2012年稅務(wù)代理實務(wù) 預(yù)習(xí)指導(dǎo)：第九章(4)

　　二. 土地增值稅納稅申報操作規(guī)范與申報表的填制$lesson$

　　(一)土地增值稅納稅申報操作規(guī)范(了解)

　　(二)代理編制土地增值稅納稅申報表的方法(熟悉)

　　1.土地增值稅納稅申報表(一)――適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的土地增值稅納稅人

　　包括轉(zhuǎn)讓已完成開發(fā)的房地產(chǎn)取得轉(zhuǎn)讓收入，或預(yù)售正在開發(fā)的房地產(chǎn)并取得預(yù)售收入的情況。

　　對同時轉(zhuǎn)讓兩個或兩個以上計稅單位的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)按每一基本計稅單位填報一份申報表的原則操作。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時兼有免稅和征稅項目單位，也應(yīng)分別填報。

　　注意：

　　(1)“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”兩種填寫方式

　?、倮⒅С龇隙惙ㄒ?guī)定

　　第14行“利息支出”據(jù)實填寫

　　第15行“其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”填寫：(土地使用權(quán)所支付的價款+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%

　　②利息支出不符合單獨計算列支規(guī)定

　　第14行“利息支出”填寫：0

　　第15行“其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”填寫：(土地使用權(quán)所支付的價款+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%

　　(2)“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”，按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加三項合計數(shù)填寫。

　　(3)“財政部規(guī)定的其他扣除項目”，填寫按稅法規(guī)定可根據(jù)取得土地使用權(quán)時支付的價款和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20%的扣除。

　　(4)“適用稅率”，本欄按土地增值稅所適用的最高一級稅率填寫。如果屬于免稅項目，稅率應(yīng)為零。

　　2.土地增值稅納稅申報表(二)――適用于非從事房地產(chǎn)開發(fā)的土地增值稅納稅人

　　注意：

　　(1)“舊房及建筑物的評估價格”是按重置成本法并經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的評估舊房及建筑物價格。

　　(2)“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”，除營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加外，還包括與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的印花稅。

　　【補(bǔ)充知識點】

　　土地增值稅納稅申報應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理。

　　(1)屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

　　(2)納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，對允許扣除項目的金額可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)?。若按此辦法難以計算或明顯不合理的也可按建筑面積或稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)偂?/P>

　　土地增值稅的清算問題

　　符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

　?、俜康禺a(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;

　?、谡w轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;

　?、壑苯愚D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　　符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

　?、僖芽⒐を炇盏姆康禺a(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

　?、谌〉娩N售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

　　③納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

　?、苁《悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

　　【例題?單選題】(2007年)

　　從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用的土地增值稅申報表中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”一欄填報時應(yīng)( )。

　　A.按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加三個合計數(shù)填報

　　B.按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和房地產(chǎn)開發(fā)期間繳納的土地使用稅合計數(shù)填報

　　C.按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的印花稅的合計數(shù)填報

　　D.按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和取得土地使用權(quán)繳納的契稅的合計數(shù)填報

　　【答案】A

　　【解析】從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用的土地增值稅申報表中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”是按，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加,印花稅已經(jīng)在管理費(fèi)用中扣除;耕地占用稅已進(jìn)開發(fā)成本,契稅已進(jìn)土地的購置成本;非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”除在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時已繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加外，還包括與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的印花稅。

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