2004年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》真題及答案

　　一、單項(xiàng)選擇題(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號。)

　　1.房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上于(　　)。

　　A.土地總量有限

　　B.規(guī)劃限制

　　C.房地產(chǎn)不可移動

　　D.價(jià)值量大

　　2.某套住宅總價(jià)為30萬元，套內(nèi)建筑面積為125m2，套內(nèi)墻體面積為20m2，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為25m2。該套住宅每平方米建筑面積的價(jià)格為(　)元/m2。

　　A.1667

　　B.1765

　　C.1875

　　D.2000

　　3.某宗土地面積2000m2，城市規(guī)劃規(guī)定的限制指標(biāo)為：容積率3，建筑密度30%。在單位建筑面積所獲得的利潤相同的條件下，下列建設(shè)方案中最可行的是( )。

　　A.建筑物地面一層建筑面積為800m2，總建筑面積為5000m2

　　B.建筑物地面一層建筑面積為1400m2，總建筑面積為 5000m2

　　C.建筑物地面一層建筑面積為600m2，總建筑面積為5500m2

　　D.建筑物地面一層建筑面積為600m2，總建筑面積為2500m2

　　4.房地產(chǎn)的實(shí)物通常是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，具體包括有形的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量以及( )。

　　A.相應(yīng)配套的基礎(chǔ)設(shè)施

　　B.土地的形狀

　　C .組合完成的功能

　　D.立體空間

　　5.在符合城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下，住宅所有權(quán)人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進(jìn)行分成，屬于動用( )的行為。

　　A.宅基地所有權(quán)

　　B.空間利用權(quán)

　　C.地役權(quán)

　　D.建筑物相鄰關(guān)系

　　6.某宗面積為3000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價(jià)為700元/m2?，F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.0，樓面地價(jià)為960 元/m2。理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)( )萬元。

　　A.78

　　B.882

　　C.1210

　　D.1272

　　7.某幢可出租房地產(chǎn)尚有1年時(shí)間才可投入使用，與之類似的現(xiàn)房價(jià)格為5000元/m2，現(xiàn)房出租的年末凈收益為500元/m2。若按折現(xiàn)率10%和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償值100元/m2計(jì)，該幢房地產(chǎn)目前的價(jià)格應(yīng)為( )元/m2。

　　A. 4400

　　B.4409

　　C.4445

　　D.4455

　　8.一套建筑面積為100m2，單價(jià)為2000元/m2的住宅，首期付款5萬元，余款在未來10年內(nèi)以抵押款方式按月等額支付，貸款年利率為5.31%，則該套住宅的(　)。

　　A.實(shí)際單價(jià)為2000元/m2，實(shí)際總價(jià)為30.16萬元

　　B.實(shí)際單價(jià)為1950元/m2，實(shí)際總價(jià)為20萬元

　　C.實(shí)際單價(jià)為2000 元/m2，實(shí)際總價(jià)為20萬元

　　D.實(shí)際單價(jià)為2000元/m2，實(shí)際總價(jià)為30.16萬元

　　9.同區(qū)位的甲、乙、丙三種房地產(chǎn)，當(dāng)價(jià)格變化百分比為10%時(shí)，需求量變化百分比分別為30%、10%、0，則甲、乙、丙三種房地產(chǎn)的需求的價(jià)格彈性數(shù)值類型分別是(　)。

　　A.富有彈性、單一彈性、缺乏彈性

　　B.完全彈性、單一彈性、完全無彈性

　　C.完全彈性、單一彈性、缺乏彈性

　　D.富有彈性、單一彈性、完全無彈性

　　10.現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)市場上某種房地產(chǎn)在某一時(shí)間的供給量為(　)。

　　A.存量+新開發(fā)量十其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量-該種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量-拆毀量

　　B.存量十新開發(fā)量十該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量+拆毀量

　　C.存量+新開發(fā)量+空置房量-拆毀量

　　D.存量+新增竣工量-拆毀量

　　11.城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)中，實(shí)行房產(chǎn)權(quán)調(diào)換且所調(diào)換房屋為期房的，為結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)而對該期房價(jià)進(jìn)行估價(jià)，則(　)。

　　A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來，估價(jià)對象為未來狀況

　　B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)與房地產(chǎn)狀況均為現(xiàn)在

　　C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象為未來狀況

　　D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象為過去狀況

　　12.某建筑物的建筑面積為2000m2，占地面積為3000m2，現(xiàn)在重新獲得該土地的價(jià)格為8130元/m2，建筑物重量價(jià)格為900 元/m2，而市場上該類房地產(chǎn)正常交易價(jià)格為1800元/m2。則該建筑物的成新率為(　)。

　　A. 44%

　　B. 50%

　　C. 67%

　　D.94%

　　13.按間接比較的判定，某可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價(jià)格低2%;而估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價(jià)格高5%。若改為直接比較判定，將出現(xiàn)(　)的情形。

　　A.估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況，價(jià)格高7%

　　B.可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況，價(jià)格低7%

　　C.可比實(shí)例價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.071

　　D.可比實(shí)例價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為0.933

　　14.現(xiàn)需評估某宗房地產(chǎn)2004年10月末的價(jià)格，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為2500元/m2，成交日期為2004年1月末，該類房地產(chǎn)自 2003年7月末至2004年6月末每月價(jià)格遞增1%，2004年6月末至2004年10月平均每月比上月價(jià)格上漲20元/m2。該可比實(shí)例在2004年 10月末的價(jià)格為( )元/m2。

　　A.2648

　　B. 2688

　　C. 2708

　　D.2734

　　15.為評估某住宅2004年10月1目的正常市場價(jià)格，在其附近收集公證機(jī)關(guān)的某可比實(shí)例的有關(guān)資料如下：成交價(jià)格為4000元/m2，成交日期為2004年5月1日，成交價(jià)格比正常價(jià)格低2%，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.087，已知從2004年5月1目到10月1日該類住宅價(jià)格平均每月比上月上漲1%，則對該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行校正、調(diào)整得到的價(jià)格最接近于(　)元/m2。

　　A.3790

　　B.4238

　　C.4658

　　D.4663

　　16.某宗房地產(chǎn)交易中，買方付給賣方2500元/m2，交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價(jià)格的5%繳納有關(guān)稅費(fèi)，買方按正常價(jià)格的3%繳納有關(guān)稅費(fèi)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格最接近于(　　)元/m2。

　　A.2427

　　B.2500

　　C.2575

　　D.2632

　　17.在某幢建筑面積3000m2的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)中，某開發(fā)企業(yè)花費(fèi)280萬元用于支付征地和拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、房屋建筑安裝工程費(fèi)、必要的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，并支付了20萬元的貸款利息和行政事業(yè)性收費(fèi)。假定該項(xiàng)目需交納的有關(guān)稅金按開發(fā)成本的4%計(jì)，管理費(fèi)率和開發(fā)利潤執(zhí)行國家有關(guān)規(guī)定，該幢經(jīng)濟(jì)適用住房的最高基準(zhǔn)價(jià)格為(　)元/m2。

　　A.1067

　　B.1070

　　C.1087

　　D.1141

　　18.某建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)為10年，經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場觀察該建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為46年，該建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年，殘值率為2%，用直線法計(jì)算文具建筑物的成新率為(　)。

　　A.80%

　　B.82%

　　C.83%

　　D.92%

　　19.某綜合辦公樓建設(shè)期為3年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年，現(xiàn)補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為35年，則計(jì)算該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為(　)年。

　　A.35

　　B.45

　　C.48

　　D.50

　　20.某房地產(chǎn)的土地取得成本為1000萬元，開發(fā)成本為3000萬元，管理費(fèi)用為200萬元，銷售費(fèi)用為300萬元，開發(fā)利潤為500萬元，則該房地產(chǎn)的投資利潤率為(　)。

　　A.10.0%

　　B.11.1%

　　C.11.9%

　　D.12.5%

　　21.某建筑物的建筑面積為200m2，有效經(jīng)過年數(shù)為12年，重置價(jià)格為800元/m2，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2%，則運(yùn)用直線法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為(　)萬元。

　　A.10.2

　　B.11.0

　　C.11.3

　　D.11.5

　　22.某商鋪的收益年限為30年，年有效毛收入為6000元/m2。假設(shè)凈收益率為75%，報(bào)酬率為10%，則該商鋪目前的價(jià)值為( )元/m2。

　　A .14140

　　B.42421

　　C.56561

　　D.60000

　　23.某宗房地產(chǎn)32年土地使用權(quán)的價(jià)格為4000/m2，對應(yīng)的報(bào)酬率為7%。現(xiàn)假定報(bào)酬率為9%，該宗房地產(chǎn)40年土地使用權(quán)條件下的價(jià)格最接近于( )元/m2。

　　A.3275

　　B.3287

　　C.3402

　　D.4375

　　24.某出租的房地產(chǎn)的年租金收入為10萬元，年出租總費(fèi)用為1萬元。建筑物重置價(jià)格為100萬元，成新率為80%。己知土地資本化率為6%，建筑物資本化率8%。假設(shè)該房地產(chǎn)的土地使用年限為無限年，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值為(　)萬元。

　　A.43

　　B.112.5

　　C.123.3

　　D.150

　　25.用收益法計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格，若凈收益α每年不變，年限為n，凈收益增長率與報(bào)酬率Y相等，則房地產(chǎn)價(jià)格V=(　)。

　　A.0

　　B.α/ (1+Yn)

　　C.α×n

　　D.∞

　　26.資本化率是(　)的倒數(shù)。

　　A.毛租金乘數(shù)

　　B.潛在毛租金乘數(shù)

　　C.有效毛收入乘數(shù)

　　D.凈收益乘數(shù)

　　27.某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用8年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬元，運(yùn)營費(fèi)用率為40%，安全利率假定為6%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為安全利率的40%，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為( )萬元。

　　A.368

　　B.552

　　C.561

　　D. 920

　　28.某在建工程項(xiàng)目計(jì)劃建混合結(jié)構(gòu)倉庫2000m2，總預(yù)算為400萬元，估價(jià)時(shí)，建筑工程中的基礎(chǔ)工程已完成，結(jié)構(gòu)工程完成50%，設(shè)備安裝工程尚未進(jìn)行。另據(jù)調(diào)查得知，基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程和設(shè)備安裝工程的造價(jià)占整個(gè)建筑工程造價(jià)的比重分別是15%、60%、25%，該在建工程在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的完工程度是( )。

　　A.30%

　　B .45%

　　C.65%

　　D.75%

　　29.某地區(qū)商品住宅價(jià)格自2000年至2004年分別為681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增減量法預(yù)測該地區(qū)商品住宅2006年的價(jià)格為( )元/m2。

　　A.849

　　B.865

　　C.882

　　D.915

　　30.城市基準(zhǔn)地價(jià)是根據(jù)用途相似、地塊相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段，調(diào)查評估的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的( )。

　　A.最低價(jià)格

　　B.平均價(jià)格

　　C.出讓地價(jià)

　　D.標(biāo)定地價(jià)

　　31.當(dāng)以單位寬度的標(biāo)準(zhǔn)宗地的總價(jià)作為路線價(jià)時(shí)，臨街宗地總價(jià)=路線價(jià)×(　)臨街寬度。

　　A.單獨(dú)深度價(jià)格修正率

　　B.累汁深度價(jià)格修正率

　　C.平均深度價(jià)格修正率

　　D.混合深度價(jià)格修正率

　　32.某臨街深度30.48m(即100ft)、臨街寬度20m的矩形土地，總價(jià)為121.92萬元。按時(shí)四三二一法則，其相鄰臨街深度15.24m(即50ft)，臨街寬度25m的矩形土地的總價(jià)為(　　)萬元。

　　A.53.34

　　B.85.34

　　C.106.68

　　D.213.36

　　33.某宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為5000萬元，其總地價(jià)為2000萬元，總建筑面積為10000m2，甲擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價(jià)值為90萬元，該部分的建筑面積為200m2。梭土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，甲占有的土地份額為(　 )。

　　A.1%

　　B.1.5%

　　C.2%

　　D. 2.5%

　　34.防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的最后一道防線是(　)。

　　A.撰寫估價(jià)報(bào)告

　　B.審核估價(jià)報(bào)告

　　C.出具估價(jià)報(bào)告

　　D.估價(jià)資料歸檔

　　35.下列表述中不正確的是( )。

　　A.在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)方法將影響估價(jià)結(jié)果

　　B.在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)時(shí)點(diǎn)將影響估價(jià)結(jié)果

　　C.在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結(jié)果

　　D.在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)作業(yè)期將影響估價(jià)結(jié)果

　　二、多項(xiàng)選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，請?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號。全部選對的，得2分;錯(cuò)選或多選的，不得分;少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。)

　　1.建筑物區(qū)分所有權(quán)包括(　)等。

　　A.按份共有所有權(quán)

　　B.專有部分所有權(quán)

　　C.共同關(guān)系成員權(quán)

　　D.共同部分持份權(quán)

　　E.長期使用和租賃

　　2.有一開發(fā)公司擬參加國有土地使用權(quán)拍賣會，現(xiàn)委托房地產(chǎn)估價(jià)人員對該土地的最高競買價(jià)進(jìn)行評估，所得出的評估價(jià)值是(　　)。

　　A.交換價(jià)值

　　B.公開市場價(jià)值

　　C.投資價(jià)值

　　D.理論價(jià)格

　　E.標(biāo)定地價(jià)

　　3.甲、乙兩塊土地，其區(qū)位及實(shí)物狀況都基本一樣。甲地塊土地單價(jià)為506元/m2，容積率為1.5，土地使用年限為50年。乙地塊土地單價(jià)為 820 元/m2，容積率為2.4，土地使用年限為70年。在用樓面地價(jià)來判斷甲、乙兩地塊的投資價(jià)值時(shí)，若土地報(bào)酬率為8%，則下列表述中正確的有( )。

　　A.乙地塊比甲地塊貴

　　B.甲地塊的70年使用權(quán)樓面地價(jià)低于341.67元/m2

　　C.甲地塊與乙地塊的樓面地價(jià)相等

　　D.甲地塊比乙地塊貴

　　E.乙地塊的 70年使用權(quán)樓面價(jià)高于340元/m2

　　4.估價(jià)中的最高最佳使用具體包括( )等。

　　A.最佳用途

　　B.最佳位置

　　C.最佳規(guī)模

　　D.最佳環(huán)境

　　E.最佳集約度

　　5.選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)符合的要求包括(　　)等。

　　A.可比實(shí)例與估價(jià)對象所處的地區(qū)必須相同

　　B.可比實(shí)例的交易類型與估價(jià)目的吻合

　　C.可比實(shí)例的規(guī)模與估價(jià)對象的規(guī)模相當(dāng)

　　D.可比實(shí)例的成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格

　　E.可比實(shí)例大類用途與估價(jià)對象的大類用途相同

　　6.評估某套住宅價(jià)格中，進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整時(shí)，比較、調(diào)整的內(nèi)容包括(　　)等。

　　A.環(huán)境景觀

　　B.離市中心距離

　　C.朝向

　　D.城市規(guī)劃限制條件

　　E.地勢

　　7.下列情形中會導(dǎo)致房地產(chǎn)當(dāng)前需求增加的有(　　 )。

　　A.消費(fèi)者的收入增加

　　B.作為替代品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升

　　C.作為互補(bǔ)品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升

　　D.消費(fèi)者預(yù)期其未來的收入增加

　　E.消費(fèi)者預(yù)期未來的房地產(chǎn)價(jià)格上升

　　8.建筑物重置價(jià)格的求取方法有(　　)等。

　　A.單位比較法

　　B.工料測量法

　　C.指數(shù)調(diào)整法

　　D.分部分項(xiàng)法

　　E.成新折扣法

　　9.從估價(jià)角度出發(fā)，收益性房地產(chǎn)的運(yùn)營費(fèi)用不包含(　　)等。

　　A.房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用

　　B.抵押貸款還本付息額

　　C.房屋設(shè)備折舊費(fèi)

　　D.所得稅

　　E.房屋裝修折舊費(fèi)

　　10.下列表述中，正確的有( )。

　　A.開發(fā)經(jīng)營期可分為開發(fā)期和經(jīng)營期

　　B.開發(fā)期又可稱為建設(shè)期，對于在土地上進(jìn)行房屋建設(shè)的情況來說，又可分為前期和建造期

　　C.開發(fā)期的終點(diǎn)是預(yù)計(jì)待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成的日期，起點(diǎn)與開發(fā)經(jīng)營期起點(diǎn)相同

　　D.經(jīng)營期可具體化為銷售期和出租期

　　E.在有租賃的情況下，租售期通常到開發(fā)完成的日期

　　11.長期趨勢法包括( )等方法。

　　A.數(shù)學(xué)曲線擬合法

　　B.平均增減量法

　　C.平均發(fā)展速度法

　　D.年限法

　　E.指數(shù)修勻法

　　12.在劃分路線價(jià)區(qū)段時(shí)，應(yīng)符合的條件包括( )。

　　A.形狀相似

　　B.在同一條街道上只有一個(gè)路線價(jià)區(qū)段

　　C.面積接近

　　D.地塊相連

　　E.可及性相當(dāng)

　　13.下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估的表述中，正確的有( )。

　　A.法律法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，沒有抵押價(jià)值

　　B.再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值為該房地產(chǎn)的價(jià)值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額

　　C.房地產(chǎn)的價(jià)值扣除預(yù)計(jì)處分該房地產(chǎn)的各種費(fèi)用、稅金后的余額才是抵押價(jià)值

　　D.不能單獨(dú)處分、使用的房地產(chǎn)不宣作為抵押物，應(yīng)當(dāng)沒有抵押價(jià)值

　　E.在評估土地使用權(quán)是以劃撥方式取得房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金

　　14.確定路線價(jià)時(shí)，選取標(biāo)準(zhǔn)宗地應(yīng)符合(　)等的要求。

　　A.一面臨街

　　B.兩面臨街

　　C.土地形狀為矩形

　　D.土地形狀為正方形

　　E.容積率為所在區(qū)段具有代表性的容積率

　　15.獲取房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的措施有(　)。

　　A.突破專業(yè)能力限制，接受各種估價(jià)要求

　　B.提高服務(wù)質(zhì)量

　　C.恰當(dāng)?shù)男麄?/P>

　　D.低收費(fèi)

　　E.最大限度壓縮估價(jià)作業(yè)期

　　三、判斷題(共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1 分，本題總分最多扣至零分。)

　　1.本著平等互利的原則，經(jīng)建設(shè)部、人事部、商務(wù)部和國務(wù)院港澳事務(wù)辦公室同意，2003年11月4日中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會與中國香港測量師學(xué)會簽署了內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與中國香港測量師資格互認(rèn)協(xié)議書。 (　　)

　　2.在評估投資價(jià)值時(shí)，采用的折現(xiàn)率是某個(gè)特定投資者所要求的，它應(yīng)高于與該房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)程度相對應(yīng)的社會一般報(bào)酬率。 (　　)

　　3.現(xiàn)實(shí)中有時(shí)評估的不一定是公開市場價(jià)值，而是某些特定條件限制下的價(jià)值，比如城市房屋拆遷是強(qiáng)制性的，所以城市房地產(chǎn)估價(jià)不應(yīng)采用公開市場價(jià)值。 (　　)

　　4.就使用價(jià)值與交換價(jià)值相對而言，房地產(chǎn)估價(jià)所評估的是房地產(chǎn)的交換價(jià)值。(　　)

　　5.在房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)中，一般來說，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為過去，估價(jià)對象為歷史狀況下的情形。(　　)

　　6.運(yùn)用市場法求取房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，選取的可比實(shí)例的規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對象規(guī)模的0.5～2范圍內(nèi)。 (　　)

　　7.被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格中不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。(　　)

　　8.某房產(chǎn)年折舊率為1.6%，有效經(jīng)過年數(shù)為12年，按直線法折舊該房產(chǎn)應(yīng)屬完好房。 (　　)

　　9.用收益法估算某大型商場的價(jià)值時(shí)，其凈收益為商場銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費(fèi)用、銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用后的余額。 (　　)

　　10.預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為38萬元，此后每年的凈收益將在上一年的基礎(chǔ)上減少3萬元，則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為12年。 (　　)

　　11.運(yùn)用平均發(fā)展速度法進(jìn)行估價(jià)的條件是，房地產(chǎn)價(jià)值的變動過程是持續(xù)上升或下降的，且各期上升或下降的幅度大致接近，否則就不適宜采用這種方法。 (　　)

　　12.路線價(jià)法中的單獨(dú)深度價(jià)格修正率隨著臨街深度的遞進(jìn)而增大。 (　　)

　　13.估價(jià)目的是由委托人提出的，估價(jià)時(shí)點(diǎn)是根據(jù)估價(jià)目的確定的。 (　　)

　　14.估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期是從估價(jià)報(bào)告出具之日計(jì)算，而不是從估價(jià)時(shí)點(diǎn)開始計(jì)算。( 　　)

　　15.估價(jià)資料的保管期限是從估價(jià)報(bào)告出具之日起到估價(jià)報(bào)告得到使用之曰止。( 　　)

　　四、計(jì)算題(共2題，20分。要求列出算式、計(jì)算過程，需按公式計(jì)算的，要寫出公式。僅有計(jì)算結(jié)果而無計(jì)算過程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。請?jiān)诖痤}紙上作答。)

　　1.某出租的寫字樓，使用面積為3000m2，收益年限為45年，空置率為20%，未來3年每平方米使用面積的租金(含物業(yè)服務(wù)費(fèi)用)分別為360元、400元、330元，同檔次寫字樓的年物業(yè)服務(wù)費(fèi)用為每平方米使用面積36元，除物業(yè)服務(wù)費(fèi)用之外的其他運(yùn)營費(fèi)用為租金(不含物業(yè)服務(wù)費(fèi)用)的25%。假設(shè)該寫字樓未來每年的凈收益基本上固定不變，報(bào)酬率為9%。請利用“未來數(shù)據(jù)資本化公式法”求取該寫字樓的凈收益并計(jì)算其收益價(jià)格。(8分)

　　2.某宗土地面積為1.2公頃，已完成七通一平。某房地產(chǎn)開發(fā)商擬取得該宗土地50年的土地使用權(quán)，按規(guī)劃要求開發(fā)建設(shè)建筑面積相同的住宅樓和寫字樓各一幢，總?cè)莘e率為2.5。在第1年末辦理完土地使用權(quán)出讓手續(xù)，一次性繳納全部地價(jià)款，并且開工建設(shè)。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排(見如下橫道圖)，項(xiàng)目建成后，住宅樓將全部出售，寫字樓將用于出租。

　　根據(jù)市場調(diào)查，有關(guān)數(shù)據(jù)如下：

　　(1)該項(xiàng)目所在區(qū)域的同類型、同檔次住宅的銷售價(jià)格為5000元/m2，銷售稅費(fèi)為銷售價(jià)格的6%;同類寫字樓可出租建筑面積的月租金為120元/m2 (可出租面積占建筑面積的70%)，并按時(shí)年租收入的30%繳納押金，出租空置率為20%，有關(guān)稅費(fèi)和經(jīng)營管理費(fèi)用按租金收入的30%計(jì)，銀行存款年利率為3%，報(bào)酬率為10%。

　　(2)同類開發(fā)項(xiàng)目的社會平均開發(fā)成本為：住宅樓1800元/m2，寫字樓2800元/m2，管理費(fèi)用為開發(fā)成本的5%。

　　(3)除地價(jià)款外，寫字樓和住宅樓的其他建設(shè)資金在各自建設(shè)期內(nèi)每年投入50%且在年度內(nèi)均勻支出。假設(shè)住宅樓在銷售期末一次性全部售出。

　　(4)目前，此類項(xiàng)目折現(xiàn)率為10%。

　　(5)為得到該宗土地，還需要按取得地價(jià)原價(jià)的3%繳納有關(guān)稅費(fèi)。試計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)商所能支付的最高土地價(jià)格。(12分)

　　一、單選題

　　1.C　2.D　3.C　4.C.　5.B 6.D　7.C　8.C　9.D　10.A

　　11.C　12.C　13.C　14.C　15.D　16.D　17.C　18.D　19.B　20.C

　　21.C　2.B　23.C　24.C　25.B　26.D　27.B　28.B　29.C　30.B

　　31.B　32.C　33.B　34.B　35.D

　　二、多選題

　　1.BCD　2.AC　3.DE　4.ACE　5.BCDE　6.ABC　7.ABDE　8.ABCD　9.ABD　10.ABC

　　11.ABCE　12.DE 13.ABDE　14.ACE　15.BC

　　三、判斷題

　　1.√　2.×　3.×　4.√　5.×　6.√　7.√　8.√　9.×　10.×

　　11.√ 12.× 13.√ 　14.√　15.×

　　四、計(jì)算題

　　1.解：

　　(1)計(jì)算未來3年的凈利益。

　　1)未來第一年的凈收益(360-36)×)1-20%)×)1-25%)×3000=-58.32萬元

　　2)未來第二年的凈收益(400-36)×(1-20%)×(1-25%)×3000=-65.52萬元

　　3)未來第三年的凈收益(330-36)×(1-20%)×(1-25%)×3000=52.92萬元

　　(2)用未來數(shù)據(jù)資本化公式法計(jì)算每年不變的凈利益。

　　(3)計(jì)算收益價(jià)格。

　　或：

　　2.解：

　　第一種答案：

　　(1)項(xiàng)目總建筑面積：

　　1.2×10000×2.5=30000m2

　　其中，住宅樓總建筑面積15000m2，寫字樓總建筑面積15000m2。

　　(2)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總價(jià)值及折現(xiàn)值。

　　1)住宅樓價(jià)值：5000×15000=7500萬元

　　住宅樓價(jià)值折現(xiàn)到辦理完土地使用權(quán)出讓手續(xù)時(shí)點(diǎn)(第一年末)的折現(xiàn)值：

　　7500/(1+10%)3=5634.86萬元

　　2)寫字樓價(jià)值。

　?、賹懽謽悄曜饨鹗杖?120×15000×70%×(1-20%)×12=1209.6萬元

　　②寫字樓押金：1209.6×30%=362.88萬元

　?、蹖懽謽茄航疬\(yùn)用年收益：362.88×3%=10.89萬元

　　④有關(guān)稅費(fèi)和經(jīng)營管理費(fèi)用：1209.6×30%=362.88萬元

　?、葑赓U凈收入：1209.6+10.89-362.88=857.61萬元

　　⑥寫字樓價(jià)值：

　?、邔懽謽钦郜F(xiàn)到第1年末折現(xiàn)值=8478.86/(1+10%)3=6370.29萬元

　　3)項(xiàng)目總價(jià)值折現(xiàn)值：5634.86+6370.29=12005.15萬元

　　(3)項(xiàng)目開發(fā)成本、管理費(fèi)用及其折現(xiàn)值。

　　1)住宅樓部分：1800×15000×(1+5%)=2835萬元

　　寫字樓部分：2800>(15000×(1+5%)=4410萬元

　　2)住宅樓開發(fā)成本及管理費(fèi)折現(xiàn)值：

　　2835×[0.5/(1+10%)0.5+0.5/(1+10%)1.5]=2580.13萬元

　　3)寫字樓開發(fā)成本及管理費(fèi)用折現(xiàn)值：

　　4410×[0.5/(1+10%)1.5+0.5/(1+10%)2.5]=3648.76萬元

　　4)項(xiàng)目開發(fā)成本及管理費(fèi)用折現(xiàn)值：

　　2580.13+3648.76=6228.89萬元

　　(4)住宅樓銷售稅費(fèi)及折現(xiàn)值。

　　1)住宅樓銷售稅費(fèi)：7500×6%=450萬元

　　2)住宅樓銷售稅費(fèi)折現(xiàn)值：450/(1+10%)3=338.09萬元

　　(5)所能支付的最高土地價(jià)格=(總價(jià)值-住宅樓銷售稅費(fèi)-開發(fā)成本及管理費(fèi)用)(1+3%)

　　=(12005.15-338.09-6228.89)/(1+3%)

　　=5279.78萬元

　　第二種答案：

　　(I)項(xiàng)目總建筑面積：

　　1.2×10000×2.5=30000m2

　　其中，住宅樓總建筑面積15000m2，寫字樓總建筑面積15000m2

　　(2)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總價(jià)值及折現(xiàn)值。

　　1)住宅樓價(jià)值：5000×15000=-7500萬元

　　2)寫字樓價(jià)值

　　①寫字樓年租金收入=120×15000×70%×(1-20%)×12=1209.6萬元

　?、趯懽謽茄航穑?209.6×30%=362.88萬元

　　③寫字樓押金運(yùn)用年收益：362.88×3%=10.89萬元

　?、苡嘘P(guān)稅費(fèi)和經(jīng)營管理費(fèi)用：1209.6×30%=362.88萬元

　　⑤租賃凈收入：1209.6+10.89-362.88=857.61萬元

　?、鄬懽謽莾r(jià)值：

　　3)項(xiàng)目總價(jià)值折現(xiàn)值：7500+8478.86=15978.86萬元

　　(3)項(xiàng)目開發(fā)成本、管理費(fèi)用及其折現(xiàn)值。

　　1)住宅樓部分：1800×15000×(1+5%)=2835萬元

　　寫字樓部分：2800×15000×(1+5%)=4410萬元

　　2)住宅樓開發(fā)成本及管理費(fèi)折現(xiàn)值：

　　2835×[0.5×(1+10%)2.5+0.5×(1+10%)1.5]=3434.25萬元

　　3)寫字樓開發(fā)成本及管理費(fèi)用折現(xiàn)值：

　　4410×[0.5×(1+10%)1.5+0.5×(1+10%)0.5]=4856.51萬元

　　4)項(xiàng)目開發(fā)成本及管理費(fèi)用折現(xiàn)值：

　　3434.25+4856.51=8290.76萬元

　　(4)住宅樓銷售稅費(fèi)及折現(xiàn)值。

　　住宅樓銷售稅費(fèi)：7500×6%=450萬元

　　(5)所能支付的最高土地價(jià)格。

　　1)4年末地價(jià)=(總價(jià)值-住宅樓銷售稅費(fèi)-開發(fā)成本及管理費(fèi)用)

　　=15978.86-450-8290.76

　　=72381萬元

　　2)貼現(xiàn)：

　　7238.1/(1+10%)3=5438.09萬元

　　3)地價(jià)款=5438.09/(1+3%)=5279.70萬元

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