《土地管理基礎(chǔ)知識》考試復(fù)習(xí)資料(4)

    (一)土地產(chǎn)權(quán)概念(掌握)

　　一、內(nèi)容提要：

　　1.土地產(chǎn)權(quán)概念

　　2.土地產(chǎn)權(quán)的構(gòu)成

　　3.土地制度概念

　　4.我國土地所有權(quán)制度

　　5.我國土地使用權(quán)制度

　　6.土地他項權(quán)利制度

　　7.主要國家和地區(qū)的土地制度

　　二、考試目的

　　本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對土地權(quán)利制度的理解與掌握程度。

　　三、考試基本要求

　　掌握：土地產(chǎn)權(quán)的概念及構(gòu)成、土地所有權(quán)制度和土地使用權(quán)制度。

　　熟悉：土地制度的概念，土地他項權(quán)利制度。

　　了解：主要國家和地區(qū)的土地制度。

　　四、內(nèi)容輔導(dǎo)：

　　(一)土地產(chǎn)權(quán)概念(掌握)

　　土地產(chǎn)權(quán)是指權(quán)利人在其權(quán)利存在的土地上，為實現(xiàn)其利用土地的目的，分別依法行使其權(quán)利時對土地的用益、流轉(zhuǎn)、管理權(quán)。

　　土地產(chǎn)權(quán)是指存在于土地之上的排他性完全權(quán)利，包括土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地租賃權(quán)、土地抵押權(quán)、土地繼承權(quán)、地役權(quán)等多項權(quán)利。

　　(二)土地產(chǎn)權(quán)的構(gòu)成(掌握)

　　土地產(chǎn)權(quán)指存在于土地之中的排他性完全權(quán)利，是有關(guān)土地財產(chǎn)的一切權(quán)利的總和。是一個權(quán)利束，包括土地所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、繼承權(quán)、地役權(quán)等。

　　例題：土地產(chǎn)權(quán)包括()等。

　　A.土地所有權(quán)

　　B.土地租賃權(quán)

　　C.土地使用權(quán)

　　D.土地抵押權(quán)

　　答案:ABCD

　　解析:

　　土地產(chǎn)權(quán)指存在于土地之中的排他性完全權(quán)利，是有關(guān)土地財產(chǎn)的一切權(quán)利的總和。是一個權(quán)利束，包括土地所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、繼承權(quán)、地役權(quán)等

　　(三)土地制度概念(熟悉)

　　1、土地制度的定義

　　土地制度是一切社會形態(tài)中最重要、最基本的制度，它對一個國家一定時期的上層建筑起著決定性的作用。土地政策是土地制度得以實行的措施體系或行為準(zhǔn)則。

　　土地制度是指在特定的社會經(jīng)濟(jì)條件下土地關(guān)系的總稱，它包括土地所有制、土地使用制和土地管理制度。

　　土地所有制是指人們在一定社會條件下?lián)碛型恋氐慕?jīng)濟(jì)形式。它是整個土地制度的核心，是土地關(guān)系的基礎(chǔ)。土地所有權(quán)是土地所有制的法律體現(xiàn)形式。土地所有制是社會制度的根本制度之一。土地所有制作為社會生產(chǎn)關(guān)系的組成部分，是由社會生產(chǎn)方式所決定的。而社會生產(chǎn)方式歸根到底是由生產(chǎn)力的狀況決定的。因此，不同的土地所有制，最終也是由生產(chǎn)力狀況所決定的。

　　土地使用制是對土地使用的程序、條件和形式的規(guī)定，是土地制度的另一個重要組成部分。土地使用權(quán)是土地使用制度的法律體現(xiàn)形式。在整個土地制度中，土地所有制決定著土地使用制。土地使用制不僅是土地所有制的反映和體現(xiàn)，而且也是實現(xiàn)和鞏固土地所有制的一種形式和手段。

　　土地管理制度，是國家對全國(或某一區(qū)域)的土地，在宏觀上進(jìn)行管理、監(jiān)督和調(diào)控的制度、機(jī)制和手段的綜合，它由中央和各級地方政府實施。

　　例題：()是國家對全國(或某一區(qū)域)的土地，在宏觀上進(jìn)行管理、監(jiān)督和調(diào)控的制度、機(jī)制和手段的綜合，它由中央和各級地方政府實施。

　　A.土地所有制

　　B.土地合作制

　　C.土地使用制

　　D.土地管理制度

　　答案：D

　　解析：土地管理制度，是國家對全國(或某一區(qū)域)的土地，在宏觀上進(jìn)行管理、監(jiān)督和調(diào)控的制度、機(jī)制和手段的綜合，它由中央和各級地方政府實施。

    2、我國城市土地制度的構(gòu)成與基本特征

　　我國城市土地制度主要包括國有土地所有權(quán)制度、國有土地使用權(quán)制度、土地管理制度。

　　我國城市土地制度的基本特征包括：

　　(1)城市土地實行土地公有制，土地公有制是我國社會主義制度的基礎(chǔ)，因此，進(jìn)行土地管理和土地利用都必須以土地公有制為前提。

　　土地的社會主義全民所有制?！锻恋毓芾矸ā返诙l規(guī)定：“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制”。土地的社會主義全民所有制，具體采取的是社會主義國家所有制的形式，由社會主義國家代表全體勞動人民占有屬于全民的土地，行使占有、使用、收益和處分等權(quán)利。土地的社會主義公有制分為全民所有制和勞動群眾集體所有制兩種。《土地管理法》第二條規(guī)定：“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制”。

　　(2)城市土地實行土地國有制度。城市市區(qū)的土地屬于國家所有?！稇椃ā返谑畻l規(guī)定：“城市的土地屬于國家所有?！薄锻恋毓芾矸ā返诎藯l更明確規(guī)定：“城市市區(qū)的土地屬于國家所有?！比袼兄频耐恋?，稱為國家所有土地，簡稱國有土地，其所有權(quán)由國家代表全體人民行使，具體又由國務(wù)院代表國家行使?！锻恋毓芾矸ā返诙l規(guī)定：“全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。”

　　(3)城市國有土地實行有償有期限使用制度。除了國家核準(zhǔn)的劃撥土地以外，凡新增土地和原使用的土地改變用途或使用條件、進(jìn)行市場交易等，均實行有償有限期使用。

　　現(xiàn)行城市土地使用制是在不改變土地所有權(quán)歸國家所有的情況下，國家可采用拍賣、招標(biāo)或協(xié)議的方式將土地使用權(quán)有償、有限期地出讓給土地使用者;土地使用者在使用年限內(nèi)可以將土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動，其合法權(quán)益受國家法律保護(hù);土地使用權(quán)期滿，土地連同地上的建筑物由政府無償收回;需要繼續(xù)使用的，可以申請續(xù)期，申請批準(zhǔn)后，期限可以延長，同時按當(dāng)時市場行情補(bǔ)交出讓金;在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，國家可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。

　　取得國有土地使用權(quán)的途徑。①通過行政劃撥方式(含征收集體土地)取得;②通過國家出讓方式取得;③通過房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得(如買賣、贈與或者其他合法方式);④通過土地或房地產(chǎn)租賃方式取得。

　　(4) 實行城鄉(xiāng)土地統(tǒng)一管理體制。具體而言，土地統(tǒng)一管理體制的特征有二，其一是把全國土地作為一個整體，實行城鄉(xiāng)地政的統(tǒng)一管理;其二是要求在土地管理部門及其工作人員合理分工的基礎(chǔ)上進(jìn)行有效的密切合作，形成一個相互協(xié)作、協(xié)調(diào)統(tǒng)一的管理結(jié)構(gòu)，發(fā)揮整體功能，實現(xiàn)土地管理目標(biāo)。

　　3、我國農(nóng)村土地制度的構(gòu)成與基本特征

　　(1)我國農(nóng)村土地制度的構(gòu)成

　?、偌w土地所有權(quán)制度

　　土地的社會主義勞動群眾集體所有制，具體采取的是社會主義集體經(jīng)濟(jì)組織所有制的形式，由各個社會主義集體經(jīng)濟(jì)組織代表各該集體經(jīng)濟(jì)組織的全體勞動人民占有屬于該集體的土地，行使占有、使用、收益和處分等權(quán)利。

　?、诩w土地使用權(quán)制度

　　現(xiàn)行農(nóng)村集體土地使用制實行的是家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制，在土地所有權(quán)歸集體經(jīng)濟(jì)組織的條件下，把土地使用權(quán)承包給農(nóng)產(chǎn)，以戶為單位獨立經(jīng)營，自負(fù)盈虧，除向集體上交提留和向國家交納農(nóng)業(yè)稅以外，其余全部收入歸農(nóng)戶個人。對提留和農(nóng)業(yè)稅，國家和地方政府在各個時期的政策可能有所變化，目前已全部減免。

　　(2)我國農(nóng)村土地制度的基本特征

　?、俎r(nóng)村土地實行土地公有制，土地公有制是我國社會主義制度的基礎(chǔ)，因此，進(jìn)行土地管理和土地利用都必須以土地公有制為前提。

　?、谵r(nóng)村土地公有制的基本形式是集體土地所有制。土地的社會主義勞動群眾集體所有制，具體采取的是社會主義集體經(jīng)濟(jì)組織所有制的形式。集體土地所有權(quán)具有流轉(zhuǎn)的可能性。農(nóng)村集體所有的土地有可能通過征收而發(fā)生土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移。

　?、坜r(nóng)村農(nóng)地使用制度實行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制度。土地承包經(jīng)營權(quán)是一個不很完整和明晰的土地使用權(quán);土地承包經(jīng)營權(quán)不穩(wěn)定;承包的土地可以有條件轉(zhuǎn)讓。

　?、苻r(nóng)村建設(shè)用地使用實行審批制度。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)、農(nóng)村村民住宅等鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃;符合土地利用年度計劃;

　　符合村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃;堅持合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè);涉及農(nóng)用地的依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和用地審批。
例題：在特殊情況下，國家根據(jù)社會公共利益的需要，依照法定程序提前收回依法取得的土地使用權(quán)時，應(yīng)給予相應(yīng)的補(bǔ)償，確定該補(bǔ)償數(shù)額的依據(jù)是()。(2000年土地管理基礎(chǔ)試題)

　　A.土地使用者使用土地的實際年限

　　B.使用該土地的預(yù)期收益

　　C.開發(fā)土地的實際情況

　　D.土地使用者已交付的土地使用權(quán)出讓金

　　答案:AC

　　解析: 在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，國家可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。

　　(四)我國土地所有權(quán)制度(掌握)

　　1、土地所有權(quán)的含義

　　土地所有權(quán)是土地所有制的法律體現(xiàn)形式，是土地所有者所擁有的，受到國家法律保護(hù)的排他性專有權(quán)利，可以細(xì)分為占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)等權(quán)能。

　　土地占有權(quán): 指對土地的實際占有、控制的權(quán)利;

　　土地使用權(quán):按土地性能和用途進(jìn)行事實上的利用和使用;

　　土地收益權(quán):指從土地上獲得收益的權(quán)利，土地收益權(quán)是一項獨立的權(quán)能。

　　土地處置權(quán): 指在法律允許的范圍內(nèi)對土地進(jìn)行處置的權(quán)利，它決定土地的歸屬,是土地所有權(quán)的核心。

　　2、國有土地所有權(quán)的權(quán)能及范圍

　　(1)國有土地所有權(quán)的權(quán)能

　　1)土地所有者代表依法將國家土地所有權(quán)的部分權(quán)能讓與土地使用者，國家對土地依法享有收益權(quán)，并保有最終處分權(quán)。

　　2)國家土地所有者代表可依法通過出讓、出租和劃撥等方式將國有土地使用權(quán)讓與土地使用者。

　　3)縣級以上地方人民政府及其職能部門對國有土地行使處分權(quán)的權(quán)限按《土地管理法》第44條的規(guī)定確定。不具審批權(quán)限或超越審批權(quán)限處分國有土地，其處分行為無效。

　　4)縣級以上地方人民政府及其職能部門對國有土地行使收益權(quán)應(yīng)依法向上級人民政府及其職能部門上繳土地收益。國有土地收益中的新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)，30%上繳國家中央財政，70%留給有關(guān)地方人民政府。

　　(2)國有土地所有權(quán)的范圍

　　1)城市市區(qū)即建成區(qū)的土地屬于國家所有。礦藏、水流、森林、山嶺、草原、灘涂等自然資源，都屬于國家所有，即全民所有，由法律規(guī)定屬于集體所有的森林和山嶺、草原、荒地、灘涂除外。

　　2)農(nóng)村和城市郊區(qū)中已被國家依法沒收、征收、征購、征用為國有的土地屬于國家所有。

　　3)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地依法收歸國家所有。

　　4)因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。

　　5)農(nóng)村中的國有土地還有：

　?、倜麆俟袍E、自然保護(hù)區(qū)等特殊土地(不包括區(qū)內(nèi)集體所有的土地);

　?、趪鵂I農(nóng)、林、漁場撥給國家機(jī)關(guān)、部隊、學(xué)校和非農(nóng)業(yè)企業(yè)、事業(yè)單位使用的土地;

　?、蹏覔芙o國家機(jī)關(guān)、部隊、學(xué)校和非農(nóng)業(yè)企業(yè)、事業(yè)單位使用的土地;

　?、車覔芙o農(nóng)村集體和個人使用的國有土地。

　3、集體土地所有權(quán)的權(quán)能及范圍。

　　(1)集體土地所有權(quán)的權(quán)能

　　1)集體土地所有者及其代表依法對集體土地享有占有、使用、收益和處分權(quán)能，其權(quán)利行使受法律限制;

　　2)集體土地所有者代表對土地行使處分權(quán)的限制：

　?、偈苻r(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員共同意志的限制;

　?、谑車曳珊驼芾淼南拗?。

　　(2)集體土地所有權(quán)的范圍

　　農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留山、自留地，屬于集體所有。

　　例題：農(nóng)村中的國有土地有()。

　　A.名勝古跡、自然保護(hù)區(qū)等特殊土地(不包括區(qū)內(nèi)集體所有的土地)

　　B.國營農(nóng)、林、漁場撥給國家機(jī)關(guān)、部隊、學(xué)校和非農(nóng)業(yè)企業(yè)、事業(yè)單位使用的土地

　　C.國家撥給國家機(jī)關(guān)、部隊、學(xué)校和非農(nóng)業(yè)企業(yè)、事業(yè)單位使用的土地

　　D.國家撥給農(nóng)村集體和個人使用的國有土地

　　答案: ABCD

　　(五)我國土地使用權(quán)制度(掌握)

　　1、土地使用權(quán)的含義

　　土地使用權(quán)是依法對一定土地進(jìn)行利用，管理并取得收益的權(quán)利，是土地使用制的法律體現(xiàn)形式。

　　2、國有土地使用權(quán)的種類及權(quán)能

　　國有土地使用權(quán)包括劃撥國有土地使用權(quán)、出讓國有土地使用權(quán)、租賃國有土地使用權(quán)、外商投資企業(yè)場地使用權(quán)、城市私房用地使用權(quán)等五類。

　　(1)劃撥國有土地使用權(quán)

　　劃撥國有土地使用權(quán)是土地使用者經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，無償取得的或者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后取得的沒有使用期限限制的國有土地使用權(quán)。

　　1)劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件

　　劃撥國有土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。

　?、賱潛車型恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓時，對符合出讓條件的，應(yīng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)并補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，由受讓方繳納出讓金。

　?、趧潛車型恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓時，對不具備出讓條件的土地，可以不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳給國家。

　　2)劃撥國有土地使用權(quán)的出租

　?、賱潛車型恋厥褂脵?quán)人以營利為目的，將劃撥國有土地使用權(quán)連同其地上建筑物、其他附著物出租的，應(yīng)按規(guī)定的定額或比例標(biāo)準(zhǔn)向國家上繳土地收益金。

　?、趧潛車型恋厥褂脵?quán)出租是出租人將權(quán)利租給承租人使用一定年期，出租人并不因此失去土地使用權(quán)。這不同于劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。

例題：以營利為目的，房屋所有權(quán)人將劃撥土地上的房屋出租的，租金中所含的土地收益應(yīng)() (2000年土地管理基礎(chǔ)試題)

　　A.由房屋所有權(quán)人與國家按約定比例分配

　　B.上繳國家

　　C.由房屋所有權(quán)人與房屋租賃人按比例分配

　　D.全部歸房屋所有權(quán)人

　　答案: B

　　解析: 劃撥國有土地使用權(quán)人以營利為目的，將劃撥國有土地使用權(quán)連同其地上建筑物、其他附著物出租的，應(yīng)按規(guī)定的定額或比例標(biāo)準(zhǔn)向國家上繳土地收益金。

　　3)劃撥國有土地使用權(quán)的抵押

　　劃撥國有土地使用權(quán)與其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)同時設(shè)定抵押權(quán)時，應(yīng)按照國務(wù)院規(guī)定報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。

　　4)國企改革中對劃撥國有土地使用權(quán)的處置

　　第一、企業(yè)改革中對劃撥國有土地使用權(quán)的處置方式

　　國有企業(yè)改革中涉及劃撥國有土地使用權(quán)處置的，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取保留劃撥、出讓、租賃、作價出資(入股)或授權(quán)經(jīng)營的方式處置。

　　第二、保留劃撥國有土地使用權(quán)的情形：基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地和國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地;關(guān)系國家安全利益、高新技術(shù)、重點技術(shù)改造項目的用地;改造或改組后的國有企業(yè)用地。

　　第三、下列情況應(yīng)采取土地出讓或出租方式處置：①國有企業(yè)改造或改組為有限責(zé)任或股份有限公司以及組建企業(yè)集團(tuán)的;②國有企業(yè)改組為股份合作制的;③國有企業(yè)租賃經(jīng)營的;④非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)的。

　　下列情況經(jīng)批準(zhǔn)可保留劃撥土地使用權(quán)：①繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施用地，公益事業(yè)用地和國有重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，原土地用途不發(fā)生改變，但改造或改組為公司制企業(yè)除外;②國有企業(yè)兼并國有企業(yè)、非國有企業(yè)及國有企業(yè)合并后的企業(yè)是國有工業(yè)企業(yè)的;③在國有企業(yè)兼并、合并中，一方屬于瀕臨破產(chǎn)企業(yè)的;④國有企業(yè)改造或改組為國有獨資公司的。②、③、④項保留劃撥土地方式的期限不超過5年。

　　例題：對國有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取()方式予以處置。(2000年土地管理基礎(chǔ)試題)

　　A.國有土地使用權(quán)出讓

　　B.國有土地使用權(quán)租賃

　　C.國有土地使用權(quán)作價出資(入股)

　　D.保留劃撥用地

　　答案：ABCD

　　解析：國有企業(yè)改革中涉及劃撥國有土地使用權(quán)處置的，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取保留劃撥、出讓、租賃、作價出資(入股)或授權(quán)經(jīng)營的方式處置。

　　(2)出讓國有土地使用權(quán)

　　1)出讓國有土地使用權(quán)的內(nèi)容和限制

　?、俪鲎寚型恋厥褂脵?quán)的內(nèi)容

　　出讓國有土地使用權(quán)的處分權(quán)能包括轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或用于合資、合作經(jīng)營及其他經(jīng)濟(jì)活動。出讓國有土地使用權(quán)人在出讓土地使用權(quán)期限內(nèi)，依法對土地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和部分處分權(quán)(轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或用于合資、合作經(jīng)營及其他經(jīng)濟(jì)活動)。但對以分期付款方式取得出讓國有土地使用權(quán)的，在領(lǐng)取臨時土地使用權(quán)證期間，土地使用者對土地不享有部分處分權(quán)。

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