宗地地價評估試題及答案

 (一)判斷題
1.宗地地價是指具體宗地在某一期日的土地價格。（?。?BR>2.基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法適用于已完成基準(zhǔn)地價評估城鎮(zhèn)中的土地估價。 （?。?
3．從現(xiàn)實中，我們可以看到宗地地價在一段時期內(nèi)可以不變，因此它可以反映土地某一時期的價格水平。（?。?
4．市政管網(wǎng)和道路等基礎(chǔ)設(shè)施只是間接地影響地價的高低。（?。?
5．在宗地地價評估中，一般估價資料包括社會、經(jīng)濟、政治和環(huán)境等方面的資料（?。?
6．估價師根據(jù)各個試算價格確定最后估價額時，可采用各個試算價格平均值。（?。?
7．宗地估價成果主要是宗地估價報告。( )
8．土地估價結(jié)果報告和土地估價技術(shù)報告都由土地估價機構(gòu)存檔和提交土地管理部門確認(rèn)或備案。（?。?BR>9．宗地估價技術(shù)報告應(yīng)重點說明宗地估價的技術(shù)方法和詳細(xì)過程。（?。?
10.在非正常的土地市場中，具有相同使用價值的宗地，應(yīng)該也具有相同的土地收益，使用者也應(yīng)支付相同的地租。( )
11．在估價完成后，估價機構(gòu)應(yīng)向委托估價者提交土地估價結(jié)果報告。（?。?
12.基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法和路線價法都適用于多宗地估價，能夠快速地評估出大量宗地。（?。?
13.在土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，交易雙方對土地價格的認(rèn)識可以趨于一致，達(dá)到共同的價格標(biāo)準(zhǔn)。（　）

(二)單項選擇題
1．宗地地價評估的基本原理是（　）。
A．地租理論
B．收益原理
C．替代原理
D．時效原理
2．根據(jù)不同的評估目的，宗地地價可分為（?。?。
A．成交地價、標(biāo)定地價、出讓底價
B．標(biāo)定地價、出讓底價、交易地價
C．路線價、成交地價、出讓底價
D．基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、交易地價
3．基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是按照（?。┰瓌t評估宗地價格。
A．收益
B．最佳
C．替代
D．時效
4．基準(zhǔn)地價是某一級別的或均質(zhì)地域內(nèi)分用途的土地使用權(quán)的（?。﹥r格。
A．最高
B．最低
C．中間
D．平均
5．能在短時間內(nèi)快速方便地對大批量宗地進行評估的方法是（　）。
A．市場比較法
B．剩余法
C．基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法
D．成本法
6．基準(zhǔn)地價對應(yīng)的使用年期是各用途土地使用權(quán)的（?。┏鲎屇昶?。
A．最高
B．最低
C．平均
D．估定
7．某待估宗地使用年限為40年，已知同一用途下的土地法定最高出讓年期為50年，土地還原利率為8％，則該宗地使用年期修正系數(shù)為（?。?
A．0．58
B．0．67
C．0．97
D．1．09
8．下列估價方法中，評估對象只有土地的是（?。?。
A．市場法
B．收益法
C．成本逼近法
D．基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法
9．估價結(jié)果一般不產(chǎn)生法律效力的是（?。?。
A．自有自估
B．主動爭取
C．被動接受
D．委托估價
10．宗地地價評估的實際程序，是從（?。╅_始到最后寫出估價報告書結(jié)束。
A．接受估價委托書
B．確定估價項目
C．?dāng)M定估價作業(yè)計劃
D．收集相關(guān)資料

11．下列選項中，（?。儆谟绊懽诘貎r格的個別因素。
A．商品房出售狀況
B．交通狀況
C．宗地進深
D．商服繁華條件
12．在宗地地價評估中，方法的選取一般不應(yīng)少于（?。﹤€。
A．2
B．3
C．4
D. 5
13．在某宗地評估過程中，用了4種不同的方法評估的結(jié)果分別為1080萬元、1050萬元、1120萬元、980萬元，若以各試算價格的中位數(shù)作為其評估價格，則該宗地價格為（?。?
萬元。
A．1065
B．1058
C．1050
D.1080
14．估價報告的形式有（?。?。
A．文字式
B．書信式
C．表格式
D．以上三種均可
15．宗地地價評估成果為（?。?。
A．宗地地價修正系數(shù)表
B．基準(zhǔn)地價圖
C．土地估價報告書
D．基準(zhǔn)地價表
16．宗地估價報告按照評估目的、項目以及委托人的要求的不同，可分為（?。?。
A．階段性報告和正式報告
B．工作報告和技術(shù)報告
C．初步報告和估價結(jié)果報告
D．結(jié)果報告和技術(shù)報告
17．在宗地地價評估方法中，沒有理論基礎(chǔ)但比較實用、方便的方法是（?。?
A．市場比較法和收益還原法
B．市場比較法和剩余法
C．基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法和剩余法
D．基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法和市場比較法
18．（?。┛煽焖僭u估出多宗土地的價格。
A．收益還原法
B．剩余法
C．成本逼近法
D. 路線價法
19．某宗地估價用了3種估價方法，其評估結(jié)果為1200元／m2、1080元／m2、960元／m2，經(jīng)分析可確定各自權(quán)重為0．4、0．1、0．5，則采用加權(quán)平均法確定其評估結(jié)果為（?。┰痬2。
A．980
B．1068
C．1020
D. 1040
20．基準(zhǔn)地價對應(yīng)的土地使用年期是各用途土地使用權(quán)的（?。?。
A．最高出讓年限
B．最低出讓年限
C．尚可使用年限
D．已使用年限

(三)多項選擇題
1．根據(jù)地價評估目的的不同，宗地地價可分為（　）。
A．基準(zhǔn)地價
B．標(biāo)定地價
C．出讓底價
D.交易地價
2．在下列選項中，只能對土地進行估價的方法有（?。?。
A．路線價法
B．基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法
C．剩余法
D．成本逼近法
3．在接受估價業(yè)務(wù)后，需首先確定估價的基本項目，包括（?。?
A．評估對象
B．評估目的
C．估價條件
D．估價責(zé)任
4．土地定級估價的成果資料主要包括（　）。
A．土地級別圖B．基準(zhǔn)地價圖
C．基準(zhǔn)地價因素修正系數(shù)表D．基準(zhǔn)地價表
5．影響待估地產(chǎn)的區(qū)域因素有（?。?。
A．交通狀況
B．人口狀況
C．商服繁華條件
D．臨街條件
6．產(chǎn)權(quán)登記資料包括（　）。
A．土地使用證
B．土地登記卡
C．房屋所有證
D．土地登記表
7．在宗地地價評估中，現(xiàn)場勘查的主要內(nèi)容包括（?。?
A．地價調(diào)查
B．查證地產(chǎn)位置狀況
C．勘查地產(chǎn)周圍環(huán)境景觀
D．查證地上建筑物現(xiàn)狀、裝修及使用情況
8．下列因素中，（?。┎粚儆谟绊懽诘氐貎r的區(qū)域因素。
A．宗地形狀
B．臨街條件
C．宗地附近的娛樂場所分布狀況
D．當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)狀況
9．從報告格式來看，宗地估價報告可分為（　）等。
A．書信式
B．文字式
C．表格式
D．其他形式
10．從估價目的和內(nèi)容來看，宗地地價報告包括（?。?。
A．宗地估價結(jié)果報告
B．宗地估價技術(shù)報告
C．初步報告
D．正式報告

11．下列關(guān)于編寫宗地地價報告的基本要求描述正確的有（　）。
A．必須由實際參加評估工作的人員編寫
B．可由任意一個估價師簽字
C．必須加蓋具有土地估價資格的機構(gòu)的公章
D．要符合《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》等行業(yè)規(guī)范要求
12．下列選項中，（?。┧u估的價格是比較價格。
A．市場比較法
B．路線價法
C．基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法
D．成本逼近法
13．宗地估價技術(shù)報告的主要用途有（?。?。
A．提交給土地管理部門備案
B. 提交給委托估價方
C．提交給土地使用者
D．土地估價機構(gòu)存檔
14．在宗地地價評估中，根據(jù)各個試算價格確定最后估價額時，以下說法正確的有（?。?。
A．必須以市場比較法得出的價格為準(zhǔn)
B．可采用各試算價格中位數(shù)
C．可采用各個試算價格平均值
D．以一種試算價格為主，參考其他試算價格綜合確定
15．土地估價報告中必須記載的內(nèi)容有（?。?。
A．估價師的簽字
B．估價目的
C．委托估價方名稱
D．估價報告書的用途
16．下列有關(guān)基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的說法中，正確的是（?。?。
A．基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的基本原理是替代原理
B．基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的評估精度與基準(zhǔn)地價無關(guān)
C．基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是對一般比較法的變形、量化
D．該方法能夠快速評估出多宗土地的價格
三、參考答案與難點解析
(一)判斷題
1．X2．√3．X 4．X5．√6．√7．√8．X9．√10．× 11．√12．√13．√
(二)單項選擇題
 1．A  2．B  3．C  4．D  5．C  6．A  7．C  8．D  9．A 10．A
11．C 12．A 13．A 14．D 15．C 16．A 17．D 18．D 19．B 20．A
(三)多項選擇題
 1．B、C、D     2．A、B         3．A、B、C  4．A、B、C、D   5．A、B、C
 6．A、B、C、D  7．A、B、C、D   8．A、B     9．A、B、C      10．A、B
11．A、C、D    12．A、B、C     13．A、D    14．B、C、D      15．A、B、C
16．A、C、D