2012年稅務代理實務 預習指導：第九章(5)

　　【例題?簡答題】(2007年)$lesson$

　　甲企業(yè)屬于糧食購銷企業(yè)，由于城鎮(zhèn)規(guī)劃，拆遷原倉庫后，有近兩畝的空地，辦理有關手續(xù)后，甲企業(yè)決定與建筑商乙企業(yè)聯(lián)合開發(fā)，甲企業(yè)出土地，建筑商乙企業(yè)出資金，建成后的房產50%歸甲企業(yè)，50%歸建筑商乙企業(yè)。甲企業(yè)所得的50%的房產準備全部出售。

　　要求：上述業(yè)務除按規(guī)定繳納企業(yè)所得稅外甲企業(yè)還應繳納哪些稅費?并簡述理由。

　　【答案】除按規(guī)定繳納企業(yè)所得稅外，甲企業(yè)在將土地投入開發(fā)時，對乙企業(yè)應得房產所占用的一畝土地應繳納“轉讓土地使用權”的營業(yè)稅、城建稅及教育費附加。甲企業(yè)對分得的房產對外出售時，對房產轉讓合同應按產權轉移書據(jù)繳納印花稅，并繳納“銷售不動產”的營業(yè)稅、城建稅及教育費附加、土地增值稅。

　　【例題?簡答題】(2008年，7分)

　　某房地產開發(fā)公司專門從事普通住宅商品房開發(fā)。2007年3月2日，該公司出售普通住宅一幢，總面積91000平方米。該房屋支付土地出讓金2000萬元，房地產開發(fā)成本8800萬元，利息支出為l000萬元，其中40萬元為銀行罰息(不能按收入項目準確分攤)。假設城建稅稅率為7%，印花稅稅率為0.05%、教育費附加征收率為3%。當?shù)厥〖壢嗣裾?guī)定允許扣除的其他房地產開發(fā)費用的扣除比例為l0%。企業(yè)營銷部門在制定售房方案時，擬定了兩個方案，方案一：銷售價格為平均售價2000元/平方米;方案二：銷售價格為平均售價1978元/平方米。

　　問題：

　　(1)分別計算各方案該公司應納土地增值稅。

　　(2)比較分析哪個方案對房地產公司更為有利，并計算兩個方案實現(xiàn)的所得稅前利潤差額。

　　【正確答案】

　　各方案該公司應納土地增值稅

　　方案一：

　　計算扣除項目：

　　(1)取得土地使用權所支付的金額：2000萬元

　　(2)房地產開發(fā)成本：8800萬元

　　(3)房地產開發(fā)費用=(2000+8800)×10%=1080(萬元)

　　(4)稅金：

　　銷售收入=91000×2000÷10000=18200(萬元)

　　營業(yè)稅=18200×5%=910(萬元)

　　城建稅及教育費附加=910×(7%+3%)=91(萬元)

　　印花稅=18200×0.05%=9.1(萬元)

　　土地增值稅中可以扣除的稅金=910+91=1001(萬元)

　　(5)加計扣除=(2000+8800)×20%=2160(萬元)

　　扣除項目金額合計

　　=2000+8800+1080+1001+2160=15041(萬元)

　　增值額=18200-15041=3159(萬元)

　　增值率=3159÷15041=21%<50%，適用稅率30%。

　　土地增值稅稅額=3159×30%=947.7(萬元)

　　方案二：

　　計算扣除項目：

　　(1)取得土地使用權所支付的金額：2000萬元

　　(2)房地產開發(fā)成本：8800萬元

　　(3)房地產開發(fā)費用=(2000+8800)×10%=1080(萬元)

　　(4)與轉讓房地產有關的稅金：

　　銷售收入=91000×1978÷10000=17999.8(萬元)

　　營業(yè)稅=17999.8×5%=899.99(萬元)

　　城建稅及教育費附加=899.99×(7%+3%)=90(萬元)

　　印花稅=17999.8×0.05%=9(萬元)

　　土地增值稅中可以扣除的稅金=899.99+90=989.99(萬元)

　　(5)加計扣除=(2000+8800)×20%=2160(萬元)

　　扣除項目金額合計=2000+8800+1080+989.99+2160=15029.99(萬元)

　　增值額=17999.8-15029.99=2969.81(萬元)

　　增值率=2969.81÷15029.99=19.76%

　　根據(jù)土地增值稅稅收優(yōu)惠規(guī)定：建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅，所以，第二種方案不交土地增值稅。

　　比較分析對房地產公司更為有利的方案，并計算兩個方案實現(xiàn)的所得稅前利潤差額。

　　(1)方案一所得稅前利潤=18200-(2000+8800+1000+1001+9.1+947.7)=4442.2(萬元)

　　方案二所得稅前利潤=17999.8-(2000+8800+1000+989.99+9)=5200.81(萬元)

　　方案二雖然降低了售價，但是由于不需要繳納土地增值稅，使得稅前利潤較方案一高，所以，對房地產公司更為有利的是方案二。

　　(2)兩種方案在所得稅前利潤差額=5200.81-4442.2=758.61(萬元)

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