2012年注會(huì)考試《稅法》輔導(dǎo)：第九章(2)

　　(一)計(jì)稅依據(jù)

　　1.從價(jià)計(jì)征――計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)原值一次減除10%～30%的扣除比例后的余值。各地扣除比例由當(dāng)?shù)厥?、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

　　(1)房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)。

　　自2009年1月1日起，對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。

　　(2)房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的計(jì)稅規(guī)定：

　　【一般規(guī)定】房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。主要有：暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等設(shè)備;各種管線，如蒸汽、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導(dǎo)線;電梯、升降機(jī)、過道、曬臺(tái)等。屬于房屋附屬設(shè)備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等應(yīng)從最近的探視井或三通管起，計(jì)算原值;電燈網(wǎng)、照明線從進(jìn)線盒連接管起，計(jì)算原值。

　　【補(bǔ)充規(guī)定】從2006年1月1日起，房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計(jì)征房產(chǎn)稅按以下規(guī)定執(zhí)行：(教材(4))

　?、俜惨苑课轂檩d體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。

　?、趯?duì)于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值;對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值。

　　(3)納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。

　　需要注意的特殊問題：

　?、賹?duì)于以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，按房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅;

　?、谌谫Y租賃房屋的，以房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅，租賃期內(nèi)該稅的納稅人，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況確定。

　　(2011年變化②對(duì)融資租賃房屋的情況，由于租賃費(fèi)包括購進(jìn)房屋的價(jià)款、手續(xù)費(fèi)、借款利息等，與一般房屋出租的“租金”內(nèi)涵不同，且租賃期滿后，當(dāng)承租方償還最后一筆租賃費(fèi)時(shí)，房屋產(chǎn)權(quán)要轉(zhuǎn)移到承租方。這實(shí)際是一種變相的分期付款購買固定資產(chǎn)的形式，所以在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)以房產(chǎn)余值計(jì)算征收，至于租賃期內(nèi)房產(chǎn)稅的納稅人，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況確定)

　　【例題1】某企業(yè)有原值為2500萬元的房產(chǎn)，1999年1月1日將其中的30%用于對(duì)外投資聯(lián)營，投資期限10年，每年固定利潤分紅50萬元，不承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)。已知當(dāng)?shù)卣?guī)定的扣除比例為20%，該企業(yè)1999年度應(yīng)納房產(chǎn)稅( )萬元。(2000)

　　A.24 B.22.8 C.30 D.16.8

　　【答案】B

　　【解析】未參與聯(lián)營部分的房產(chǎn)原值=2500×(1-30%)=1750(萬元)，則兩部分房產(chǎn)稅之和=1750×(1-20%)×1.2%+50×12%=22.8(萬元)。

　　【例題2】某公司2008年購進(jìn)一處房產(chǎn)，2009年5月1日用于投資聯(lián)營(收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險(xiǎn))，投資期3年，當(dāng)年取得固定收入l60萬元。該房產(chǎn)原值3000萬元，當(dāng)?shù)卣?guī)定的減除幅度為30%，該公司2009年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅為(　)(2010年)

　　A.21.2萬元　　B.27.6萬元　　C.29.7萬元　　D.44.4萬元

　　【正確答案】B

　　【答案解析】該公司2009年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅=160×12%+3000×(1-30%)×4/12×1.2%=27.6(萬元)

　　(5)居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有經(jīng)營性房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅。

　　從2007年1月1日起，對(duì)居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實(shí)際經(jīng)營(包括自營和出租)的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中:

　?、僮誀I的，依照房產(chǎn)原值減除10%至30%后的余值計(jì)征，沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準(zhǔn)確劃分開的，由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值;

　　②出租的，依照租金收入計(jì)征。

　　(6)新增內(nèi)容：從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅的房產(chǎn)，無論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。

　　【解析】宗地容積率指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積占總用地面積的比值，即宗地容積率=項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積÷總用地面積。

　　【例題3】甲公司2009年支付4000萬元取得20萬平方米土地使用權(quán)，新建房屋建筑面積8萬平方米，工程造價(jià)1800萬元，2010年12月完工并通過驗(yàn)收。

　　則：宗地容積率=8萬平方米÷20萬平方米=0.4。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。

　　土地單價(jià)=4000萬元÷20=200元/平方米

　　該廠房的房產(chǎn)稅計(jì)稅原值=1800+(2×8×200)=1800+3200=5000萬元

　　2.從租計(jì)征――計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)租金收入。

　　(1)如果是以勞務(wù)或者其他形式為報(bào)酬抵付房租收入的，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平，確定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)租金額從租計(jì)征。

　　(2)對(duì)出租房產(chǎn)，約定免收租金期限的，在免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

　　(二)稅率――記憶

　　1.從價(jià)計(jì)征：稅率為1.2%;

　　2.從租計(jì)征：稅率為12%，對(duì)個(gè)人按市場價(jià)格出租的居民住房，暫按4%稅率征收房產(chǎn)稅。

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