2012年稅務代理實務預習指導：第九章(1)

更新時間：2012-03-30 10:02:55 來源：|0

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　　第一節(jié) 土地增值稅納稅申報代理實務$lesson$

　　本章屬于次重點章節(jié),歷年題型：以選擇題為主，在簡答題中也可以涉及部分考點;分值與第十三章合考大約5-7分。本章教材無變化。

　　一、土地增值稅的計算方法

　　土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。

　　注意：

　　(1)土地使用權、地上建筑物的“產(chǎn)權”必須發(fā)生轉讓。

　　房地產(chǎn)的出租、抵押，不繳納土地增值稅。

　　(2)轉讓房地產(chǎn)過程中，轉讓方交營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅、所得稅;承受方交契稅、印花稅。

　　(一)土地增值稅的范圍：(基本上是看房地產(chǎn)權屬是否發(fā)生轉移)

項　目	征收土地增值稅	不征收或免征土地增值稅
轉讓土地使用權	轉讓國有土地使用權的行為	出讓國有土地的行為；國家收回國有土地使用權、征用地上建筑物及附著物的行為不征稅
房地產(chǎn)繼承、贈與	不是所有的繼承、贈與都不納稅	（1）房產(chǎn)所有人、土地使用權所有人將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的行為。不納稅（2）房產(chǎn)所有人、土地使用權所有人通過中國境內非盈利的社會團體、國家機關將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的行為。不納稅
以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營	投資方或被投資方從事房地產(chǎn)開發(fā)的；或投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉讓的征稅	投資方與被投資方都未從事房地產(chǎn)開發(fā)的
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途	產(chǎn)權發(fā)生轉移	產(chǎn)權未發(fā)生轉移
房地產(chǎn)交換	單位之間進行房地產(chǎn)交換	個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)
合作建房	建成后轉讓	建成后按比例分房自用，暫免征稅
房地產(chǎn)抵押	以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權屬轉讓	抵押期間不征收土地增值稅
其　他	土地使用者處置土地使用權。	企業(yè)兼并轉讓房地產(chǎn)；房地產(chǎn)代建房；房地產(chǎn)出租；房地產(chǎn)重新評估這四種行為都不納稅（未發(fā)生權屬轉移）