2003年房地產(chǎn)估價師考試《房地產(chǎn)估價理論與方法》參考答案

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1．C　2．A　3．C　4．B　5．A　6．C　7．C　8．C　9．A　10．C

　　11．B　12．B　13．B　14．C　15．B　16．A　17．D　18．A　19．C　20．B

　　21．C　22．B　23． C　24．C　25．D　26．C　27．A　28．B　29．C　30．A

　　31．C　32．B　33．B　34．A　35．B

　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1．BCDE　2．ABCD　3．ABCD　4．AB 5．ACDE　6．AD　7．BCD　8．ACE　9．BCD　10．ACDE　11．ABD　12．ABD　13．BD　14．ABE　15．BCDE

　　三、判斷題

　　1．√ 2．×　3．√　4．×　5．√　6．√　7．×　8．×　9．×　10．×　11．×　12．×　13．×　14．√　15．√

　　四、計(jì)算題

　　1、解：

　　(1)運(yùn)用收益法有限年公式求取房地產(chǎn)價格，其公式為：

　　V=A/Y[1-1/(1+y)ⁿ]

　　(2)各層建筑面積＝4000×6/24=1000m²/層

　　(3)計(jì)算1層商鋪收益價格：

　　年凈收益=1000×(1-60％)×75％×90％×60×12=19.44萬元

　　V₁=19.44/10％×[1-1/(1+10％)^50-3]=192.20萬元

　　(4)計(jì)算2～3層商場收益價格：

　　年凈收益：1000×2×70％×600=84萬元

　　V_2～3=84/10％×[1-1/(1+10％)^50-3]=830.48萬元

　　(5)計(jì)算4層酒樓收益價格：

　　年凈收益：1000×70％×50×12-80000=34萬元

　　V4=34/8％×[1-1/(1+8％)^50-3]=413.59萬元

　　(6)計(jì)算5～10層辦公樓收益價格：

　　年凈收益：6×20×1800×12×80％×(1-10％)=186.62萬元

　　V_5～10=186.62/7％×[1-1/(1+7％)^50-3]=2555.13萬元

　　(7)計(jì)算11～24層住宅價格：

　　V_11～24=1000×14×4000=5600萬元

　　(8)計(jì)算房地產(chǎn)價格：

　　V=V₁+V_2～3+V₄+V_5～10+V_11～24

　　=192.20+830.48+413.59+2555.13+5600

　　=9591.40萬元

　　2、解：

　　(1)選取可比實(shí)例，實(shí)例B誤差太大，實(shí)例D成交時間與估價時點(diǎn)相隔一年以上，故實(shí)例B和實(shí)例D不作為可比實(shí)例。選取實(shí)例A、C、E作為可比實(shí)例。

　　(2)計(jì)算公式：估價對象價格=可比實(shí)例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)。

　　(3)交易情況修正系數(shù)為：

　　可比實(shí)例A：100/(100+2)=100/102

　　可比實(shí)制C：100/100

　　可比實(shí)例E：100/(100-3)=100/97

　　(4)交易日期修正系數(shù)為：

　　可比實(shí)例A=(1+1％)⁴

　　可比實(shí)例C=(1+1％)⁴

　　可比實(shí)例E=(1+1％)³

　　(5)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為：

　　因房地產(chǎn)狀況中的三方面因素產(chǎn)生的作用程度相同，故設(shè)三方面的因素的權(quán)數(shù)相同均為1/3，則有：

　　可比實(shí)例A=100/[100×1/3+(100-2)×1/3+(100-4)×1/3]=100/98

　　可比實(shí)例C=100/[(100+3)×1/3+(100+2)×1/3+(100-2)×1/3]

　　=100/101

　　可比實(shí)例E=100/[100×1/3+(100-1)×1/3+(100+1)×1/3)=100/100

　　(6)計(jì)算比準(zhǔn)價格：

　　比準(zhǔn)價格A=5100×(100/102)×(1+1％)⁴×(100/98)=5309.20元/m²

　　比準(zhǔn)價格C=5200×(100/100)×(1+1％)⁴×(100/101)=5357.57元/m²

　　比準(zhǔn)價格E=5000×(100/97)×(1+1％)³×(100/100)=5310.83元/m²

　　(7)將上述三個比準(zhǔn)價格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為比較法的估算結(jié)果，則有：

　　估價對象價格(單價)=(5309.20+5357.57+5310.83)/3=5325.87元/m²