2006年房地產(chǎn)估價師考試《房地產(chǎn)估價理論與方法》試卷

一、單項選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。）

1.下列不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的是（?。?BR>A.交通
B.用途
C.環(huán)境
D.樓層

2.某宗土地上有一幢8層高、各層建筑面積相同的住宅樓，建筑密度為50％。假設(shè)該住宅樓的總價為2000萬元，平均單價為5000元/m2，樓面地價為1200元/m2，則該宗土地的總價為（?。┤f元。
A.96
B.192
C.240
D.480

3.某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2，套內(nèi)使用面積為132m2，應(yīng)分?jǐn)偟墓膊糠纸ㄖ娣e為9m2，按套內(nèi)建筑面積計算的價格為3500元/m2，則該套住宅按建筑面積計算的價格為（?。┰?m2。
A.3000
B.3277
C.3295
D.3599

4.某城市居民人均月收入自2006年3月1日至2006年9月30日由1200元增加到1300元，某類商品住宅的需求量由16萬套上升到20萬套。則用中點法計算該類住宅需求的收入彈性為（?。?BR>A.036
B.122
C.2.78
D.325

5.下列關(guān)于比準(zhǔn)價格、積算價格和收益價格關(guān)系的表述中，正確的是（?。?BR>A.在房地產(chǎn)市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時，積算價格低于收益價格
B.在房地產(chǎn)市場存在泡沫時，收益價格大大高于積算價格
C.在房地產(chǎn)市場不景氣時，積算價格（未扣除經(jīng)濟(jì)折舊）大大高于比準(zhǔn)價格或收益價格
D.比準(zhǔn)價格傾向于成交價格，積算價格傾向于最低買價，收益價格傾向于最高賣價

6.某房地產(chǎn)現(xiàn)房價格為4000元/m2，預(yù)計從期房達(dá)到現(xiàn)房的兩年時間內(nèi)現(xiàn)房出租的租金收入為每年300元/m2（年末收?。?，出租運營費用為每年50元/m2。假設(shè)折現(xiàn)率為5％，風(fēng)險補償為200元/m2，則該房地產(chǎn)的期房價格為（?。┰?m2。
A.3300
B.3324
C.3335
D.3573

7.某倉庫房地產(chǎn)，建筑面積為800m2，容積率為0.8，對應(yīng)的土地單價為850元/m2，現(xiàn)擬變更為商業(yè)用地，容積率為2.0，并已取得規(guī)劃、國土等管理部門的許可。假定改為商業(yè)用地后樓面地價為2000元/m2，則理論上應(yīng)補地價的數(shù)額為（　）萬元。
A.93.75
B.115
C.293.75
D.315

8.房地產(chǎn)估價的技術(shù)性原則是為了使不同的估價人員對房地產(chǎn)估價的基本前提具有認(rèn)識上的一致性，對同一估價對象在（?。┫碌墓纼r結(jié)果具有近似性。
A.同一估價原則、同一估價時點
B.同一估價目的、同一估價方法
C.同一估價目的、同一估價時點
D.同一估價原則、同一估價目的

9．某房地產(chǎn)的土地面積為500m2，土地價格為2000元/m2；建筑面積為1000m2，成本法估算的建筑物重置價將為1800元/m2；市場上同類房地產(chǎn)的正常房地價格為2500元/m2，則該房地產(chǎn)中建筑物的實際價值比重置價格低（　）元/m2。
A.200
B.300
C.700
D.1000

10．某宗地的面積為1000m2：采用市場法進(jìn)行評估。通過三宗可比實例求出的比準(zhǔn)價格分別為2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果賦予這三個價格的權(quán)重分別為0.3，0.4和0.3，則采用加權(quán)算術(shù)平均法得到的比準(zhǔn)價格為（?。┰?m2。
A.2160
B.2175
C.2181
D.2205

11.某房地產(chǎn)在2006年3月的價格為2009元/m2，現(xiàn)要調(diào)整為2006年9月的價格。已知該類房地產(chǎn)2006年3月至9月的價格指數(shù)分別為：99.4，94.8，966，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上個月為基數(shù)100），則該房地產(chǎn)2006年9月的價格為（?。┰?m2。
A.2700.8
B.2800.1
C.2800.8
D.2817.7

12.某宗房地產(chǎn)交易的成交價格為30萬元人民幣，其中首期支付30％，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10％，套內(nèi)建筑面積為100m2，假定折現(xiàn)率為6％，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計算的實際單價為（　）元/m2。
A.2593
B.2619
C.2727
D.2862

13.某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方約定：買方付給賣方2385元/m2，買賣中涉及的稅費均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價格的6.8％，應(yīng)由買方繳納的稅費為正常成交價格的3.9％。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費改由賣方負(fù)擔(dān)，并在原價格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價格約為（?。┰?m2。
A.2139
B.2146
C.2651
D.2659

14.在市場法中，對房地產(chǎn)狀況進(jìn)行間接比較調(diào)整，其中可比實例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得102分；估價對象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得97分，則房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為（　）。
A.0.95
B.0.99
C.1.01
D.1.05

15.下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價的是（　）。
A.某標(biāo)準(zhǔn)廠房
B.某酒廠廠房
C.某待出讓土地
D.某寫字樓

16.某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/m2，正常開發(fā)成本為1500元/m2，管理費用為前兩項的5％，投資利息占直接成本的5％，銷售費用為1005元/m2，直接成本利潤率為6％，則開發(fā)后的地價為（?。┰?m2。
A.1840
B.2840
C.2966
D.3000

17.某宗房地產(chǎn)建筑物建成于1991年10月1日，經(jīng)濟(jì)壽命為60年。后于1996年10月1日補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年（從補辦之日算起）。2006年10月1目對該房地產(chǎn)進(jìn)行評估。經(jīng)計算，該房地產(chǎn)的土地重新購建價格為2000萬元，建筑物重新購建價格為3000萬元，殘值率為0。則在估價時點（2006年10月1日）該房地產(chǎn)的評估價值為（　）萬元。
A.4091
B.4182
C.4250
D.5000

18.某幢寫字樓，建筑物重新購建價格為2000萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費用為10萬元；裝修的重置價格為200萬元。平均壽命為5年，有效經(jīng)過年數(shù)為4年；設(shè)備的重置價格為250萬元，平均壽命為15年，有效經(jīng)過年數(shù)為9年。假設(shè)殘值率均為零，則該幢寫字樓的物質(zhì)折舊額為（　）萬元。
A.400
B.628
C.656
D.700

19.某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補辦了土地出讓使權(quán)手續(xù)，出讓年限為50年（自補辦之日算起）。在2006年1月時，建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟(jì)壽命為45年，則在計算建筑物折舊時，經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)取為（　）年。
A.45
B.50
C.52
D.55

20.某在建工程，土地使用權(quán)年限為50年，自取得權(quán)證日起開工。預(yù)計該項目建成后的建筑面積為17500m2，年凈收益為350萬元。目前該項目己建設(shè)2年，估計至項目建成還需25年。已知市場同類房地產(chǎn)報酬率為7％，則評估該項目續(xù)建完成時的總價值為（?。┤f元。
A.375B.57
B.3942.03
C.3966.10
D.4769.85

21.己知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報酬率為8％的價格為4000元/m2：若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報酬率為6％，則其價格最接近于（?。┰?m2。
A.3816
B.3899
C.4087
D.4920

22.某商鋪建筑面積為500m2，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35年；市場上類似商鋪按建筑面積計的月租金為120元/m2；運營費用率為租金收入的25％；該類房地產(chǎn)的報酬率為10％。該商鋪的價值為（?。┤f元。
A.521
B.533
C.695
D.711

23.已知～年期國債利率為3.31％，貸款利率為5.43％，投資風(fēng)險補償為2.23％，管理負(fù)擔(dān)補償為1.32％，缺乏流動性補償為1.42％，所得稅抵扣的好處為0.5％，則報酬率為（?。?。
A.7.78％
B.8.28％
C.13.21％
D.14.21％

24.運用假設(shè)開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價值時，若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計算，則該待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的起點應(yīng)是（　）。
A.待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)開始時的具體日期
B.待開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期
C.取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期
D.房地產(chǎn)開發(fā)完成并投入使用的日期

25.下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，不正確的是（　）。
A.假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法
B.運用假設(shè)開發(fā)法可測算開發(fā)房地產(chǎn)項目的土地最高價格、預(yù)期利潤和最高費用
C.假設(shè)開發(fā)法適用的對象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房
D.假設(shè)開發(fā)法通常測算的是一次性的價格剩余

26.現(xiàn)有某待開發(fā)項目建筑面積為38.50m2，從當(dāng)前開始開發(fā)期為2年。根據(jù)市場調(diào)查分析，該項目建成時可出售50％，半年和一年后分別售出其余的30％和20％，出售的平均單價為28507元/m2，若折現(xiàn)率為15％，則該項目開發(fā)完成后的總價值的當(dāng)前現(xiàn)值為（　）萬元。
A.766
B.791
C.913
D.1046

27.在運用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價格時，當(dāng)房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用（　）方法進(jìn)行測算。
A.平均增減量法
B.平均發(fā)展速度法
C.移動平均法
D.指數(shù)修勻法

28.在房地產(chǎn)估價中，長期趨勢法運用的假設(shè)前提是（?。?BR>A.過去形成的房地產(chǎn)價格變動趨勢在未來仍然存在
B.市場上能找到充分的房地產(chǎn)歷史價格資料
C.房地產(chǎn)市場在過去無明顯的季節(jié)變動
D.政府關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的有關(guān)政策不會影響房地產(chǎn)的歷史價格

29.一前后臨街、總深度為50m的矩形宗地，其前街路線價為5000元/m2，后街路線價為3800元/m2。如果按重疊價值估價法，該宗地的前街影響深度為（?。﹎。
A.22
B.28
C.38
D.50

30.某塊臨街深度為50m、臨街寬度為30ft的矩形土地甲，總價為40萬元。其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150ft，臨街寬度為15ft，則運用四三二一法則計算土地乙的總地價為（?。┤f元。
A.23.4
B.28.6
C.33.4
D.46.8

31.某居民樓總建筑面積為5000m2，房地總價值為1000萬元，其中土地總價值為500萬元。某人擁有該居民樓的一套單元式住宅，建筑面積為150m2，房地總價值為35萬元。若按照土地價值進(jìn)行分?jǐn)?，該人占有的土地份額為（?。?。
A.3％
B.3.5％
C.7％
D.4％

32.下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是（?。?。
A.房地產(chǎn)投機(jī)
B.物價變動
C.財政收支狀況
D.居民收入水平

33.隨著臨街深度的遞增，臨街深度價格的修正率遞增的是（　）。
A.單獨深度價格修正率
B.累計深度價格修正率
C.平均深度價格修正率
D.加權(quán)深度價格修正率

34確定估價對象及其范圍和內(nèi)容時，應(yīng)根據(jù)（　），依據(jù)法律法規(guī)，并征求委托人同意后綜合確定。
A.估價原則
B.估價目的
C.估價方法
D.估價程序

35.某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)向委托人甲出具了估價報告，估價作業(yè)期為2005年5月20日至5月30日，估價報告應(yīng)用有效期為1年。2006年5月20日，甲利用該估價報告向銀行申請辦理了16年的抵押貸款，則該估價報告的存檔期應(yīng)不少于（?。┠辍?BR>A.15
B.16
C.17
D.20

二、多項選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分）

1.下列屬于土地使用管制的事項有（?。?BR>A.建筑物四周應(yīng)留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通
B.取得的土地使用權(quán)不包括地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施
C.某宗土地使用中，要求容積率為2.0
D.甲乙兩宗土地使用中，甲土地必須為乙土地留出通行道路
E.某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)

2．某宗房地產(chǎn)是采用抵押貸款方式購買的，購買總價為50萬元，首付款為房價的30％，余款在未來10年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付。銀行貸款年利率為5.58％。則下列說法中正確的有（　）。
A.該房地產(chǎn)的實際價格等于名義價格
B.該房地產(chǎn)的名義價格為50萬元
C.該房地產(chǎn)的實際價格高于50萬元
D.該房地產(chǎn)的實際價格為50萬元
E.該房地產(chǎn)不存在名義價格

3.公開市場價值是指下列交易條件下最可能實現(xiàn)的價格（?。?BR>A.賣方和買方掌握必要的市場信息
B.賣方具有必要的專業(yè)知識，并了解交易對象
C.買方具有特殊的興趣，并愿意給予附加出價
D.賣方和買方追求各自利益的最大化
E.賣方和買方急于完成交易

4根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當(dāng)房地產(chǎn)（　）時，便為最高最佳使用。
A.與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)
B.達(dá)到規(guī)模遞增
C.內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng)
D.外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)
E.外部環(huán)境要素為最適當(dāng)?shù)慕M合

5市場法中實物狀況比較和調(diào)整的內(nèi)容包括（?。?。
A.環(huán)境
B.地形地勢
C.外部配套設(shè)施
D.內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施完備程度
E.裝飾裝修

6.在考慮房地產(chǎn)交易程度的不同負(fù)擔(dān)狀況時，房地產(chǎn)正常的成交價格等于（　）。
A.賣方實際得到的價格/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費比率）
B.賣方實際得到的價格-應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費
C.買方實際付出的價格-應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費
D.應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費/應(yīng)由賣方繳納的稅費比率
E.買方實際付出的價格/（1-應(yīng)由買方繳納的稅費比率）

7.下列關(guān)于重新購建價格的說法中，正確的有（　）。
A.重新購建價格是指重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象所必需的支出
B.重新購建價格是在估價時點的價格
C.重新購建價格是客觀的價格
D.建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格
E.土地的重新購建價格是法定最高出讓年限狀況下的價格

8.在運用成本法時最主要的有（　）。
A.區(qū)分計劃成本和實際成本
B.區(qū)分實際成本和客觀成本
C.結(jié)合實際成本來確定評估價值
D.結(jié)合實際開發(fā)利潤來確定評估價值
E.結(jié)合市場供求分析來確定評估價值

9.建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。其中，屬于經(jīng)濟(jì)折舊的有（?。?BR>A.功能落后
B.功能缺乏
C.環(huán)境污染
D.交通擁擠
E.正常使用的磨損

10.根據(jù)凈收益求取的不同，收益法可分為（?。?BR>A.直接資本化法
B.投資法
C.收益乘數(shù)法
D.利潤法
E.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法

11.假設(shè)開發(fā)法中，選擇最佳的開發(fā)利用方式最重要的是要選擇最佳用途。而最佳用途的選擇要考慮土地位置的（?。?。
A.可接受性
B.保值增值性
C.現(xiàn)實社會需要程度
D.未來發(fā)展趨勢
E.固定性

12.運用長期趨勢法估價的一般步驟有（?。?。
A.搜集估價對象或類似房地產(chǎn)的歷史價格資料，并進(jìn)行檢查、鑒別
B.整理搜集到的歷史價格資料，畫出時間序列圖
C.觀察、分析時間序列，得出一定的模式
D.以此模式去推測、判斷估價對象在估價時點的價格
E.對未來的價格進(jìn)行分析和預(yù)測

13.高層建筑地價分?jǐn)偟姆椒ㄓ校ā。?BR>A.按建筑物價值進(jìn)行分?jǐn)?BR>B.按房地價值進(jìn)行分?jǐn)?BR>C.按土地價值進(jìn)行分?jǐn)?BR>D.按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?BR>E.按樓面地價進(jìn)行分?jǐn)?/P>

14.影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟(jì)因素主要有（　）。
A.經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、儲蓄、消費、投資水平
B.社會發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化
C.財政收支及金融狀況、利率
D.物價、匯率、居民收入
E.人口數(shù)量、行政隸屬變更、居民收入

15.下列關(guān)于明確房地產(chǎn)估價時點的表述中，正確的有（　）。
A.對當(dāng)前的價值進(jìn)行評估，一般以實地查勘估價對象期間或估價作業(yè)期內(nèi)的某個日期為估價時點
B.城市房屋拆遷估價，估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之曰
C.分期實施的房屋拆，應(yīng)以房屋拆遷公告之日為估價時點
D.房地產(chǎn)估價人員可以假定估價時點
E.對原估價結(jié)果有異議而引起的復(fù)核估價，應(yīng)以申請復(fù)核之日為估價時點

三、判斷題（共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用√表示正確，用×表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。）

1.房地產(chǎn)價格是客觀存在的，是不以個人意志為轉(zhuǎn)移的，因此，房地產(chǎn)估價實際上是房地產(chǎn)專業(yè)估價人員對房地產(chǎn)市場價格形成進(jìn)行市場模擬的過程，所要揭示的是房地產(chǎn)的理論價格。（?。?/P>

2.甲乙是兩塊條件相同的相鄰地塊，甲土地單價為1400元/m2，容積率為4，土地使用年限為40年：乙土地單價為900元/m2，容積率為2.5，土地使用年限為50年，則以樓面地價來判斷投資甲地塊較乙地塊更經(jīng)濟(jì)（土地報酬率為6％），（?。?/P>

3.在一定時期內(nèi)，對于開發(fā)周期較短的房地產(chǎn)，供給彈性相應(yīng)地比較小；開發(fā)周期較長的房地產(chǎn)，供給彈性相應(yīng)地比較大。（?。?/P>

4.均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)均衡，來判斷該房地產(chǎn)是否為最高最佳使用，它可以幫助確定最佳規(guī)模和最佳用途。（?。?/P>

5.某宗可比實例房地產(chǎn)2006年1月30日的價格為500美元/m2，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價格變動平均每月比上月下降0.7％，假設(shè)人民幣與美元的市場匯率2006年1月30日為1美元=7.98元人民幣，2006年9月30日為1美元=7.95元人民幣，則將該可比實例調(diào)整為2006年9月30日的價格約為3758元人民幣/m2。（　）

6.在建筑物折舊中，只有不可修復(fù)的功能落后，不存在可修復(fù)的功能落后。（?。?/P>

7.某建筑物建成于1996年10月1日，該建筑物所在地的土地使用權(quán)為1994年10月1日取得，土地使用權(quán)年期為40年；該類建筑物壽命為50年：殘值率為0。則2006年10月1日該建筑物按直線法計算的成新率為80％。（?。?/P>

8.非住宅小區(qū)級的公共建筑的建設(shè)費用和住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房與設(shè)施的建設(shè)費用均不能計入商品住宅的價格中。（?。?/P>

9.某宗房地產(chǎn)，其土地于2000年底取得，土地使用權(quán)年期為50年。該房地產(chǎn)建成于2001年底，2002年底至2005年底的凈收益分別為83萬元、85萬元、90萬元和94萬元；預(yù)計2005年底起可以穩(wěn)定獲得年凈收益90萬元。該類房地產(chǎn)的報酬率為10％，則2006年1月1日該房地產(chǎn)價值均為886萬元。（?。?/P>

10.自有資金資本化率通常為未來第一年的稅前現(xiàn)金流量與自有資金額的比率，可以由可比實例房地產(chǎn)的稅前現(xiàn)金流量除以自有資金金額得到。（?。?/P>

11.假設(shè)開發(fā)法用于投資分析與用于估價的不同之處是：在選取有關(guān)參數(shù)和測算有關(guān)數(shù)值時，投資分析是站在一般投資者的立場上，而估價是站在某個特定投資者的立場上。（?。?/P>

12.移動平均法是對原有價格按照時間序列進(jìn)行修勻，即采用逐項遞移方法分別計算一系列移動的時序價格平均數(shù)，形成一個新的派生平均價格的時間序列，借以消除價格短期波動的影響：顯現(xiàn)出價格變動的基本發(fā)展趨勢。（?。?/P>

13.有一棟四層公寓，每層建筑面積相等，已知第二層的房地價值為第一層的105倍，第三層的房地價值為第四層的1.15倍，第四層的房地價值為第二層的91％。按房地價值分?jǐn)偡ㄓ嬎愕贸龅谌龑诱加械耐恋胤蓊~約為27％。（?。?/P>

14.一般而言，房地產(chǎn)價格與利率正相關(guān)，利率上升時房地產(chǎn)價格會}升，利率下降時房地產(chǎn)價格會下降。（?。?/P>

15.接受估價委托后，受托估價機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價業(yè)務(wù)，并應(yīng)明確至少一名合適的估價人員負(fù)責(zé)該估價項目。（?。?/P>

四、計算題（共2題，20分。要求列出算式、計算過程，需按公式計算的，要寫出公式。僅有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分。計算結(jié)果保留小數(shù)點后兩位。請在答題紙上作答.）

1.某商店的建筑面積為1000m2，土地使用年限為40年，從2000年10月1日起計。2002年10月1日某公司與該商店所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租期為20年，月租金為150元/m2，租金支付方式為每2年一次性支付，支付時間為第2年年末。市場上類似商店目前正常的月租金為200元/m2，支付方式為每年年末一次性支付，預(yù)計類似商店正常月租金每年遞增5％，一般租賃經(jīng)營的運營費用率為租金收入的30％。試求該公司2006年10月1曰的承租人權(quán)益價值（房地產(chǎn)報酬率取8％）。（8分）

2.估價對象為一寫字樓，土地總面積1000m2，于2001年9月底獲得50年使用權(quán)。寫字樓總建筑面積4500m2，建成于2004年9月底，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建筑層高5m，沒有電梯，需評估該寫字樓2006年9月30日的價值。搜集有關(guān)資料如下。

（1）搜集了三宗出讓年限50年的土地交易實例作為可比實例，有關(guān)資料如下表所示：

（2）當(dāng)?shù)卣魇辙r(nóng)地的費用等資料如下：

　　在估價時點征收城市邊緣土地平均每畝需要5732萬元的征地補償和安置等費用，向政府交付土地使用權(quán)出讓金等為150元/m2，土地開發(fā)費用、稅金和利潤等為120元/m2，以上合計為城市邊緣土地使用權(quán)年限50年熟地的價格。該城市土地分為八個級別，城市邊緣土地為第八級，而估價對象處于第六級土地上。各級土地之間的價格差異如下表所示：

　?。?）在估價時點不設(shè)電梯的層高5m的建筑物重新購建價格為1800元/m2，估價對象寫字樓門窗等損壞的修復(fù)費用為10萬元；裝修的重新購建價格為140萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為5年：設(shè)備的重新購建價格為100萬元，經(jīng)濟(jì)壽命10年：建筑物的使用壽命長于土地使用年限。假設(shè)殘值率均為0。另調(diào)查，由于該寫字樓缺乏電梯，導(dǎo)致其出租率較低，僅為80％，月租金為38元/m2。而市場上類似的有電梯的寫字樓的出租率為85％，正常月租金為40元/m2。一般租賃經(jīng)營的正常運營費用率為租金收入的35％。如果在估價時點重置具有電梯的類似寫字樓.則需電梯購置費用60萬元，安裝費用40萬元。同時，由于該寫字樓的層高比正常層商要高，使其能耗增加。經(jīng)測算正常情況下每年需要多消耗1萬元能源費。同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為20萬元。試用成本法評估該寫字樓2006年9月30日的價值。土地重新購建價格要才用市場法和成本法綜合求取。土地報酬率為5％，房地產(chǎn)報酬率為7％（如需計算平均值，請采用簡單算術(shù)平均法，小數(shù)點后保留兩位）。（12分）