2008年房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析考試真題及答案
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一、問答題(共3題，每題0分。請(qǐng)將答案寫在答題紙對(duì)應(yīng)的題號(hào)下)
(一)某市土地儲(chǔ)備中心以拍賣方式出讓一宗住宅用地，甲、乙兩家房地產(chǎn)開發(fā)公司擬參加竟買，甲公司委托丙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行應(yīng)價(jià)評(píng)估，最高應(yīng)價(jià)評(píng)估結(jié)果為12 000萬元。乙公司委托丁房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估出的最高應(yīng)價(jià)為15 000萬元。若該兩家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果均是合理的，請(qǐng)分析兩者差異的主要原因。
(二)某公司于5年前在公開市場(chǎng)上以2 000萬元購得一宗出讓性質(zhì)的辦公用地，投入1 000萬元建成辦公用房一幢。目前，該辦公用房的市場(chǎng)價(jià)值為4 000萬元，若5年來房屋建安工程造價(jià)水平基本穩(wěn)定，則有觀點(diǎn)認(rèn)為該宗土地的重新取得價(jià)格上漲了1 000萬元。請(qǐng)問上述觀點(diǎn)是否正確?為什么?
(三)某城市房管部門直管公房，產(chǎn)權(quán)證載用途為住宅，地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，建筑面積為1 500┫，占地2 900┫，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，房屋建于1955年，后經(jīng)過兩次大修，目前處于正常使用狀態(tài)。現(xiàn)政府?dāng)M將該房地產(chǎn)出售，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值。經(jīng)過調(diào)查了解，該區(qū)域內(nèi)建筑容積率為3及以下的商業(yè)用途土地價(jià)格為2萬元/┫，商品住宅銷售均價(jià)為1.2萬元/┫。
據(jù)此，估價(jià)師擬定了以下兩種估價(jià)思路：
1.以商品住宅銷售均價(jià)為基礎(chǔ)估價(jià);
2.以商業(yè)用途土地價(jià)格為基礎(chǔ)估價(jià)。
請(qǐng)問：
1.上述兩種估價(jià)思路中哪種較合適?并說明理由。
2.針對(duì)你所選的估價(jià)思路，描述其估價(jià)技術(shù)路線。
二、單項(xiàng)選擇題(共3大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)將這個(gè)答案對(duì)應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號(hào)內(nèi))
(一)王某于1999年在某城市中心城區(qū)購買了一幢6層的百貨大廈，為保證正常經(jīng)營(yíng)，于2004年初進(jìn)行了重新裝修。2006年初，王某委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該大廈的市場(chǎng)價(jià)值，評(píng)估結(jié)果為800萬元。一年后王某因病去世，臨終前留下遺囑：總價(jià)值800萬元的大廈由其一兒一女平均繼承。為此，該大廈處分前兄
妹倆達(dá)成書面協(xié)議：妹妹獲得該大廈的一、二層，哥哥獲得三至六層。
1.若結(jié)合周邊類似房地產(chǎn)價(jià)值分析，該大廈一至六層的價(jià)值比例關(guān)系為：
1：0.7：0.6：0.5：0.4：0.3，則哥哥應(yīng)向妹妹支付補(bǔ)償款( )萬元。
A.11.43
B.11.77
C.22.86
D.23.53
2-6(略)
7.下列關(guān)于該宗房地產(chǎn)由工業(yè)用途改為商業(yè)用途的表述中正確的是( )。
A.項(xiàng)目改建投入的成本費(fèi)用應(yīng)包括：工業(yè)用途房地產(chǎn)的購買價(jià)格、補(bǔ)交的土地出讓金、商業(yè)改造工程費(fèi)用、管理費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、投資利息和利潤(rùn)
B.項(xiàng)目改建的前提是投入成本小于項(xiàng)目產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)收益
C.項(xiàng)目改建在法律上主要考慮工業(yè)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是否合法
D.項(xiàng)目改建在技術(shù)上應(yīng)首先考慮解決停車場(chǎng)問題
(三)甲公司在城鄉(xiāng)結(jié)合部有一宗面積為5 000┫的綜合用地，地上有三幢房屋，臨路為店面，院內(nèi)有一處倉庫和一處住宅用房，基本情況見下表：
|
名稱 |
建筑面積 |
建筑基底 |
房屋結(jié)構(gòu) |
建筑物重置 |
建筑物 |
|
店面 |
1 000 |
1 000 |
磚混 |
800 |
90% |
|
倉庫 |
2 000 |
2 000 |
磚木 |
500 |
85% |
|
住宅 |
1 500 |
1 500 |
磚混 |
650 |
90% |
8、如果對(duì)上述房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，當(dāng)利用成本法測(cè)算土地價(jià)格時(shí)，不應(yīng)計(jì)入土地取得相關(guān)稅費(fèi)的是( )。
A.耕地占用稅
B.征地管理費(fèi)
C.耕地開墾費(fèi)
D.新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)
9、如果評(píng)估店面和倉庫的房地產(chǎn)價(jià)值均為200萬元，住宅價(jià)值為195萬元，則按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)�，店面�?yīng)分?jǐn)偟耐恋胤蓊~為( )。
A.22.22%
B.33.61%
C.36.55%
D.37.80%
10、如果因市政建設(shè)需要將沿街店面拆遷，下列關(guān)于拆遷估價(jià)的表述中，正確的是( )。
A.店面內(nèi)地裝修裝飾不成金額有房屋拆遷公司和甲公司協(xié)商解決，或由雙方通過委托評(píng)估確定
B.因拆遷估價(jià)對(duì)象為店面，所以應(yīng)選用收益法進(jìn)行估價(jià)
C.評(píng)估結(jié)果與房屋拆遷公司和甲公司溝通認(rèn)可后才能最后確定
D.甲公司可自行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估店面價(jià)值
三、下列房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處(每指明一處錯(cuò)誤得3分，本題全對(duì)得40分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答。每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在序號(hào)后面空格處的不計(jì)分)
封面和目錄(略)
致委托人函(略)
估價(jià)師聲明
我們鄭重聲明：
1.我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。
2.本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。
3.我們與本次估價(jià)的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。
4.我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999)進(jìn)行分析和測(cè)算，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。
5.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師×××已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查看，但我們對(duì)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)查看僅限于其外觀和使用狀況，對(duì)被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托方提供的資料進(jìn)行評(píng)估。除非另有協(xié)議，我們不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。
6.沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。
7.本估價(jià)報(bào)告依據(jù)了委托人提供的相關(guān)資料，委托人對(duì)資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。因資料失實(shí)造成估價(jià)結(jié)果有誤的，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
8.本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅作為委托人在本次估價(jià)目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員同意，估價(jià)報(bào)告不得向委托人及報(bào)告審查部門以外的單位及個(gè)人提供，凡因委托人使用估價(jià)報(bào)告不當(dāng)而引起的后果，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
9.本估價(jià)報(bào)告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上，報(bào)告解釋權(quán)為本估價(jià)機(jī)構(gòu)所有。
中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師(注冊(cè)號(hào)××××)： ××××(簽名蓋章)
中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師(注冊(cè)號(hào)××××)： ××××(簽名蓋章)
中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師(注冊(cè)號(hào)××××)： ××××(簽名蓋章)
二00八年六月三十日
估價(jià)的假設(shè)和限制條件(略)
房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告
一、委托人(略)
二、估價(jià)機(jī)構(gòu)(略)
三、估價(jià)對(duì)象
估價(jià)對(duì)象為位于××市××區(qū)數(shù)碼路北段的一幢辦公樓，建筑面積為3 853.05┫，土地面積為2 294.5┫。
1.坐落
估價(jià)對(duì)象坐落于××市××區(qū)數(shù)碼路北段21-23號(hào)，四至為：東臨××路，南靠××廣場(chǎng)，西接××干休所，北依××創(chuàng)業(yè)中心(區(qū)位情況略)。
2.產(chǎn)權(quán)狀況
根據(jù)委托人提供的《房屋所有權(quán)證》和《國(guó)有土地使用證》，估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人為××有限公司;房屋所有權(quán)性質(zhì)為商品房產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)性質(zhì)為國(guó)有出讓，土地用途為辦公，土地使用年限為50年，從2003年6月30日至2053年6月29日，且約定不可續(xù)期。
3.土地狀況
土地使用權(quán)面積為2 294.5┫，地塊形狀規(guī)則，呈矩形，地勢(shì)平坦，土地開發(fā)程度為紅線內(nèi)六通一平，即通上水、通下水、通電、通路、通暖、通訊，土地平整。容積率為1.68(土地其他情況略)。
4.建筑物狀況
估價(jià)對(duì)象為一幢五層辦公樓，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，開敞式布局，建筑面積3 853.05┫。各層層高及功能為：一層層高3.6m，為大堂及辦公區(qū);二層至四層層高均為3.3m，為辦公區(qū);五層層高3.3m，局部為辦公區(qū)，局部以玻璃幕墻間隔為會(huì)議室。其裝修情況為：外墻貼面磚;房屋內(nèi)部地面為國(guó)產(chǎn)品牌地磚，墻面石灰砂漿抹面后刮大白、刷乳膠漆，天棚鋁扣板吊頂;一層大廳、走廊公共部分地面、墻面均為花崗巖，天棚鋁扣板吊頂;每層設(shè)男女衛(wèi)生間，衛(wèi)生間地面鋪地磚，墻面貼瓷磚，天棚鋁扣板吊頂，TOTO潔具;窗體采用塑鋼中空玻璃窗，主入口為白色鋼化平推玻璃門。
估價(jià)對(duì)象建成于2008年6月，根據(jù)國(guó)家有關(guān)房屋新舊程度判定標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查看，確定其綜合成新率約為100%(建筑物其他情況略)。
5.配套設(shè)施狀況
估價(jià)對(duì)象上下水、電力、供暖、通訊等基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，并安裝消防、中央空調(diào)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)等配套設(shè)備。其中采暖為高新園區(qū)物業(yè)集中供暖：消防系統(tǒng)采用美國(guó)SIMPLE消防報(bào)警系統(tǒng)，每層設(shè)消火栓、自動(dòng)噴淋裝置及煙感、溫感探頭;空調(diào)系統(tǒng)采用DAIKIN分體式中央空凋，暗臥式風(fēng)機(jī)盤管及新風(fēng)空調(diào)系統(tǒng);監(jiān)控系統(tǒng)為飛利浦電子監(jiān)控系統(tǒng);每層設(shè)TOA公共廣播揚(yáng)聲器，提供背景音樂及應(yīng)急消防廣播;并配有兩部三菱電梯。
四、估價(jià)目的
為委托人轉(zhuǎn)讓估價(jià)對(duì)象提供價(jià)值參考依據(jù)而評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)格。
五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)
根據(jù)估價(jià)目的，經(jīng)與委托人協(xié)商，估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定為2008年6月25日。
六、價(jià)值定義(略)
七、估價(jià)依據(jù)(略)
八、估價(jià)原則
本估價(jià)報(bào)告在遵循獨(dú)立、客觀、公正的基本原則下，結(jié)合估價(jià)目的對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)。具體依據(jù)如下估價(jià)原則：
1.最高最佳使用原則(略)
2.替代原則(略)
3.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則(略)
4.謹(jǐn)慎原則(略)
5.合法原則(略)
九、估價(jià)方法
本報(bào)告選用市場(chǎng)法和收益法進(jìn)行估價(jià)(方法選擇及方法定義略)。
十、估價(jià)結(jié)果
在評(píng)估過程中，估價(jià)機(jī)構(gòu)本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，在對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地查看、廣泛收集有關(guān)市場(chǎng)信息和估價(jià)對(duì)象信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值的因素，并運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法對(duì)估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估，最終確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值為：人民幣(大寫)貳仟叁佰壹拾萬元(2 310萬元)， 單價(jià)為5 995.03元/┫。
十一、估價(jià)人員(略)
十二、估價(jià)作業(yè)日期
2008年6月25日至2008年6月30日。
十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期
本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自完成估價(jià)報(bào)告之日起原則上為一年，但市場(chǎng)狀況變化很大時(shí)，估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期不超過半年;超過有效期使用本報(bào)告，本估價(jià)機(jī)構(gòu)不負(fù)任何責(zé)任。
××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司
二00八年六月三十日
房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告
一、個(gè)別因素分析
估價(jià)對(duì)象為位于××市××區(qū)數(shù)碼路北段的一幢辦公樓，建筑面積為3853.05┫，
土地面積為2294.5┫。
1.坐落
估價(jià)對(duì)象坐落于××市××區(qū)數(shù)碼路北段21-23號(hào)，四至為：東臨××路，南靠××廣場(chǎng)，西接××干休所，北依××創(chuàng)業(yè)中心(區(qū)位情況略)。
2.產(chǎn)權(quán)狀況
根據(jù)委托人提供的《房屋所有權(quán)證》和《國(guó)有土地使用證》，估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人為××有限公司;房屋所有權(quán)性質(zhì)為商品房產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)性質(zhì)為國(guó)有出讓，土地用途為辦公，土地使用年限為50年，從2003年6月30日至2053年6月29日，且約定不可續(xù)期。
3.土地狀況
土地使用權(quán)面積為2 294.5┫，地塊形狀規(guī)則，呈矩形，地勢(shì)平坦，土地開發(fā)程度為紅線內(nèi)六通一平，即通上水、通下水、通電、通路、通暖、通訊，土地平整。容積率為1.68(土地其他情況略)。
4.建筑物狀況
估價(jià)對(duì)象為一幢五層辦公樓，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，開敞式布局，建筑面積3 853.05┫。
各層層高及功能為：一層層高3.6m，為大堂及辦公區(qū);二層至四層層高均為3.3m，為辦公區(qū);五層層高3.3m，局部為辦公區(qū)，局部以玻璃幕墻間隔為會(huì)議室。其裝修情況為：外墻貼面磚;房屋內(nèi)部地面為國(guó)產(chǎn)品牌地磚，墻面石灰砂漿抹面后刮大白、刷乳膠漆，天棚鋁扣板吊頂;一層大廳、走廊公共部分地面、墻面均為花崗巖，天棚鋁扣板吊頂;每層設(shè)男女衛(wèi)生間，衛(wèi)生間地面鋪地磚，墻面貼瓷磚，天棚鋁扣板吊頂，TOTO潔具;窗體采用塑鋼中空玻璃窗，主入口為白色鋼化平推玻璃門。
估價(jià)對(duì)象建成于2008年6月，根據(jù)國(guó)家有關(guān)房屋新舊程度判定標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查看，確定其綜合成新率約為100%(建筑物其他情況略)。
5.配套設(shè)施狀況
估價(jià)對(duì)象上下水、電力、供暖、通訊等基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，并安裝消防、中央空調(diào)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)等配套設(shè)備。其中采暖為高新園區(qū)物業(yè)集中供暖：消防系統(tǒng)采用美國(guó)SIMPLE消防報(bào)警系統(tǒng)，每層設(shè)消火栓、自動(dòng)噴淋裝置及煙感、溫感探頭;空調(diào)系統(tǒng)采用DAIKIN分體式中央空凋，暗臥式風(fēng)機(jī)盤管及新風(fēng)空調(diào)系統(tǒng);監(jiān)控系統(tǒng)為飛利浦電子監(jiān)控系統(tǒng);每層設(shè)TOA公共廣播揚(yáng)聲器，提供背景音樂及應(yīng)急消防廣播;并配有兩部三菱電梯。
二、區(qū)域因素分析(略)
三、市場(chǎng)背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估價(jià)方法選用
估價(jià)對(duì)象所在的××市軟件園區(qū)域，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，同一供需圈內(nèi)類似房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易案例較多，市場(chǎng)依據(jù)充足，因此可選用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。同時(shí)，該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)中與估價(jià)對(duì)象類似的物業(yè)多以出租方式經(jīng)營(yíng)，同一供需圈內(nèi)出租實(shí)例較多，容易獲得物業(yè)租金、費(fèi)用等數(shù)據(jù)，根據(jù)估價(jià)對(duì)象能獲得穩(wěn)定的租金收益的特點(diǎn)，可選用收益法進(jìn)行評(píng)估。
市場(chǎng)法的具體估價(jià)思路為：在近期房地產(chǎn)市場(chǎng)中選擇與估價(jià)對(duì)象處于同一供需圈內(nèi)，具有較強(qiáng)相關(guān)性、替代性的房地產(chǎn)交易實(shí)例，根據(jù)估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例的狀況，對(duì)區(qū)域因素、個(gè)別因素、時(shí)間因素和交易情況等影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的因素進(jìn)行分析比較和修正，評(píng)估出估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格。
收益法的具體估價(jià)思路為：運(yùn)用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率，將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來各期的正常凈收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，將各期現(xiàn)值累加來確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格。
六、估價(jià)測(cè)算過程
(一)市場(chǎng)法測(cè)算過程
1.選擇可比實(shí)例
經(jīng)篩選確定A、B、C三個(gè)比較實(shí)例。
實(shí)例A：軟件園區(qū)軟件開發(fā)10#樓，地處××市軟件園，東臨數(shù)碼路，南臨五一路。鋼混結(jié)構(gòu)，共四層，建筑面積為4 419┫，辦公用途，成交價(jià)格為6 100元/┫，成交日期為2008年6月20日，成交情況為正常交易(其他情況略)。
實(shí)例B：軟件廣場(chǎng)辦公樓，地處××市軟件園，北臨五一路，西北側(cè)鄰近數(shù)碼廣場(chǎng)。鋼混結(jié)構(gòu)，共四層，建筑面積為3 986┫，辦公用途，成交價(jià)格為6 250元/┫，成交日期為2008年4月5日，成交情況為正常交易(其他情況略)。
實(shí)例C：經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)軟件開發(fā)大樓，地處××市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，東臨長(zhǎng)春路，南臨東風(fēng)路。鋼混結(jié)構(gòu)，共四層，建筑面積為4 555┫，成交價(jià)格為6 430元/┫，成交日期為2008年5月16日，成交情況為正常交易(其他情況略)。
比較實(shí)例與估價(jià)對(duì)象各項(xiàng)比較因素對(duì)比詳見表1。
表1修正因素比較表
|
可比實(shí)例 |
估價(jià) |
A |
B |
C | |
|
成交單價(jià)（元/┫） |
待估 |
6 100 |
6 250 |
6 430 | |
|
交易情況 |
―― |
正�！� |
正常 |
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