09年房估師《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》真題及答案
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一、單項選擇題(共35小題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意。)
第 1 題 對于收益性房地產(chǎn)來說，從建筑物竣工之日算起，在正常市場和正常運營狀態(tài)下，凈收益大于零的持續(xù)時間稱為( )。
A.設(shè)計壽命
B.經(jīng)濟壽命
C.法定壽命
D.自然壽命
【正確答案】： B
第 2 題 地鐵站的建成使周邊寫字樓的租金顯著提高，這說明房地產(chǎn)投資具有( )的特性。
A.變現(xiàn)性差
B.易受政策影響
C.依賴專業(yè)管理
D.效益外溢和轉(zhuǎn)移
【正確答案】： D
第 3 題 甲乙物業(yè)2008年10月的價值均為1100萬元。預(yù)計2009年10月甲物業(yè)的價值為1200萬元和1000萬元的可能性均為50%，乙物業(yè)的價值為1300萬元和900萬元的可能性也均為50%。甲、乙物業(yè)投資風(fēng)險比較的結(jié)果是( )。
A.甲物業(yè)投資風(fēng)險大
B.乙物業(yè)投資風(fēng)險大
C.甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險相同
D.難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險大小
【正確答案】： B
第 4 題 如果整個投資市場的平均收益率為15%，國債收益率為9%，房地產(chǎn)投資市場相對于整個投資市場的系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù)為0.23，則按資本資產(chǎn)定價模型計算出的房地產(chǎn)投資折現(xiàn)率是( )。
A.10.38%
B.11.07%
C.12.45%
D.13.62%
【正確答案】： A
【參考解析】： 9%+0.23(15%-9%)=10.38%
第 5 題 2008年，某市可供租售的房屋面積為3000萬in2，其中可供銷售的住宅面積為1800萬┫，可供出租的住宅面積為450萬┫;當(dāng)年銷售和出租的房屋總面積為2750萬I112，其中銷售的住宅面積為1680萬┫，出租的住宅面積為320萬┫。該市2008年住宅市場吸納率為( )。
A.71.11%
B.88.89%
C.91.67%
D.93.33%
【正確答案】： C
第 6 題 某市2008年存量商品住宅的吸納率為50%，該市同期存量商品住宅的吸納周期是( )。
A.半個月
B.2個月
C.半年
D.2年
【正確答案】： D
第 7 題 房地產(chǎn)市場供給壟斷性的原因不包括( )。
A.房地產(chǎn)市場需求的廣泛性
B.房地產(chǎn)市場供給的異質(zhì)性
C.土地所有權(quán)的排他性
D.土地的有限性
【正確答案】： A
第 8 題 房地產(chǎn)市場自然周期中，在需求增長率由大于變?yōu)樾∮诠┙o增長率的轉(zhuǎn)折點上，空置率由( )。
A.上升到下降
B.下降到上升
C.高于合理空置率到低于合理空置率
D.低于合理空置率到高于合理空置率
【正確答案】： C
第 9 題 橫道圖法用于項目建設(shè)階段的( )。
A.質(zhì)量控制
B.進度控制
C.成本控制
D.合同管理
【正確答案】： B
第 10 題 在正式申請竣工驗收之前，開發(fā)商要對項目進項初步檢查。檢查后由( )列出質(zhì)量缺陷清單。
A.開發(fā)商
B.承包商
C.監(jiān)理工程師
D.使用單位
【正確答案】： C
第 11 題 需要使用損益平衡圖來制定房地產(chǎn)銷售價格的定價方法是( )。
A.目標(biāo)定價法
B.價值定價法
C.挑戰(zhàn)定價法
D.成本加成定價法
【正確答案】： A
第 12 題 在一定時期內(nèi)，某類商品房的市場潛量是指這類商品房的( )。
A.市場需求上限
B.市場有效需求
C.市場現(xiàn)實需求
D.市場最低需求
【正確答案】： A
第 13 題 某市2008年住宅的預(yù)測銷售量為500萬┫，實際銷售量為650萬┫，平滑指數(shù)為0.75，利用指數(shù)平滑法預(yù)測的該市2009年住宅銷售量為( )萬┫。
A.500.0
B.537.5
C.612.5
D.650.0
【正確答案】： C
第 14 題 某開發(fā)商率先向市場推出了帶有電梯的別墅，該開發(fā)商在項目市場定位戰(zhàn)略上采取的是( )戰(zhàn)略。
A.形象差異化
B.人員差別化
C.服務(wù)差別化
D.產(chǎn)品差別化
【正確答案】： D
第 15 題 某城市的居民對高層住宅經(jīng)歷了一個從較為抗拒到較普遍接受的過程，這一現(xiàn)象反映了消費者市場的( )。
A.替代性
B.發(fā)展性
C.地區(qū)性
D.復(fù)雜性
【正確答案】： B
第 16 題 認(rèn)為利率水平是由貨幣的供給與需求決定的代表性理論是( )。
A.馬克思的利率決定理論
B.可貸資金利率理論
C.Is—1M曲線模型利率理論
D.流動性偏好利率理論
【正確答案】： D
第 17 題 若名義利率為10%，通貨膨脹率為4%，則實際利率為( )。
A.5.77%
B.6.00%
C.10.00%
D.14.40%
【正確答案】： A
第 18 題 某商鋪的租賃期為15年，租金按每年5%的比例遞增，第1年的租金為1萬元，租金于每年的年初收取，年利率為8%，則該商鋪15年租金收入的現(xiàn)值為( )萬元。
A.11.41
B.11.49
C.12.41
D.12.49
【正確答案】： C
第 19 題 李某從銀行貸款56萬元購買了一套住宅，該筆貸款的期限為20年，年利率為7.5%，按月等額償還。如果李某于第7年末提前償還本金10萬元，則從第8年開始的月還款額為( )元。
A.3456.09
B.3505.95
C.3509.74
D.3705.73
【正確答案】： C
第 20 題 某房地產(chǎn)開發(fā)項目從購買土地使用權(quán)到竣工驗收共用了3年時間，建成后用于出租經(jīng)營，預(yù)計經(jīng)濟壽命為40年，土地使用權(quán)年限為50年，則該項目的經(jīng)營期為( )年。
A.37
B.40
C.43
D.50
【正確答案】： B
第 21 題 某房地產(chǎn)開發(fā)項目，當(dāng)i1=14%時，凈現(xiàn)值為450萬元;當(dāng)i2=15%時，凈現(xiàn)值為-200萬元，平均資金成本率為13.2%，基準(zhǔn)收益率為10%。該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率為( )。
A.20%
B.14.31%
C.14.69%
D.14.80%
【正確答案】： C
第 22 題 某商鋪的購買價格為100萬元，其中60萬元來自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為7%，預(yù)計該商鋪第1年稅后凈現(xiàn)金流量為3萬元，如果不考慮物業(yè)增值收益，則第1年的投資回報率為( )。
A.5.00%
B.7.50%
C.18.36%
D.28.85%
【正確答案】： C
第 23 題 趙某以12000元/┫的價格購買了230┫的商鋪用于出租經(jīng)營，購買價中的60%來自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤共34萬元，則其償債備付率為( )。
A.0.12
B.0.21
C.1.26
D.2.05
【正確答案】： C
第 24 題 房地產(chǎn)投資方案比選通常是在( )之間進行。
A.獨立方案
B.互斥方案
C.凈現(xiàn)值法
D.等額年費用法
【正確答案】： B
第 25 題 對經(jīng)營期不同的房地產(chǎn)投資方案進行比選時，應(yīng)采用的方法是( )。
A.等額年值法
B.差額投資內(nèi)部收益率法
C.凈現(xiàn)值法
D.等額年費用法
【正確答案】： A
第 26 題 下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資不確定因素的表述中，正確的是( )。
A.空置率與有效毛收入呈反向變動
B.通過與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂長期合約，可以完全排除通貨膨脹對運營費用的影響
C.權(quán)益投資比率高，意味著投資者承擔(dān)的投資風(fēng)險和風(fēng)險報酬均增加
D.金融機構(gòu)通常要求投資者的權(quán)益投資比率不得高于某一要求的比率
【正確答案】： A
第 27 題 各投資方案凈現(xiàn)值的期望值不同時，以方案風(fēng)險大小為投資方案比選的主要依據(jù)，此時應(yīng)選擇的判別指標(biāo)是( )。
A.凈現(xiàn)值
B.凈現(xiàn)值期望值
C.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差
D.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)
【正確答案】： D
第 28 題 下列房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價基礎(chǔ)參數(shù)中，屬于收益相關(guān)指標(biāo)的是( )
A.出租率
B.基準(zhǔn)收益率
C.成本利潤率
D.財務(wù)杠桿比率
【正確答案】： A
第 29 題 某賓館開發(fā)項目共有150間客房，平均每間客房的面積為40┫，總建筑面積為6800┫。當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館的綜合造價為3000元/┫，每間客房的綜合投資為14萬元。則用單元估算法計算的該賓館總投資為( )萬元。
A.1800
B.2040
C.2100
D.2380
【正確答案】： C
第 30 題 將借款本息視為現(xiàn)金流出的基本報表是( )。
A.全部投資現(xiàn)金流量表
B.資本金現(xiàn)金流量表
C.借款還本付息估算表
D.投資計劃與資金籌措表
【正確答案】： B
第 31 題 租賃融資在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用模式主要是( )。
A.置業(yè)投資
B.設(shè)備租賃
C.售后回租
D.權(quán)益融資
【正確答案】： C
第 32 題 商業(yè)銀行發(fā)放個人住房抵押貸款可能面臨的信用風(fēng)險不包括( )。
A.開發(fā)商違法預(yù)售
B.借款人賴賬不還
C.借款人拖延還款
D.房地產(chǎn)市場供需失衡
【正確答案】： D
第 33 題 在貸款綜合評價中，項目風(fēng)險等級分為AAA、AA、A、和BBB、四個風(fēng)險等級，其中AAA級對應(yīng)的風(fēng)險系數(shù)為( )。
A.50%
B.60%
C.70%
D.80%
【正確答案】： D
第 34 題 在寫字樓出租中，室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)化裝修的費用通常由( )支付。
A.業(yè)主
B.承租人
C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)
D.業(yè)主、承租人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同
【正確答案】： A
第 35 題 某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為30萬元，假設(shè)在某報告期內(nèi)的出租率為80%，所有承租人都能按時交納租金，物業(yè)其他收入為2萬元，則物業(yè)在該報告期的有效毛收入為( )萬元。
A.22.0
B.24.0
C.25.6
D.26.0
【正確答案】： D
二、多項選擇題(共15小題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意。全部選對的，得2分;錯選或多選的，不得分，少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。)
第 36 題 下列風(fēng)險中，屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險的有( )。
A.市場供求風(fēng)險
B.變現(xiàn)風(fēng)險
C.利率風(fēng)險
D.時間風(fēng)險
E.資本價值風(fēng)險
【正確答案】： A,B,C
第 37 題 對房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)進行分析，除了要分析供求結(jié)構(gòu)，通常還分析( )。
A.價格結(jié)構(gòu)
B.總量結(jié)構(gòu)
C.檔次結(jié)構(gòu)
D.投資結(jié)構(gòu)
E.租買結(jié)構(gòu)
【正確答案】： B,D,E
第 38 題 房地產(chǎn)市場區(qū)別于一般商品市場的特性主要有( )。
A.競爭性
B.壟斷性
C.外部性
D.均衡性
E.信息不對稱性
【正確答案】： B,C,E
第 39 題 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，按規(guī)定應(yīng)移交給城市檔案館的竣工檔案應(yīng)包括( )。
A.工程質(zhì)量保修書
B.可行性研究報告
C.竣工圖
D.住宅使用說明書
E.竣工驗收備案表
【正確答案】： C,E
第 40 題 采取隨行就市定價法確定價格的情形有( )。
A.開發(fā)商處于市場領(lǐng)導(dǎo)者地位
B.開發(fā)商難以估算成本
C.開發(fā)商的物業(yè)質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近
D.開發(fā)商打算與同行和平共處
E.開發(fā)商具有向市場領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)的實力
【正確答案】： B,D
第 41 題 房地產(chǎn)市場分析可以幫助開發(fā)商( )。
A.選擇合適的項目位置
B.尋找投資合作伙伴
C.確定滿足市場需求的產(chǎn)品類型
D.判斷租買時機
E.進行土地使用權(quán)出讓決策
【正確答案】： A,B,C
第 42 題 開發(fā)商進行房地產(chǎn)市場狀況分析的內(nèi)容通常有( )。
A.供需分析
B.競爭分析
C.市場占有率分析
D.投資收益分析
E.宏觀因素分析
【正確答案】： A,B,C
第 43 題 下列房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)模式中，現(xiàn)金流出包括土地成本的有( )。
A.購買—持有—出租—出售
B.購買一更新改造—出售
C.購買一更新改造—出租—出售
D.開發(fā)—銷售
E.開發(fā)—持有—出租—出售
【正確答案】： D,E
第 44 題 投資回報率與資本金凈利潤率的差異，主要在于前者考慮了( )。
A.物業(yè)增值收益
B.所得稅
C.還本付息額
D.投資者權(quán)益增加值
E.權(quán)益投資
【正確答案】： A,D
第 45 題 下列關(guān)于差額投資內(nèi)部收益率的表述中，正確的有( )。
A.差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案內(nèi)部收益率之差
B.差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率
C.差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額之和等于零時的折現(xiàn)率
D.差額投資內(nèi)部收益率大于最低可接受收益率時，以投資大的方案為優(yōu)選方案
E.采用差額投資內(nèi)部收益率進行多方案比選時，應(yīng)將方案按投資由大到小排序并依次兩兩比選，從中確定優(yōu)選方案
【正確答案】： B,D
第 46 題 下列風(fēng)險分析的內(nèi)容中，屬于風(fēng)險估計階段工作的有( )。
A.風(fēng)險產(chǎn)生的原因分析
B.風(fēng)險發(fā)生的概率大小分析
C.風(fēng)險因素檢驗
D.風(fēng)險變量間的相關(guān)性分析
E.風(fēng)險概率分布情況分析
【正確答案】： B,E
第 47 題 實物期權(quán)方法可以應(yīng)用于房地產(chǎn)投資決策，主要是因為房地產(chǎn)投資具有( )。
A.可預(yù)測性
B.不可控性
C.不可逆性
D.可延期性
E.不可彎更性
【正確答案】： C,D
第 48 題 編制房地產(chǎn)投資計劃與資金籌措表之前，應(yīng)先編制( )。
A.現(xiàn)金流量表
B.損益表
C.資金使用計劃
D.資金籌措計劃
E.資金來源與運用表
【正確答案】： C,D
第 49 題 按信托性質(zhì)分類，房地產(chǎn)投資信托基金的類型有( )。
A.權(quán)益型
B.抵押型
C.傘型合伙
D.多重合伙
E.混合型
【正確答案】： A,C
第 50 題 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作內(nèi)容包括( )。
A.確立管理目標(biāo)
B.制定維修養(yǎng)護方案
C.制定安全保衛(wèi)方案
D.提出預(yù)算
E.確定物業(yè)服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)
【正確答案】： A,B,C,D
三、判斷題(共15小題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，用
第 51 題 具有相同市場價值的房地產(chǎn)，其投資價值因人而異。 ( )
【正確答案】： √
第 52 題 房地產(chǎn)投資信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成為大型機構(gòu)投資者直接投資房地產(chǎn)的重要工具。 ( )
【正確答案】： ×
第 53 題 量價彈性是指某時點的房地產(chǎn)交易量與該時點的房地產(chǎn)價格之比。 ( )
【正確答案】： ×
第 54 題 開發(fā)商在選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)時，不僅要考察其代理的成功率，還要考察其代理每一個項目的平均銷售周期。 ( )
【正確答案】： √
第 55 題 一個整體市場能夠細(xì)分為若干子市場，主要是因為顧客需求存在差異性。( )
【正確答案】： √
第 56 題 個人住房抵押貸款采用等額還本付息方式還款時，各期還款額中包含的本金相等。 ( )
【正確答案】： ×
第 57 題 只要商品住宅的價格不下跌，就不會發(fā)生次貸危機。 ( )
【正確答案】： ×
第 58 題 房地產(chǎn)開發(fā)項目的總開發(fā)成本中不包括含銷售稅金。 ( )
【正確答案】： √
第 59 題 借款償還期和投資回收期都是評價投資項目清償能力的指標(biāo)。 ( )
【正確答案】： ×
第 60 題 不確定型決策是指未來事件的自然狀態(tài)是否發(fā)生不能肯定，且其發(fā)生概率也未知的決策。 ( )
【正確答案】： √
第 61 題 最高租售價格與預(yù)測租售價格之間差距越大，說明房地產(chǎn)項目抗市場風(fēng)險的能力越強。 ( )
【正確答案】： ×
第 62 題 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指居住小區(qū)內(nèi)為居民配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費用。 ( )
【正確答案】： ×
第 63 題 預(yù)租售收入可以作為房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金來源。 ( )
【正確答案】： √
第 64 題 無論是權(quán)益融資還是債務(wù)融資，資金融出方都要承擔(dān)項目的投資風(fēng)險。( )
【正確答案】： ×
第 65 題 收益性物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為有效毛收入。 ( )
【正確答案】： ×
四、計算題(共2小題，20分。要求列出算式、計算過程，需按公式計算的，要寫出公式，僅有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分)
第 66 題 王某以12000元/┫的價格購買了10間建筑面積均為80┫的商鋪。購房款的60%來自銀行提供的10年期、年利率為7.5%、按年等額還本付息的抵押貸款，其余為自有資金。另外，王某在購房時還支付了相當(dāng)于購房款1.5%的代理費及其他費用，于第2年末又投入自有資金40萬元對商鋪進行了裝修，同時辦理了產(chǎn)權(quán)證，在辦證時支付了相當(dāng)于購房款0.3%的手續(xù)費和3%的契稅。王某的經(jīng)營計劃是：第3年初將10間商鋪全部出租;第10年末以13000 元/┫的價格賣掉其中2間商鋪，其余的商鋪繼續(xù)出租;第15年末以15000元/┫的價格又賣掉其中3間商鋪，其余的商鋪繼續(xù)出租;第20年末將剩余的商鋪以16000元/┫的價格全部賣掉(每次賣房時均支付了相當(dāng)于售價5.5%的銷售稅金、0.3%的手續(xù)費和1%的個人所得稅)。假設(shè)：在整個經(jīng)營期間，商鋪的租金保持200元/(月·┫)(按建筑面積計)不變，空置和收租損失不計，年運營成本為毛租金收入的25%;購房投資發(fā)生在第1年初，每年的租金于年初收取，年運營成本和還本付息支出均發(fā)生在年末;王某要求的自有資金投資目標(biāo)收益率為14%。
(1)完成下列自有資金現(xiàn)金流量表并寫出相應(yīng)的計算過程。
(2)列出自有資金財務(wù)凈現(xiàn)值的公式并代入相應(yīng)數(shù)據(jù)(不要求計算出結(jié)果)。(10分)
自有資金現(xiàn)金流量表 (單位：萬元)
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0 |
1 |
2 |
3～9 |
10 |
11～14 |
15 |
16～19 |
20 |
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現(xiàn)金流入 |
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年毛租金收入 |
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凈轉(zhuǎn)售收入 |
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現(xiàn)金流出 |
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購房、辦證及裝修投入 |
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年還本付息 |
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年運營成本 |
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