2003年房地產(chǎn)估價師考試《房地產(chǎn)估價案例與分析》參考答案

　　一、問答題：

　?。ㄒ唬┐穑?/P>

　　1.公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)的定義即在公開市場土最可能形成的價格或類似含義。

　　2.成本法中的主要參數(shù)：土地取得費用、建筑安裝工程費用、專業(yè)管理費用、利潤率。

　　3.收益法中的主要參數(shù)：潛在毛收入（毛收入、租金）、出租（空置）率、運營費用、資本化率。

　　4.假設(shè)開發(fā)法中的主要參數(shù)：未來開發(fā)完成后的價值、建筑安裝工程費用、利潤率（或折現(xiàn)率）、工期。

　　5.以上參數(shù)均應(yīng)采用客觀合理的（正常）、社會平均水平的。

　　注：1.如只答參數(shù)的不給分。

　　　　2.參數(shù)中答不全者視情況給分，多答者視情況給分。

　?。ǘ┐穑?/P>

　　1.選用成本法、收益法和比較法中任兩種。

　　2.將兩種估價方法的結(jié)果進行綜合分析后確定最終估價值。

　　3.收益法、市場比較法中商業(yè)、辦公用房應(yīng)分別評估。

　　4.答①：選用成本法時，地價構(gòu)成中不含土地使用權(quán)出讓金；

　　答②：評估完全產(chǎn)權(quán)條件的價值，然后扣除需補交的土地使用權(quán)出讓金；

　　答⑧：說明劃撥土地部分的房地產(chǎn)價值不應(yīng)包含土地使用權(quán)出讓金價值；

　　5.收益法中土地使用年限應(yīng)采用該類出讓土地法定最高年限，并從估價時點起計。

　?。ㄈ┐穑?/P>

　　1.現(xiàn)狀房地產(chǎn)狀況（物質(zhì)實體、區(qū)域和權(quán)益）資料；

　　2.規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計條件或詳細(xì)規(guī)劃（或拆遷新建或改建的合法的最佳方案）（或技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)）；

　　3.該地區(qū)居住物業(yè)的市場狀況（或發(fā)展趨勢）（或租金：售價水平）（或經(jīng)營期的現(xiàn)金流）資料；

　　4.該地區(qū)居住物業(yè)的建安成本和間接費用（或建造成本費用）；

　　5.相關(guān)稅費：

　　6.貸款利率；

　　7.該地區(qū)類似居住物業(yè)開發(fā)的平均利潤水平；

　　8.該地區(qū)的拆遷政策法及拆遷安置補償費用；

　　9.市政配套費用和土地開發(fā)費用；

　　10.該地區(qū)土地出讓金（地價）的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。

　　注：多答合理的可給分。

　　二、單項選擇題

　　（一）1.D 2.B

　?。ǘ?.C 4.C

　　（三）5.B 6.B 7.D 8.D

　?。ㄋ模?.D 10.D

　　三、指錯題

　　1.估價時間用語錯誤，應(yīng)為估價時點；

　　2.缺少估價原則；

　　3.估價方法中缺少選用的估價方法的定義；

　　4.未分析租金水平的變化趨勢；

　　5.一層有效毛收入計算錯，未考慮空置及租金損失率（出租率）影響；

　　6.三層有效毛收入計算錯，未考慮空置及租金損失率（出租率）影響；

　　7.六層有效毛收入計算錯，來考慮使用面積系數(shù)；

　　8.年運營費用中不應(yīng)計算土地使用費；

　　9.未說明當(dāng)?shù)匾?guī)定的管理費中是否包括水、電、氣、熱等費用；

　　10.保險計算基數(shù)錯，不應(yīng)以年租金收入為基數(shù)，應(yīng)以建筑物價值為基數(shù)計算；

　　11.資本化率取值未說明理由；

　　12.可獲收益年限錯，應(yīng)為36年；

　　13.基準(zhǔn)地價修正法中，年期修正方法（公式）錯；

　　14.基準(zhǔn)地價修正法中，已經(jīng)過年限錯，應(yīng)為4年；

　　15.基準(zhǔn)地價修正法無評估過程，土地價格的內(nèi)涵未交代清楚；

　　16.未計算精裝修成本費用（建安費）；

　　17.建筑物折舊年限計算錯（應(yīng)2/38）；

　　18.未考慮建筑物經(jīng)濟壽命對建筑物價值的影響；

　　19.成本法中未考慮相關(guān)銷售費用；

　　20.未說明估價結(jié)果確定的理由。

　　四、改錯題

　　1.K_A計算錯，應(yīng)為：

　　1051/1048=100.3％

　　2.比準(zhǔn)價格A，房屋內(nèi)裝修情況修正系數(shù)比反，應(yīng)為：100/101

　　比準(zhǔn)價格：

　　A=6000×99.7％×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100×100/100×100/99×100/99×101/101

　　　=6487元/m²

　　3.比準(zhǔn)價格C，容積率修正系數(shù)錯誤，應(yīng)為：100/99

　　比準(zhǔn)價格：

　　C=6900×99.2％×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/100
　　　×100/99×101/102×100/103=6326元/m²

　　注：1.指出錯誤未做改正計算（或計算結(jié)果錯的）酌情給分。

　　　　2.將區(qū)域因素及個別因素下的4個因素的系數(shù)平均后作分母處理的不扣分。