有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán),從事房地產(chǎn)開發(fā)、交易活動以及實施房地產(chǎn)管理,參照本法執(zhí)行。

  第七十二條本法自1995年1月1日起執(zhí)行。

  例題:《城市房地產(chǎn)管理法》自()起執(zhí)行。

  A.1994年1月1日

  B.1995年1月1日

  C.1996年1月1日

  D.1997年1月1日

  答案:B

  解析:《城市房地產(chǎn)管理法》自1995年1月1日起執(zhí)行。

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