2012年稅務(wù)代理實務(wù) 預(yù)習(xí)指導(dǎo)：第九章(3)

　　(五)納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收$lesson$

　　①出售舊房及建筑物的;

　?、陔[瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的;

　?、厶峁┛鄢椖拷痤~不實的;

　?、苻D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。

　　(六)稅收優(yōu)惠

　　1.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果超過20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。

　　2.因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，免稅;

　　3. 2008年11月1日起起，對居民個人轉(zhuǎn)讓住房一律免征土地增值稅。

　　4.企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房，經(jīng)濟適用房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

　　[例9-1]某房地產(chǎn)開發(fā)公司建造一幢普通標準住宅出售，取得銷售收入1000萬(城建稅7%，教育費附加3%)，支付的地價款100萬，房地產(chǎn)開發(fā)成本300萬元，銀行貸款利息無法分攤，當(dāng)?shù)囟悇?wù)局規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比例為10%;

　　1.確定收入：1000萬;

　　2.確定扣除項目

　　(1)地價款：100萬

　　(2)開發(fā)成本：300萬

　　(3)開發(fā)費用：

　?、倮⒛芊值们?，并提供相應(yīng)證明資料，則按：“利息+[(1)+(2)]×5%”

　?、诶⒉荒芊智?，或者不能提供證明資料，則按“[(1)+(2)] ×10%”

　　(100+300)×10%=40(萬元)

　　提示：逾期支付的銀行利息以及銀行罰息在土地增值稅前是不能扣除的，但在企業(yè)所得稅前可以扣除。

　　(4)轉(zhuǎn)讓相關(guān)的稅金：

　　營業(yè)稅：1000×5%=50(萬元)

　　城建稅：50×7%=3.5(萬元)

　　教育費附加：50×3%=1.5(萬元)

　　(5)加計扣除：

　　(100+300)×20%=80(萬元)

　　(6)扣除合計：將(1)～(5)這五項加起來575萬元

　　3.確定增值額：1000-575=425(萬元)

　　4.確定增值比例：425÷575×100%=73.91%

　　注意：是增值稅÷扣除項目金額合計

　　5.計算土地增值稅：425×40%-575×5%=141.25(萬元)

　　注意：土地增值稅=增值額×稅率-扣除金額合計×速算扣除系數(shù)

　　對于例9-2，也是相同的計算步驟，只是例9-2是非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，有以下幾個考點大家要注意：

　　1.稅金上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的印花稅計入管理費用中，不再單獨扣除;非房地產(chǎn)企業(yè)的印花稅，可以單獨扣除;

　　2.對于個人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入時已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評估價中已包括了此項因素，在計征土地增值稅時，不另作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。

　　3.非房地產(chǎn)企業(yè)不得享受加計扣除優(yōu)惠。

　　4.納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。但對納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。

　　[例9-2]某事業(yè)單位(非房地產(chǎn)開發(fā)單位)建造并出售了一幢寫字樓，取得銷售收入2000萬元(營業(yè)稅稅率為5%，城市維護建設(shè)稅稅率為7%，印花稅稅率為5 ，教育費附加征收率為3%)。該單位為建造此樓支付的地價款為300萬元;房地產(chǎn)開發(fā)成本為400萬元;房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息支出為200萬元(能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供工商銀行證明)，但其中有30萬元的加罰利息。按規(guī)定其他房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為5%，則其應(yīng)納稅額計算如下：

　　(1)確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為2000萬元。

　　(2)確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額：

　?、偃〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額為300萬元;

　　②房地產(chǎn)開發(fā)成本為400萬元;

　?、鄯康禺a(chǎn)開發(fā)費用為：

　　(300+400)×5%+(200-30)=205(萬元)

　?、芘c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為：

　　2000×5%×(1+7%+3%)+2000×5÷10000=110+1=111(萬元)

　?、菘鄢椖拷痤~為：

　　300+400+205+111=1016(萬元)

　　(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為：

　　2000-1016=984(萬元)

　　(4)增值額與扣除項目金額的比率為：

　　984÷1016≈96.9%

　　(5)應(yīng)納土地增值稅額為：

　　984×40%-1016×5%=342.8(萬元)

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