會計實訓：政府補助的確認及稅會處理

您知道政府補助確認及稅會處理都怎么做嗎?有哪些方法嗎?看完這篇文章您就都懂了!

案例介紹：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)乙通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000 萬元，企業(yè)已繳納10000 萬元。

現(xiàn)乙企業(yè)取得政府返還款3000萬元，如何處理?

分別如下三種具體情況分析會計、稅務處理方式：

情況一：

在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)補助3000萬元，用于該項目外城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎設施工程建設。

分析：

在會計上，根據(jù)《企業(yè)會計準則第16號——政府補助》(財會[2017]15號)第三條的規(guī)定， 政府補助具有兩個特征：一是政府補助是來源于政府的經(jīng)濟資源。對于企業(yè)收到的來源于其他方的補助，有確鑿證據(jù)表明政府是補助的實際撥付者，其他方只起到代收代付作用的，該項補助也屬于來源于政府的經(jīng)濟資源。

二是政府補助是無償性的。即企業(yè)取得來源于政府的經(jīng)濟資源，不需要向政府交付商品或服務等對價。

基于此規(guī)定，本案例中的房地產(chǎn)企業(yè)獲得政府用于該項目外城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎設施工程建設(即紅線之外建基礎設施)的土地返還款因不具有無償性，從而不是政府補助，實質(zhì)上是政府購買服務。

同時，根據(jù)《企業(yè)會計準則第16號——政府補助》(財會[2017]15號)第五條第(一)項的規(guī)定，企業(yè)從政府取得的經(jīng)濟資源，如果與企業(yè)銷售商品或提供服務等活動密切相關，且是企業(yè)商品或服務的對價或者是對價的組成部分，適用《企業(yè)會計準則第14號——收入》等相關會計準則。因此，基于此規(guī)定，土地返還款用于該項目外城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎設施工程建設(即紅線之外建基礎設施)，必須按照“銷售建筑服務”稅目的收入處理。

目前，招拍掛制度要求土地以“熟地”出讓，但現(xiàn)實工作中，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)先期介入，或生地招拍掛，政府為減輕開發(fā)商的負擔，對開發(fā)商進行基礎設施建設部分進行返還。一般情況下，由于實施了土地的儲備制度，政府將生地轉(zhuǎn)化為熟地后再進行“招拍掛”，動拆遷問題已妥善得到解決，土地的開發(fā)工作也已經(jīng)基本完成，周邊的市政建設將逐步完善，水、電、煤等市政都有計劃地分配到位。即在招標、拍賣、掛牌活動開始前，國土部門已將擬出讓的土地處置為凈地，即權(quán)屬明晰、界址清楚、地面平整、無地面附著物的宗地。但是在經(jīng)營性用地招標、拍賣、掛牌的實際工作中，大量存在著“毛地”出讓的情況，尤其是在企業(yè)改革、改制處置土地資產(chǎn)時，這種情況更比比皆是。因此，很多政府部門在招、拍、掛出讓土地后，都會以土地出讓金返還的形式，用于開發(fā)項目相關城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等工程建設的補償。其中土地返還款用于該項目外城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎設施工程建設(即紅線之外建基礎設施)的實質(zhì)是政府購買基礎設施工程建設服務(相當于PPP模式的業(yè)務)。

因此，本案例中企業(yè)取得的土地返還款3000萬用于紅線之外建設基礎設施，要按照傳統(tǒng)的政府購買公共基礎設施工程進行會計處理和稅務處理，要繳納增值稅和企業(yè)所得稅。

收到返還款時：

借：銀行存款 3000

貸：主營業(yè)務收入 2702.7

應交稅費——應交增值稅(銷項稅額) 297.3

支付建筑企業(yè)工程款時：

借：開發(fā)成本 2702.7

應交稅費——應交增值稅(銷項稅額) 297.3

貸：銀行存款 3000

增值稅：銷項-進項=0

企業(yè)所得稅：收入-成本=0

土地增值稅：?

情況二：

在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)乙補助3000萬元，用于企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施。

分析：

公共配套設施是開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施。公共配套設施是企業(yè)立項時承諾建設的，其成本費用應由企業(yè)自行承擔，而且開發(fā)商在制定房價時，已經(jīng)包含了公共配套設施的內(nèi)容。

在會計上，根據(jù)《企業(yè)會計準則第16號——政府補助》(財會[2017]15號)第四條的規(guī)定，與資產(chǎn)相關的政府補助，是指企業(yè)取得的、用于購建或以其他方式形成長期資產(chǎn)的政府補助。第八條規(guī)定，與資產(chǎn)相關的政府補助，應當沖減相關資產(chǎn)的賬面價值或確認為遞延收益。與資產(chǎn)相關的政府補助確認為遞延收益的，應當在相關資產(chǎn)使用壽命內(nèi)按照合理、系統(tǒng)的方法分期計入損益。同時財會[2017]15號第十一條規(guī)定：“與企業(yè)日?；顒酉嚓P的政府補助，應當按照經(jīng)濟業(yè)務實質(zhì)，計入其他收益或沖減相關成本費用?；诖艘?guī)定，本案例中的房地產(chǎn)企業(yè)收到用于項目內(nèi)建設會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施(即紅線之內(nèi)建基礎設施)的土地返還款，應該沖減“開發(fā)成本——公共配套設施”。

在稅法上，財稅[2016]36號附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第十四條第(二)項規(guī)定，單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)視同銷售不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。

關于房地產(chǎn)企業(yè)在項目內(nèi)建設的醫(yī)院、學校、幼兒園、供水設施、變電站、市政道路等配套設施無償贈送或移交給政府如何征收增值稅問題，還要參照各省國稅局的規(guī)定而定。例如，海南省和湖北省國稅規(guī)定，上述配套設施在可售面積之內(nèi)，作為無償贈送的服務用于公益事業(yè)不視同銷售;如果上述配套設施不在可售面積之內(nèi)，則應視同銷售，征收增值稅。福建省國稅局規(guī)定，上述配套設施如果未單獨作價進行核算，作為無償贈送的服務用于公益事業(yè)不視同銷售;如果上述配套設施單獨作價進行核算，則應視同銷售，征收增值稅。

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)[2009]31號)第十八條規(guī)定：“ 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設施應單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關業(yè)務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業(yè)務管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應調(diào)整當期應納稅所得額”。

實踐當中，房地產(chǎn)企業(yè)在項目內(nèi)建設的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館和道路等配套設施，都不會單獨作價核算，而是進公共配套設施核算，而且都不計算在可售面積之內(nèi)，歸全體業(yè)主所有。但是房地產(chǎn)企業(yè)在項目內(nèi)建設的學校、醫(yī)院、幼兒園和公安派出所等設施都會單獨作價核算，在可售面積之外。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在項目內(nèi)建設的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館和道路等配套設施不視同銷售，征收增值稅;在項目內(nèi)建設的學校、醫(yī)院、幼兒園和公安派出所等設施無償贈送或移交給當?shù)卣膊灰曂N售繳納增值稅。

具體的賬務處理分兩種情況處理：

第一種是，如果協(xié)議約定土地返還款用于項目內(nèi)開發(fā)企業(yè)自行建設，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪、會所、物業(yè)管理場所等基礎設施工程支出，則收到的財政返還的土地出讓金沖減“開發(fā)成本——公共配套設施費”，其賬務處理如下：

借：銀行存款 3000

貸：開發(fā)成本——公共配套設施 2702.7

應交稅費——應交增值稅(進項稅額轉(zhuǎn)出) 297.3

第二種是如果協(xié)議約定土地返還款用于項目內(nèi)幼兒園、學校和公安派出所等配套設施，并要移交給政府和有關單位的，則該土地補償款由于不具有無償?shù)奶卣?，因而不是政府補助。與前面合同約定的第五種情況相同，根據(jù)《企業(yè)會計準則第16號——政府補助》(財會[2017]15號)第五條第(一)項的規(guī)定，企業(yè)從政府取得的經(jīng)濟資源，如果與企業(yè)銷售商品或提供服務等活動密切相關，且是企業(yè)商品或服務的對價或者是對價的組成部分，適用《企業(yè)會計準則第14號——收入》等相關會計準則。因此，土地返還款用于用于項目內(nèi)幼兒園、學校和公安派出所等配套設施，并要移交給政府和有關單位的，必須按照“銷售開發(fā)產(chǎn)品”收入處理。

賬務處理如下：

借：銀行存款 3000

貸：主營業(yè)務收入 2702.7

應交稅費——應交增值稅(銷項稅額) 297.3

情況三：

在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)乙補助3000萬元，用于乙企業(yè)招商引資獎勵和生產(chǎn)經(jīng)營財政補貼。

分析：

《企業(yè)會計準則第16號——政府補助》(財會[2017]15號)第四條規(guī)定：“政府補助分為與資產(chǎn)相關的政府補助和與收益相關的政府補助。與收益相關的政府補助，是指除與資產(chǎn)相關的政府補助之外的政府補助”。同時財會[2017]15號第十一條規(guī)定：“與企業(yè)日?；顒酉嚓P的政府補助，應當按照經(jīng)濟業(yè)務實質(zhì)，計入其他收益或沖減相關成本費用。與企業(yè)日常活動無關的政府補助，應當計入營業(yè)外收支”。

基于以上規(guī)定，在土地招拍掛制運作過程中，出于招商引資等各種考慮，在開發(fā)商交納土地出讓金后，政府部門對開發(fā)商進行返還，用于企業(yè)經(jīng)營獎勵、財政補貼，應當認定為與收益相關的政府補助，且與企業(yè)日?；顒硬幌嚓P，應當計入營業(yè)外收入。

會計處理為其賬務處理如下：

借：銀行存款 3000

貸：營業(yè)外收入 3000

根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于專項用途財政性資金企業(yè)所得稅處理問題的通知》(財稅[2011]70號)規(guī)定，企業(yè)從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應計入收入總額的財政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除：

1、企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項用途的資金撥付文件;

2、財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求;

3、企業(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨進行核算。

根據(jù)上述規(guī)定，本案例中的房地產(chǎn)企業(yè)取得的招商引資獎勵款不滿足不征稅收入的條件，因此需要全額計算繳納企業(yè)所得稅750萬元(750=3000×25%)。同時，本案例中的土地返還款3000萬元不征增值稅和土地增值稅。

——政府補貼的情況分析完了，其中重點在于業(yè)務經(jīng)濟性質(zhì)的正確理解和確認!

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