土地估價(jià)師之土地估價(jià)理論與方法題集

一、判斷題(共10題，題號(hào)1~10，請判斷各題說法正確或錯(cuò)誤，并將答題卡相同題號(hào)對(duì)應(yīng)的符號(hào)涂黑，正確涂“√”，錯(cuò)誤涂“x”。每題1分，共10。判斷錯(cuò)誤每題倒扣1分，最多扣至判斷題總分為0)
1．土地包括地下層、地表層以及地上空間。（√）
出處：（07大綱第一部分－土地概念）（04土地管理基礎(chǔ)書??1章P1）
解析：土地是地球表面具有固定位置的空間客體，具有立體的垂直剖面，它向上、向下的范圍是現(xiàn)今人們利用土地的技術(shù)所能達(dá)到的范圍。
2．土地估價(jià)對(duì)象除地上空間、地表層、地下層外，還可以包括地上建筑物及其他附著物和相關(guān)權(quán)利等。（√）
出處：（07大綱第十二部分－地上附著物及其它財(cái)產(chǎn)評(píng)估）
解析：在土地所有權(quán)或者或者使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的過程中，例如土地征收、拆遷等，需要對(duì)土地附著物進(jìn)行評(píng)估。所以土地土地估價(jià)對(duì)象除地上空間、地表層、地下層外，還可以包括地上建筑物及其他附著物和相關(guān)權(quán)利等。
3．采用成本逼近法評(píng)估地價(jià)時(shí)，由于稅費(fèi)是一種必須的支出，并不參與利潤產(chǎn)出，所以成本計(jì)算時(shí)不計(jì)算利息。(×)
出處：（07大綱第四部分，土地估價(jià)方法）（04土地估價(jià)理論方法8章成本逼近法?P267）
解析：在成本逼近法中，投資包括土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)和有關(guān)稅費(fèi)。對(duì)土地評(píng)估時(shí)，投資者貸款，需要向銀行償還貸款利息，利息應(yīng)計(jì)入成本；投資者利用自有資金投入，等于將自己的銀行存款取出，損失了利息，從這種意義上看，也屬投入，也應(yīng)計(jì)人成本。
    4．由于空間的狀態(tài)最能反映土地的利用程度，所以采用剩余法估價(jià)中，確定土地最佳開發(fā)利用方式時(shí)，最重要的是選擇最佳建筑容積率。（×）
    出處：（07大綱第四部分，土地估價(jià)方法）（04土地估價(jià)理論方法7章剩余法?P245）
解析：根據(jù)調(diào)查的土地條件、土地市場條件等，在政府規(guī)劃及管理等限制所允許的范圍內(nèi)，確定地塊的最佳利用方式，它包括確定用途、建筑容積率、土地覆蓋率、建筑高度、建筑裝修檔次等。在選擇最佳的開發(fā)利用方式中，最重要的是要選擇最佳的土地用途。土地用途的選擇，要考慮到土地位置的可接受性及這種用途的現(xiàn)實(shí)社會(huì)需要程度和未來發(fā)展趨勢，即要分析當(dāng)?shù)厥袌龅慕邮苣芰?，究竟市場在?xiàng)目建成這段時(shí)間里最需要什么類型的房地產(chǎn)。
5．新古典主義經(jīng)濟(jì)學(xué)家關(guān)于地租本質(zhì)含義的闡述主要基于對(duì)邊際產(chǎn)品價(jià)格與生產(chǎn)要素價(jià)格的比較。（√）
出處：（07大綱第三部分－地價(jià)理論）（講義第三講地租理論）
   解析：對(duì)地租的概念，新古典主義將生產(chǎn)過程視為多種變量不斷變化的過程，通過邊際產(chǎn)品價(jià)格與生產(chǎn)要素價(jià)格的比較，對(duì)地租的本質(zhì)含義進(jìn)行闡述。
6．某建筑物15年前建成交付使用，估價(jià)人員實(shí)地勘察判定其剩余經(jīng)濟(jì)壽命為35年，殘值為零，則該建筑物現(xiàn)在約有七成新。（√）
    出處：（07大綱第十二部分－地上附著物及其他財(cái)產(chǎn)評(píng)估）（講義第九講建筑物估價(jià)）
解析：35/（15+35）＝0.7，因此正確。
7．在目前的情況下，由于征地是按照原用途補(bǔ)償，并且城市周邊實(shí)際上已經(jīng)是討價(jià)還價(jià)所形成，所以征地區(qū)片綜合地價(jià)等于農(nóng)用地的市場價(jià)格。（×）
    出處：（07大綱第二部分－土地管理－五征地管理）（04土地管理基礎(chǔ)5章P188）
解析：征地是國家行政行為，而不是土地買賣。征地既是一種國家行為，也是農(nóng)民對(duì)國家應(yīng)盡的一種義務(wù)，不是農(nóng)民向國家賣地。國家征用土地再出讓時(shí)，原土地與出讓時(shí)的土地價(jià)格差異是由國家投資所形成的，原則上這項(xiàng)收益應(yīng)歸國家所有。因此，國家對(duì)農(nóng)民的補(bǔ)償支付的費(fèi)用仍然是補(bǔ)償或補(bǔ)助性質(zhì)的，而不是完全的地價(jià)。征地區(qū)片的地價(jià)應(yīng)根據(jù)使用用途、再出讓方式等具體而定。
8．某宗房地產(chǎn)的成交價(jià)格為2790元／平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，正常情況下賣方繳納的稅費(fèi)為7％，買方繳納的稅費(fèi)為5％，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格應(yīng)為2937元／平方米。（×）
出處：（07大綱第二部分－土地管理－8地價(jià)管理）
解析：由買方負(fù)擔(dān)的賣方應(yīng)繳納的7%稅費(fèi)應(yīng)計(jì)入正常成交價(jià)格中，故正常成交價(jià)格＝2790÷（1－7％）＝3000元，而不是2790÷（1－5%）＝2937元。
    9．土地估價(jià)中常常涉及到與建筑物相關(guān)的機(jī)器設(shè)備評(píng)估。對(duì)于數(shù)量少、價(jià)值量大的機(jī)器設(shè)備評(píng)估，應(yīng)盡可能采用現(xiàn)行市價(jià)法確定設(shè)備的基價(jià)。（√）
出處：（07大綱第十二部分??地上附著物及其他財(cái)產(chǎn)評(píng)估－四、機(jī)器設(shè)備評(píng)估）
10．地價(jià)是指土地使用權(quán)的價(jià)值，但是土地估價(jià)結(jié)果可以包括地上物和其他相關(guān)權(quán)利價(jià)值。（√）
出處：（07大綱第十二部分－地上附著物及其它財(cái)產(chǎn)評(píng)估）