2015年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》真題精選3

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　　【2005年真題】

　　某寫字樓的建筑面積為8萬┫，可出租面積系數(shù)為80%，公用建筑面積系數(shù)為15%，則該寫字樓出租單元內(nèi)建筑面積是( )萬┫.

　　A.5.2

　　B.6.4

　　C.6.8

　　D.7.6

　　【答案】 A

　　可出租面積=出租單元內(nèi)建筑面積+分攤公用建筑面積

　　出租單元內(nèi)建筑面積=可出租面積-分攤的公用面積=總建筑面積×可出租面積系數(shù)-總建筑面積×公用建筑面積系數(shù)=8×(80%-15%)=5.2

　　【2005年真題】

　　下列關(guān)于寫字樓基礎(chǔ)租金的表述中，正確的有( )。

　　A.基礎(chǔ)租金是根據(jù)業(yè)主希望達到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平確定的

　　B.基礎(chǔ)租金高于市場租金時，物業(yè)管理企業(yè)需要降低經(jīng)營費用

　　C.基礎(chǔ)資金低于市場租金時，物業(yè)管理企業(yè)需要降低經(jīng)營費用

　　D.在寫字樓市場較好的情況下，市場租金一般高于基礎(chǔ)租金

　　E.在寫字樓市場較好的情況下，市場租金一般低于基礎(chǔ)租金

　　【答案】ABD

　　【2007年真題】

　　由于寫字樓物業(yè)與零售商業(yè)物業(yè)的租約期限較長，在租約中一般都要包括( )。

　　A.租金調(diào)整條款

　　B.代收代繳費用條款

　　C.裝修費用條款

　　D.折讓優(yōu)惠條款

　　【答案】A

　　【2006年真題】

　　對零售商業(yè)物業(yè)進行分類的主要依據(jù)有( )。

　　A.建筑規(guī)模

　　B.經(jīng)營商品的特點

　　C.商業(yè)輻射區(qū)域的范圍

　　D.周圍環(huán)境

　　E.服務(wù)人口的收入水平

　　【答案】ABC

　　【2007年真題】

　　下列關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯誤的是( )。

　　A.設(shè)置百分比租金的目的是讓業(yè)主分享部分經(jīng)營成果，激勵其更好地管理物業(yè)

　　B.知名度大的主要租戶，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調(diào)整的時間間隔較長

　　C.百分比租金的基數(shù)通常是年總營業(yè)額，或年總營業(yè)額中超出某一基礎(chǔ)營業(yè)額之外的

　　D.營業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設(shè)置往往較高

　　【答案】D

　　【2007年真題】

　　零售商業(yè)物業(yè)的基礎(chǔ)租金是指業(yè)主獲得的、與租戶經(jīng)營業(yè)績無關(guān)的一個最低租金收入。 ( )

　　【答案】√

　　【2005年真題】

　　某租戶承租某商場的部分柜臺，雙方商定基礎(chǔ)租金為15萬元/月，并當(dāng)租戶的月營業(yè)額超過150萬元時收取3%的百分比租金。當(dāng)租戶的月營業(yè)額為180萬元時，其應(yīng)繳納的租金是( )萬元。

　　A.13.2

　　B.15.9

　　C.19.5

　　D.20.4

　　【答案】B

　　15+30×3%=15.9(萬元)

　　【2007年真題】

　　某寫字樓2006年潛在毛租金收入為1000萬元，空置和收租損失為5%，經(jīng)營費用為潛在毛收入的30%，抵押貸款還本付息為200萬元，所得稅和準(zhǔn)備金共計120萬元，則2006年的凈經(jīng)營收入為( )萬元。

　　A.330

　　B.450

　　C.650

　　D.700

　　【答案】C

　　【解析】

　　1000-1000×5%-1000×30%=650

　　注意：貸款還本付息不計入運營費用

　　計算凈經(jīng)營收入時不考慮所得稅和準(zhǔn)備金

　　【2006年真題】

　　下列費用中，不屬于物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營費用范圍的是( )。

　　A.保險費

　　B.房產(chǎn)稅

　　C.法律費

　　D.貸款利息

　　【答案】D

　　【2006年真題】

　　某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為20萬元，假設(shè)在某報告期內(nèi)的空置率為20%，所有用戶都能按時繳納租金，物業(yè)的其他收入為2萬元，則此報告期該物業(yè)的有效毛收入為( )萬元。

　　A.16

　　B.18

　　C.20

　　D.22

　　【答案】B

　　有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入=20-20×20%+2=18

　　【2006年真題】

　　收益性房地產(chǎn)投資分析中，抵押貸款還本付息屬于經(jīng)營費用。( )

　　【答案】×