2012年稅務(wù)代理實(shí)務(wù) 預(yù)習(xí)指導(dǎo)：第九章(2)

　　(二) 納稅人的種類，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),還是從事舊房交易的納稅人

　　(三) 土地增值稅稅率

　　實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率(考試時(shí)一般會(huì)提供)

　　(四)土地增值稅的計(jì)算方法

　　應(yīng)納稅額=土地增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

　　其中：增值額=收入額-規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額

　?、俅_定收入;全額開具發(fā)票的，按發(fā)票金額確認(rèn)收入

　?、诖_定扣除額;

　　A、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

　　(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額

　　(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　(3)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

　　(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金(印花稅除外)

　　(5)加計(jì)扣除費(fèi)用(尤其注意)

　　B、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

　　(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額

　　(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　(3)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

　　(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金(包括印花稅)

　　C、從事舊房交易的納稅人

　　(1)房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格(重置成本乘以成新度的折扣率)

　　(2)取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用;

　　(3)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

　　③確定增值額=收入額-規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額

　?、艽_定增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%

　　(以確定土地增值稅的適用稅率);

　　⑤計(jì)算稅款=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

　　注：A、納稅人分期、分批開發(fā)、分塊轉(zhuǎn)讓的：

　　扣除項(xiàng)目金額=扣除項(xiàng)目的總金額×(轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積或建筑面積÷受讓土地使用權(quán)的總面積)

　　B、在計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)注意：

　?、俪^利息上浮幅度的部分不允許扣除;

　?、趯?duì)于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

　　注意罰息支出在企業(yè)所得稅前可以扣除。

　　C、未支付的質(zhì)量保證金，取得發(fā)票的允許扣除，未開發(fā)票的不允許扣除

　　D、逾期開發(fā)土地的土地閑置費(fèi)不允許扣除

　　【例題?多選題】(2006年)

　　在計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅時(shí)，關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用予以扣除表述正確的有(　)。

　　A.利息的上浮幅度要按國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的不允許扣除

　　B.超過貸款期限的利息部分和加罰的利息允許扣除

　　C.借款利息必須按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?/P>

　　D.超過貸款期限的利息和加罰的利息不允許扣除

　　E.利息支出可按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和在15%以內(nèi)計(jì)算扣除(具體比例，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定)

　　【正確答案】AD

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