2012年注會考試《稅法》輔導(dǎo):第八章(3)
土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入-稅法規(guī)定的扣除項目金額$lesson$
一、應(yīng)稅收入
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入,是指包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內(nèi)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益,不允許從中減除任何成本費(fèi)用。
二、確定增值額的扣除項目
(一)對于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,可扣除:
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額(適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)
包括:
(1)納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款;
?、侔凑铡粗腥A人民共和國城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例〉的規(guī)定,以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等出讓方式取得土地使用權(quán)的,為所支付的土地出讓金。
?、谝孕姓潛芊绞饺〉猛恋厥褂脵?quán)的,為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按國家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金。
?、垡赞D(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的,為向原土地使用權(quán)人實際支付的地價款。
(2)按照國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用,是指納稅人在取得土地使用權(quán)過程為辦理有關(guān)手續(xù),按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費(fèi)。
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本(適用新建房轉(zhuǎn)讓)
包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本按照實際發(fā)生扣除。
3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用(適用新建房轉(zhuǎn)讓)
房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用。
對于利息支出,分兩種情況確定扣除:
(1)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?,并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的,其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為:利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)(注:利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額)
房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計算中還須注意兩個問題:
第一:不能超過按商業(yè)銀行同類同期銀行貸款利率計算的金額。
第二:不包括加息、罰息
(2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的,其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為:(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)。
新增:P187
(1)全部使用自有資金,沒有利息支出的,按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。即:
房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)
(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款,又有其他借款的,其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計算扣除時不能同時適用上述1、2項所述兩種辦法。
(3)土地增值稅清算時,已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出,應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費(fèi)用中計算扣除。
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