2003年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》真題及答案

　　一、單項(xiàng)選擇題(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。)

　　1.估價(jià)報(bào)告書(shū)中說(shuō)明的( )限定了其用途。

　　A.估價(jià)原則

　　B.估價(jià)方法

　　C.估價(jià)目的

　　D.估價(jià)對(duì)象狀況

　　2.“五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了道路、( )等設(shè)施或條件以及場(chǎng)地平整。

　　A.給水、排水、電力、通信

　　B.給水、排水、燃?xì)狻�熱�?/P>

　　C.排水、電力、通信、燃?xì)?/P>

　　D.排水、電力、通信、熱力

　　3.某宗土地的面積為1000m2，其上建筑物的建筑面積為5000m2，建筑物的基底面積為700m2，建筑物層數(shù)為8層。則該宗土地的容積率為( )。

　　A.8.0

　　B.5.6

　　C.5.0

　　D.0.7

　　4.當(dāng)供給增加量小于需求減少量時(shí)，則( )。

　　A.均衡價(jià)格下降，均衡交易量增加

　　B.均衡價(jià)格下降，均衡交易量減少

　　C.均衡價(jià)格上升，均衡交易量增加

　　D.均衡價(jià)格上升，均衡交易量減少

　　5.房地產(chǎn)價(jià)格是由房地產(chǎn)的( )三者相互結(jié)合而產(chǎn)生的。

　　A.有用性、稀缺性、有效需求

　　B.供給、需求、利用狀況

　　C.權(quán)利、租金、利率

　　D.價(jià)值、使用價(jià)值、供求

　　6.基準(zhǔn)地價(jià)是城市中均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的土地( )。

　　A.最低價(jià)格

　　B.最高價(jià)格

　　C.平均價(jià)格

　　D.成交價(jià)格

　　7.已知某房地產(chǎn)價(jià)格為900元/m2時(shí)，需求量為100萬(wàn)m2，當(dāng)價(jià)格為1000元/m2時(shí)，需求量為90萬(wàn)m2，則需求價(jià)格彈性為( )。

　　A.10

　　B.9

　　C.0.9

　　D.0.1

　　8.估價(jià)報(bào)告有效期應(yīng)從( )起計(jì)。

　　A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　B.估價(jià)作業(yè)期

　　C.出具估價(jià)報(bào)告之目

　　D.簽訂估價(jià)委托合同之日

　　9.如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價(jià)值大于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額，則應(yīng)以( )進(jìn)行估價(jià)。

　　A.保持現(xiàn)狀前提

　　B.裝修改造前提

　　C.轉(zhuǎn)換用途前提

　　D.重新利用前提

　　10運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，要求利用與估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域相同或相似房地產(chǎn)的客觀(guān)收益來(lái)推算估價(jià)對(duì)象預(yù)期收益，這主要是依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)中的( )。

　　A.合法原則

　　B.最高最佳使用原則

　　C.替代原則

　　D.公平原則

　　11.在估價(jià)報(bào)告中應(yīng)包含一份由( )的估價(jià)師簽名、蓋章的聲明。

　　A.本估價(jià)機(jī)構(gòu)所有

　　B.所有參加該估價(jià)項(xiàng)目

　　C.由引交估價(jià)項(xiàng)目負(fù)第一責(zé)任

　　D.任本估價(jià)機(jī)構(gòu)法定代表人

　　12.某房地產(chǎn)價(jià)格分兩期支付，首期付款50萬(wàn)元，余款80萬(wàn)元在第8個(gè)月末一次付清，當(dāng)時(shí)月利率為1%。該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為( )萬(wàn)元。

　　A.87

　　B.124

　　C.130

　　D. 134

　　13.某宗房地產(chǎn)交易中，買(mǎi)方支付給賣(mài)方29萬(wàn)元，買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費(fèi)均由賣(mài)方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉。該地區(qū)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中應(yīng)由賣(mài)方和買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的5%和3%，則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格為( )萬(wàn)元。

　　A.27.6

　　B.28.2

　　C.29.0

　　D.29.9

　　14.房地產(chǎn)狀況修正中的間接比較修正評(píng)分辦法，是以( )狀況為參照系進(jìn)行的。

　　A.可比實(shí)例房地產(chǎn)

　　B.估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)

　　C.標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)

　　D.類(lèi)似房地產(chǎn)

　　15.某可比實(shí)例的實(shí)物狀況比估價(jià)對(duì)象優(yōu)9%，則其實(shí)物狀況修正系數(shù)為( )。

　　A.0.91

　　B.0.92

　　C.1.09

　　D.1.10

　　16.某估價(jià)機(jī)構(gòu)于2003年6月10日至20日為某房地產(chǎn)抵債進(jìn)行了評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2003年6月15日。因估價(jià)結(jié)果有爭(zhēng)議，2003年8月15曰進(jìn)行復(fù)估，則復(fù)估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為 ( )。(建 設(shè) 工程教育網(wǎng)原創(chuàng))

　　A.2003年6月15日

　　B.2003年8月15日

　　C.簽訂估價(jià)委托臺(tái)同之日

　　D.估價(jià)人員與委托人商定的某日

　　17.下列關(guān)于建筑物壽命和經(jīng)過(guò)年數(shù)的說(shuō)法中，正確的是( )。

　　A.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)也短于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)

　　B.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)于自然壽命，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)也可能長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)

　　C.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命與自然壽命相等，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)與實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)也相等

　　D.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)可能短于也可能長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)

　　18.某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得40年土地使用權(quán)的當(dāng)年開(kāi)始建造，建造期3年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命60年，則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是( )年。

　　A.37

　　B.40

　　C.60

　　D.63

　　19.因技術(shù)革新、設(shè)計(jì)優(yōu)化等導(dǎo)致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價(jià)，屬于( )。

　　A.自然折舊

　　B.物質(zhì)折舊

　　C.功能折舊

　　D.經(jīng)濟(jì)折舊

　　20.通常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)為( )。

　　A.土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本

　　B.土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用

　　C.土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用

　　D.開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

　　21.某建筑物已建成10年，預(yù)計(jì)尚可使用40年，殘值率為4%，該建筑物的成新率為( )。

　　A.75%

　　B.79%

　　C.81%

　　D.84%

　　22.建筑物凈收益=( )×建筑物資本化率(凈收益每年不變且持續(xù)無(wú)限年期)。

　　A.建筑物重置價(jià)

　　B.建筑物現(xiàn)值

　　C.土地價(jià)格

　　D.房地產(chǎn)價(jià)格

　　23.收益法中所指的收益是( )。

　　A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)前一年的收益

　　B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)前若干年的平均收益

　　C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)以后的未來(lái)預(yù)期正常收益

　　D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)前最高盈利年份的收益

　　24.有一宗房地產(chǎn)總價(jià)為100萬(wàn)元，綜合資本化率為7%，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則該宗房地產(chǎn)的土地價(jià)格為( )萬(wàn)元(收益可視為無(wú)限年)。

　　A. 30

　　B.40

　　C.50

　　D.60

　　25.采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定資本化率的基本公式為( )。

　　A.資本化率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償一投資帶來(lái)的優(yōu)惠

　　B.資本化率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償一投資帶來(lái)的優(yōu)惠

　　C.資本化率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+通貨膨脹補(bǔ)償一投資帶來(lái)的優(yōu)惠

　　D.資本化率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償一投資帶來(lái)的優(yōu)惠

　　26.某房屋被火災(zāi)燒損，現(xiàn)需評(píng)估其損失，此時(shí)估價(jià)對(duì)象狀況應(yīng)為( )。

　　A.被燒損前的狀況

　　B.被燒損后的狀況

　　C.被燒損前與被燒損后的差異狀況

　　D.未來(lái)修復(fù)或重建后的狀況

　　27.有一房地產(chǎn)，未來(lái)第一年凈收益為20萬(wàn)元，預(yù)計(jì)此后各年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加2萬(wàn)元，收益期為無(wú)限年，該類(lèi)房地產(chǎn)資本化率為10%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為( )萬(wàn)元。

　　A.400

　　B.450

　　C.500

　　D.540

　　28.某房地產(chǎn)在正常情況下，每年可獲得有效毛收入30萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用需要10萬(wàn)元，資本化率為10%，該房地產(chǎn)所在的土地是通過(guò)有償出讓獲得使用權(quán)的，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)剩余的使用權(quán)年限為40年，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為( )萬(wàn)元。

　　A.180

　　B.196

　　C.200

　　D.300

　　29.若較為精確地應(yīng)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí)，應(yīng)考慮( )。

　　A.通貨膨脹影響

　　B.投資利息因素

　　C.資金時(shí)間價(jià)值

　　D.投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償

　　30.對(duì)于出售的房地產(chǎn)，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估算開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，根據(jù)待估宗地的最佳開(kāi)發(fā)利用方式和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來(lái)變化趨勢(shì)，可以采用( )和長(zhǎng)期趨勢(shì)法相結(jié)合進(jìn)行估算。

　　A.比較法

　　B.收益法

　　C.成本法

　　D.路線(xiàn)價(jià)法

　　31.某地區(qū)商品住宅價(jià)格自1997～2002年分別為3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均發(fā)展速度法預(yù)測(cè)2003年住宅價(jià)格為( )元/m2。

　　A.4120

　　B.4149

　　C. 4184

　　D.4216

　　32.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的基本原理是( )。

　　A.收益原理

　　B.替代原理

　　C.地租理論

　　D.區(qū)位理論

　　33.某高層住宅大樓，房地總價(jià)值為8000萬(wàn)元，其中建筑物價(jià)值占40%。某人擁有其中的一套住宅，房地價(jià)值為150萬(wàn)元，該部分的建筑物價(jià)值為50萬(wàn)元，則此人占有的土地份額為( )。

　　A.19%

　　B.21%

　　C.23%

　　D.25%

　　34.若標(biāo)準(zhǔn)宗地的臨街深度為10m，按照四三二一法則計(jì)算臨街深度為15m的宗地價(jià)格，其平均深度價(jià)格修正率為( )。

　　A.78%

　　B.85%

　　C.117%

　　D.150%

　　35.在估價(jià)報(bào)告中陳述( )，既是維護(hù)估價(jià)人員正當(dāng)權(quán)益的需要，又是提醒委托人和估價(jià)報(bào)告使用者在使用估價(jià)報(bào)告時(shí)需要注意的事項(xiàng)。

　　A.估價(jià)師聲

　　B.估價(jià)的假設(shè)和限制條件

　　C.估價(jià)方法

　　D.估價(jià)對(duì)象

　　二、多項(xiàng)選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。全部選對(duì)的，得2分;錯(cuò)選或多選的，不得分;少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。)

　　1.《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的內(nèi)容包括( )。

　　A.評(píng)估制度

　　B.估價(jià)原則名

　　C.估價(jià)程序

　　D.估價(jià)報(bào)告

　　E.職業(yè)道德

　　2.收益性房地產(chǎn)包括( )。

　　A.未出租的餐館

　　B.旅店

　　C.加油

　　D.農(nóng)地

　　E.未開(kāi)發(fā)的土地

　　3.在房地產(chǎn)估價(jià)中，如果估價(jià)目的不同，則( )。

　　A.估價(jià)的依據(jù)有可能不同

　　B.估價(jià)的方法有可能不同

　　C.估價(jià)對(duì)象的范圍有可能不同

　　D.不影響估價(jià)結(jié)果的公正性

　　E.不影響估價(jià)報(bào)告的用途

　　4.在實(shí)際交易中，只有當(dāng)買(mǎi)者所愿意支付的最高價(jià)格( )賣(mài)者所愿意接受的最低價(jià)格時(shí)，交易才會(huì)成功。

　　A.高于

　　B.等于

　　C.低于

　　D.不高于

　　E.不等于

　　5.估價(jià)項(xiàng)目完成后，應(yīng)歸檔的估價(jià)資料包括( )。

　　A.實(shí)地查勘記錄

　　B.委托人名片

　　C.估價(jià)項(xiàng)目來(lái)源和接洽情況

　　D.估價(jià)中的不同意見(jiàn)

　　E.估價(jià)報(bào)告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見(jiàn)

　　6.下列關(guān)于可比實(shí)例的說(shuō)法中，正確的有( )。

　　A.可比實(shí)例一定是交易實(shí)例

　　B.可比實(shí)例不一定是交易實(shí)例

　　C.交易實(shí)例一定是可比實(shí)例

　　D.交易實(shí)例不一定是可比實(shí)例

　　E.可比實(shí)例可以是交易實(shí)例，也可以不是交易實(shí)例

　　7.下列關(guān)于估價(jià)報(bào)告的說(shuō)法中，不正確的有( )。

　　A.估價(jià)報(bào)告是關(guān)于估價(jià)對(duì)象的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的研究報(bào)告

　　B.估價(jià)報(bào)告可視為估價(jià)人負(fù)提供給委托人的產(chǎn)品

　　C.估價(jià)報(bào)告應(yīng)重在內(nèi)在質(zhì)量，外在質(zhì)量不是很重要

　　D.估價(jià)報(bào)告應(yīng)對(duì)難以確定的事項(xiàng)予以說(shuō)明，但不得描述其對(duì)估價(jià)結(jié)果可能產(chǎn)生的影響

　　E.估價(jià)報(bào)告是全面、公正、客觀(guān)、準(zhǔn)確地記述估價(jià)過(guò)程、反映估價(jià)成果的文件

　　8.收益乘數(shù)有( )。

　　A.毛租金乘數(shù)

　　B.利潤(rùn)乘數(shù)

　　C.凈收益乘數(shù)

　　D.銷(xiāo)售收入乘數(shù)

　　E.潛在毛收入乘數(shù)

　　9.房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中的開(kāi)發(fā)成本包括( )。

　　A.取得土地使用權(quán)時(shí)的出讓金或轉(zhuǎn)讓金

　　B.基礎(chǔ)設(shè)旌建設(shè)費(fèi)

　　C.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　D.勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)

　　E.管理費(fèi)

　　10.下列關(guān)于估價(jià)上的建筑物折舊的說(shuō)法中，正確的有( )。

　　A.估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊有本質(zhì)區(qū)別

　　B.建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價(jià)格與賬面價(jià)值的差額

　　C.建筑物的折舊就是各種原因所造成的價(jià)值損失

　　D.建筑物的折舊就是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購(gòu)建價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)值之間的差額

　　E.建筑物的折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊

　　11.收益法中確定資本化率的基本方法有( )。

　　A.市場(chǎng)提取法

　　B.累加法

　　C.指數(shù)調(diào)整法

　　D.投資收益率排序插入法

　　E.收益乘數(shù)法

　　12.假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，按傳統(tǒng)方法需要計(jì)算利息的項(xiàng)目有( )。

　　A.待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值

　　B.開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用

　　C.銷(xiāo)售稅費(fèi)

　　D.投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

　　E.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

　　13.預(yù)期原理是( )等估價(jià)方法的理論依據(jù)。

　　A.市場(chǎng)比較法

　　B.收益法

　　C.成本法

　　D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法

　　E.路線(xiàn)價(jià)法

　　14.應(yīng)用路線(xiàn)價(jià)法需要進(jìn)行( )等修正。

　　A.臨街深度

　　B.土地形狀

　　C.交易曰期

　　D.交易情況

　　E.臨街寬度

　　15.下列關(guān)于實(shí)地查勘的說(shuō)法中，正確的有( )。

　　A.對(duì)于面積小、價(jià)值低的房地產(chǎn)可不進(jìn)行實(shí)地查勘

　　B.實(shí)地查勘中應(yīng)將有關(guān)情況和數(shù)據(jù)認(rèn)真記錄下來(lái)，形成實(shí)地查勘記錄

　　C.實(shí)地查勘人員和委托人中的陪同人員都應(yīng)在實(shí)地查勘記錄上簽名

　　D.在實(shí)地查勘記錄上應(yīng)注明實(shí)地查勘日期

　　E.實(shí)地查勘應(yīng)到實(shí)地對(duì)事先收集的有關(guān)估價(jià)對(duì)象的資料進(jìn)行核實(shí)

　　三、判斷題(共15題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)，用“√”表示正確，用“×”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分。)

　　1.因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有獨(dú)一無(wú)二性，所以房地產(chǎn)不具備完全替代性。 ( )

　　2.房地產(chǎn)估價(jià)師不得將資格證書(shū)借給他人使用，但可以以估價(jià)者的身份在非自己所做的估價(jià)報(bào)告上簽字、蓋章。 ( )

　　3.開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)的房地產(chǎn)，供給彈性相應(yīng)較小。 ( )

　　4.在某一時(shí)點(diǎn)，投資價(jià)值是唯一的，而市場(chǎng)價(jià)值因投資者的不同而不同。 ( )

　　5.在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況的分析始終應(yīng)針對(duì)估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況。 ( )

　　6.交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)交易，其成交價(jià)格比正常價(jià)格可能偏高也可能偏低。 ( )

　　7.對(duì)于估價(jià)人員搜集的交易實(shí)例，只要是估價(jià)對(duì)象的婁似房地產(chǎn)就可以作為可比實(shí)例�！�( )

　　8.可修復(fù)的損耗是經(jīng)過(guò)修理后可恢復(fù)其原有功能的損耗，反之，為不可修復(fù)的損耗。( )

　　9.成本法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在建造時(shí)的購(gòu)建價(jià)格，然后扣除折舊，以此來(lái)估算估價(jià)對(duì)象客觀(guān)合理的價(jià)格或價(jià)值的方法。 ( )

　　10.應(yīng)用收益法評(píng)估出租型房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，凈收益的確定必須從租賃收入中扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅、租賃代理費(fèi)等。 ( )

　　11.為幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行投資決策，應(yīng)用收益法對(duì)擬開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行投資價(jià)值評(píng)估時(shí)，應(yīng)采用與該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般收益率作為折現(xiàn)率的選取標(biāo)準(zhǔn)。 ( )

　　12.長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用對(duì)象是價(jià)格有明顯季節(jié)波動(dòng)的房地產(chǎn)，適用的條件是擁有估價(jià)對(duì)象或類(lèi)似房地產(chǎn)較長(zhǎng)時(shí)期的歷史價(jià)格資料，而且所擁有的歷史價(jià)格資料必須真實(shí)。 ( )

　　13.高層建筑地價(jià)分?jǐn)偸菍⒏邔咏ㄖ�的造價(jià)分?jǐn)偟剿�占土地上�?( )

　　14.在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各因素中，如果某影響因素最初對(duì)某房地產(chǎn)價(jià)格的影響是正向的，但隨著該影響因素的變化，其對(duì)該房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能出現(xiàn)相反的情況。 ( )

　　15.房地產(chǎn)估價(jià)的核心是為特定目的、對(duì)特定房地產(chǎn)在特定時(shí)點(diǎn)的價(jià)值作出估計(jì)。( )

　　四、計(jì)算題(共2題，每題10分。要求列出算式、計(jì)算過(guò)程，需按公式計(jì)算的，要寫(xiě)出公式。僅有計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答。)

　　1.某房地產(chǎn)占地4000m2，土地使用年限為50年，容積率為6，共24層，每層建筑面積相同。該房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)兩年開(kāi)發(fā)建成。預(yù)計(jì)再經(jīng)過(guò)一年銷(xiāo)售招租完畢，屆時(shí)各層使用情況預(yù)計(jì)如下：一層的大堂部分占該層建筑面積的60%，其余部分的75%可用于商業(yè)鋪位出租，正常出租率為90%，每平方米出租面積每月可得凈租金60元;2～3層為商場(chǎng)，營(yíng)業(yè)面積占該層建筑面積的70%，每平方米營(yíng)業(yè)面積年正常收入為8500元，每年正常營(yíng)業(yè)需投入1000萬(wàn)元，而該市經(jīng)營(yíng)同類(lèi)商業(yè)項(xiàng)目的每平方米營(yíng)業(yè)面積的正常年利潤(rùn)為600元：第4層出租開(kāi)酒樓，可出租面積占該層建筑面積的70%，每平方米出租面積的月租金為50元，出租人每年需支付8萬(wàn)元的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用;5～10層為用于出租的辦公用房，每層共20間，當(dāng)?shù)赝��?lèi)同檔次辦公用房每間每月租金 1800元，出租率為80%，出租人需承擔(dān)相當(dāng)于租金收入10%的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：11～24層為商品住宅，其中11層以每平方米建筑面積3800元的優(yōu)惠價(jià)格售給公司員工，其他層則平均以每平方米建筑面積4200元對(duì)社會(huì)售出，當(dāng)?shù)赝��?lèi)同檔次商品住宅的售價(jià)為每平方米建筑面積4000元。試評(píng)估該房地產(chǎn)銷(xiāo)售招租完畢時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值(設(shè)資本化率分別為商場(chǎng)10%，酒樓8%，辦公樓7%)。

　　上表中，交易情況、房地產(chǎn)狀況中的各正、負(fù)值都是按直接比較所得結(jié)果。其中，房地產(chǎn)狀況中的三方面因素產(chǎn)生的作用程度相同。另?yè)?jù)調(diào)查得知：從2001年7 月1日至2002年1月1曰該類(lèi)住宅樓市場(chǎng)價(jià)格每月遞增1.5%，其后至2002年11月1曰則每月遞減0.5%，而從2002年11月1日至2003年 4月30日的市場(chǎng)價(jià)格基本不變，以后每月遞增1%。試?yán)�用上述資料根據(jù)估價(jià)相關(guān)要求選取最合適的3個(gè)交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并估算該住宅樓2003年8月 31日的正常單價(jià)(如需計(jì)算平均值，請(qǐng)采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均)。

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1.C　2.A　3.C　4.B　5.A　6.C　7.C　8.C　9.A　10.C

　　11.B　12.B　13.B　14.C　15.B　16.A　17.D　18.A　19.C　20.B

　　21.C　22.B　23. C　24.C　25.D　26.C　27.A　28.B　29.C　30.A

　　31.C　32.B　33.B　34.A　35.B

　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1.BCDE　2.ABCD　3.ABCD　4.AB 5.ACDE　6.AD　7.BCD　8.ACE　9.BCD　10.ACDE　11.ABD　12.ABD　13.BD　14.ABE　15.BCDE

　　三、判斷題

　　1.√ 2.×　3.√　4.×　5.√　6.√　7.×　8.×　9.×　10.×　11.×　12.×　13.×　14.√　15.√

　　四、計(jì)算題

　　1、解：

　　(1)運(yùn)用收益法有限年公式求取房地產(chǎn)價(jià)格，其公式為：

　　V=A/Y[1-1/(1+y)n]

　　(2)各層建筑面積=4000×6/24=1000m2/層

　　(3)計(jì)算1層商鋪收益價(jià)格：

　　年凈收益=1000×(1-60%)×75%×90%×60×12=19.44萬(wàn)元

　　V1=19.44/10%×[1-1/(1+10%)50-3]=192.20萬(wàn)元

　　(4)計(jì)算2～3層商場(chǎng)收益價(jià)格：

　　年凈收益：1000×2×70%×600=84萬(wàn)元

　　V2～3=84/10%×[1-1/(1+10%)50-3]=830.48萬(wàn)元

　　(5)計(jì)算4層酒樓收益價(jià)格：

　　年凈收益：1000×70%×50×12-80000=34萬(wàn)元

　　V4=34/8%×[1-1/(1+8%)50-3]=413.59萬(wàn)元

　　(6)計(jì)算5～10層辦公樓收益價(jià)格：

　　年凈收益：6×20×1800×12×80%×(1-10%)=186.62萬(wàn)元

　　V5～10=186.62/7%×[1-1/(1+7%)50-3]=2555.13萬(wàn)元

　　(7)計(jì)算11～24層住宅價(jià)格：

　　V11～24=1000×14×4000=5600萬(wàn)元

　　(8)計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格：

　　V=V1+V2～3+V4+V5～10+V11～24

　　=192.20+830.48+413.59+2555.13+5600

　　=9591.40萬(wàn)元

　　2、解：

　　(1)選取可比實(shí)例，實(shí)例B誤差太大，實(shí)例D成交時(shí)間與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔一年以上，故實(shí)例B和實(shí)例D不作為可比實(shí)例。選取實(shí)例A、C、E作為可比實(shí)例。

　　(2)計(jì)算公式：估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)。

　　(3)交易情況修正系數(shù)為：

　　可比實(shí)例A：100/(100+2)=100/102

　　可比實(shí)制C：100/100

　　可比實(shí)例E：100/(100-3)=100/97

　　(4)交易日期修正系數(shù)為：

　　可比實(shí)例A=(1+1%)4

　　可比實(shí)例C=(1+1%)4

　　可比實(shí)例E=(1+1%)3

　　(5)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為：

　　因房地產(chǎn)狀況中的三方面因素產(chǎn)生的作用程度相同，故設(shè)三方面的因素的權(quán)數(shù)相同均為1/3，則有：

　　可比實(shí)例A=100/[100×1/3+(100-2)×1/3+(100-4)×1/3]=100/98

　　可比實(shí)例C=100/[(100+3)×1/3+(100+2)×1/3+(100-2)×1/3]

　　=100/101

　　可比實(shí)例E=100/[100×1/3+(100-1)×1/3+(100+1)×1/3)=100/100

　　(6)計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格：

　　比準(zhǔn)價(jià)格A=5100×(100/102)×(1+1%)4×(100/98)=5309.20元/m2

　　比準(zhǔn)價(jià)格C=5200×(100/100)×(1+1%)4×(100/101)=5357.57元/m2

　　比準(zhǔn)價(jià)格E=5000×(100/97)×(1+1%)3×(100/100)=5310.83元/m2

　　(7)將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為比較法的估算結(jié)果，則有：

　　估價(jià)對(duì)象價(jià)格(單價(jià))=(5309.20+5357.57+5310.83)/3=5325.87元/m2

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