2017年經(jīng)濟(jì)師考試《中級房地產(chǎn)》章節(jié)練習(xí)第五章

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　　第五章 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1.()是投資活動的出發(fā)點(diǎn)和歸結(jié)點(diǎn)。

　　A.投資

　　B.利潤

　　C.收益

　　D.以上答案都不對

　　2.()是指投資者將資金直接投入投資項(xiàng)目，形成流動資產(chǎn)、固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的投資。

　　A.直接投資

　　B.間接投資

　　C.項(xiàng)目投資

　　D.證券投資

　　3.某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的初始投資額為400萬元，經(jīng)營期為5年，基準(zhǔn)收益率為10%，凈現(xiàn)值為168.62萬元，若每年年末的凈現(xiàn)金流量相等，則每年年末的凈現(xiàn)金流量為()萬元。(P/A，10%，5)=3.7908

　　A.250

　　B.200

　　C.175

　　D.150

　　4.年利率為6%，設(shè)每季度復(fù)利一次，若10年內(nèi)每季度都能得到500元，則現(xiàn)在應(yīng)存款()元。

　　A.12786

　　B.15697

　　C.14958

　　D.13469

　　5.將1000元存入銀行，年利率為6%，如果按復(fù)利計(jì)算，則三年后的本利和為多少?

　　A.1180

　　B.1191.02

　　C.1080

　　D.1000

　　6.將一筆資金按年利率6%存入銀行，以復(fù)利計(jì)息，要在5年后本利和為100萬元，則現(xiàn)在應(yīng)存款()萬元。

　　A.60

　　B.74.73

　　C.65.25

　　D.55.65

　　7.已知某筆貸款的年利率為15%，按季度計(jì)息，則該筆貸款的實(shí)際年利率為()。

　　A.13.35%

　　B.14.55%

　　C.15.87%

　　D.12.93%

　　8.如現(xiàn)在投資10萬元，預(yù)計(jì)年利率為10%，分5年等額回收，每年可回收()萬元。已知：(A/P，10%，5)=0.26380

　　A.2.638

　　B.2.138

　　C.2.100

　　D.2.771

　　9.某方案初期投資額為300萬元，此后每年年末的運(yùn)營費(fèi)用為40萬元，方案的壽命期為10年，10年后的殘值為零。假設(shè)基準(zhǔn)收益率為10%，已知：(P/A，10%，10)=6.144，則該方案總費(fèi)用的現(xiàn)值是()萬元。

　　A.245.76

　　B.545.76

　　C.1356.86

　　D.1843.20

　　10.經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流出主要由固定資產(chǎn)投資和()兩大部分組成。

　　A.經(jīng)營成本

　　B.土地取得成本

　　C.開發(fā)成本

　　D.開發(fā)費(fèi)用

　　11.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表也稱為全部投資現(xiàn)金流量表，以()作為計(jì)算基礎(chǔ)。

　　A.投資者的出資額

　　B.全部投資

　　C.現(xiàn)金收支

　　D.以上都不對

　　12.某建設(shè)項(xiàng)目當(dāng)設(shè)定折現(xiàn)率為15%時，求得的財務(wù)凈現(xiàn)值為186萬元;當(dāng)設(shè)定折現(xiàn)率為18%時，求得的財務(wù)凈現(xiàn)值為-125萬元，則該建設(shè)項(xiàng)目的財務(wù)內(nèi)部收益率應(yīng)是()。

　　A.16.79%

　　B.17.28%

　　C.18.64%

　　D.19.79%

　　13.某建設(shè)項(xiàng)目投資1000萬元，項(xiàng)目投資建設(shè)期為1年，此后從第二年年末開始每年將有200萬元的凈收益，方案的經(jīng)營期為10年，壽命期結(jié)束時的凈殘值為零。若基準(zhǔn)收益率為12%，則該項(xiàng)目的年凈收益為()時，凈現(xiàn)值為零。已知：(P/A，12%，10)=5.650，(P/F，12%，1)=0.8929。

　　A.185萬元

　　B.198萬元

　　C.169萬元

　　D.168萬元

　　14.方案壽命期內(nèi)使現(xiàn)金流量的凈現(xiàn)值等于零時的利率是()。

　　A.投資利潤率

　　B.市場利率

　　C.基準(zhǔn)收益率

　　D.財務(wù)內(nèi)部收益率

　　15.某建設(shè)項(xiàng)目的總投資為5600萬元，年平均利潤總額為1200萬元，則該建設(shè)項(xiàng)目的投資利潤率為()。

　　A.23.43%

　　B.21.43%

　　C.17.65%

　　D.18.46%

　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1.房地產(chǎn)置業(yè)投資主要形式有()。

　　A.購買型房地產(chǎn)投資

　　B.租賃型房地產(chǎn)投資

　　C.房地產(chǎn)投資信托資金

　　D.住房抵押貸款支持證券

　　E.自營型房地產(chǎn)開發(fā)投資

　　2.與其他類型的投資相比，下列選項(xiàng)中屬于房地產(chǎn)投資特點(diǎn)的有()。

　　A.投資品種的多樣性

　　B.投資變現(xiàn)的復(fù)雜性

　　C.投資價值的附加性

　　D.投資區(qū)域的差異性

　　E.投資收益的確保性

　　3.房地產(chǎn)投資的主體構(gòu)成包括()。

　　A.國家

　　B.企業(yè)

　　C.個人

　　D.社會

　　E.集體

　　4.下列關(guān)于名義利率與實(shí)際利率的表述中，正確的有()。

　　A.當(dāng)計(jì)息周期為一年時，年名義利率等于年實(shí)際利率

　　B.實(shí)際利率真實(shí)地反映了資金的時間價值

　　C.通常采用連續(xù)復(fù)利計(jì)息法計(jì)算利息

　　D.名義利率相同時，計(jì)息周期越短，名義利率與實(shí)際利率的差值就越大

　　E.當(dāng)計(jì)息周期的時間無限小，就屬于連續(xù)復(fù)利的一次性支付計(jì)算公式

　　5.出售型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流出主要由()構(gòu)成。

　　A.經(jīng)營成本

　　B.開發(fā)成本

　　C.土地取得成本

　　D.開發(fā)費(fèi)用

　　E.銷售稅費(fèi)

　　6.對于一般的建設(shè)項(xiàng)目，其總投資包括()。

　　A.債券投資

　　B.建設(shè)投資

　　C.建設(shè)期利息

　　D.流動資金

　　E.企業(yè)所得稅

　　7.房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目財務(wù)評價的基本報表包括()。

　　A.資產(chǎn)負(fù)債表

　　B.現(xiàn)金流量表

　　C.損益表

　　D.開發(fā)建設(shè)投資估算表

　　E.資金來源于運(yùn)用表

　　8.在資產(chǎn)負(fù)債表中，負(fù)債分為()。

　　A.流動負(fù)債

　　B.建設(shè)投資借款

　　C.應(yīng)收賬款

　　D.流動資金借款

　　E.在建工程

　　9.下列指標(biāo)中，用以反映出售型房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈利能力的指標(biāo)有()。

　　A.速動比率

　　B.利息備付率

　　C.財務(wù)凈現(xiàn)值

　　D.投資回收期

　　E.資產(chǎn)負(fù)債率

　　10.某建設(shè)項(xiàng)目，當(dāng)基準(zhǔn)收益率i1=12%時，凈現(xiàn)值為760萬元;當(dāng)i2=15%時，凈現(xiàn)值為一500萬元，平均資金成本率為12.2%，則該項(xiàng)目()。

　　A.內(nèi)部收益率在12%一15%之間

　　B.可行

　　C.不可行

　　D.內(nèi)部收益率>15%

　　E.內(nèi)部收益率<12

　　11.采用內(nèi)部收益率作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資評估的指標(biāo)，其主要優(yōu)點(diǎn)是()。

　　A.考慮了基準(zhǔn)收益率

　　B.能顯示投資回收期的長短

　　C.計(jì)算時無須事先確定基準(zhǔn)收益率

　　D.考慮了資金時間價值

　　E.考慮了項(xiàng)目在整個計(jì)算期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)狀況

　　12.下列關(guān)于財務(wù)內(nèi)部收益率的說法中，正確的有()。

　　A.當(dāng)財務(wù)內(nèi)部收益率高于目標(biāo)收益率時，投資項(xiàng)目是可行的

　　B.財務(wù)內(nèi)部收益率是當(dāng)項(xiàng)目壽命期終了時所有投資正好被收回的收益率

　　C.同一項(xiàng)目的全投資財務(wù)內(nèi)部收益率一定高于資本金財務(wù)內(nèi)部收益率

　　D.財務(wù)內(nèi)部收益率是投資者可以接受的最高貸款利率

　　E.財務(wù)內(nèi)部收益率越高，投資風(fēng)險就越小

　　13.在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的償債備付率時，可用于還本付息的資金包括()。

　　A.投資回報

　　B.投資回收

　　C.折舊和攤銷

　　D.在成本中列支的利息

　　E.可用于還款的利潤

　　14.反映房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目清償性的指標(biāo)是()。

　　A.成本利潤率

　　B.財務(wù)比率

　　C.利息備付率

　　D.借款償還期

　　E.資本金凈利潤率

　　15.基準(zhǔn)收益率的確定一般以行業(yè)的平均收益率為基礎(chǔ)，同時綜合考慮()等影響因素。

　　A.資金成本

　　B.投資風(fēng)險

　　C.投資回報

　　D.通貨膨脹

　　E.資金限制

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　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1、[答案]：C

　　[解析]：收益是投資活動的出發(fā)點(diǎn)和歸結(jié)點(diǎn)。

　　2、[答案]：A

　　[解析]：直接投資是指投資者將資金直接投入投資項(xiàng)目，形成流動資產(chǎn)、固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的投資。

　　3、[答案]：D

　　[解析]：由題干可知，初始投資P0=400萬，若每年年末的凈現(xiàn)金流量相等，把年值A(chǔ)轉(zhuǎn)化為P，P-P0就是凈現(xiàn)值，計(jì)算公式如下：

　　P-P0=A×(P/A，10%，5)-400=168.62

　　解得A=150

　　4、[答案]：C

　　[解析]：500×[(1+6%/4)^40-1]/ [1.5%×(1+6%/4)^40]=14958

　　5、[答案]：B

　　[解析]：本利和=1000×(1+6%)^3=1191.02(元)，利息=1191.02-1000=191.02(元)。

　　6、[答案]：B

　　[解析]：F～P，P=F(P/F，i，n)=F(1+i)n=100÷(1+6%)5=74.73(萬元)。

　　7、[答案]：C

　　[解析]：實(shí)際年利率i=(1+rn)n=(1+15%4)4-1=15.87%。

　　8、[答案]：A

　　[解析]：10×(A/P，10%，5)=2.638

　　9、[答案]：B

　　[解析]：A～P，P=A(P/A，10%，10)=40×6.144=245.76(萬元)，因此該方案總費(fèi)用的現(xiàn)值=245.76+300=545.76(萬元)。

　　10、[答案]：A

　　[解析]：本題考查經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流出。

　　11、[答案]：B

　　[解析]：本題考查項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表的概念理解。

　　12、[答案]：A

　　[解析]：財務(wù)內(nèi)部收益率=15%+(18%-15%)×186/(186+125)=16.79%。另一方法，F(xiàn)IRR一定小于18%，因此C.D首先被排除，再在A.B之間做比較。

　　13、[答案]：B

　　[解析]：A×(P/A,12%,10)×(P/F,12%,1)=A×5.65×0.8929=1000

　　14、[答案]：D

　　[解析]：本題考查財務(wù)內(nèi)部收益率概念的理解。

　　15、[答案]：B

　　[解析]：投資利潤率=1200/5600×100%=21.43%。

　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1、[答案]：AB

　　[解析]：房地產(chǎn)置業(yè)投資主要有購買型房地產(chǎn)投資和租賃型房地產(chǎn)投資兩種類型。

　　2、[答案]：ABCD

　　[解析]：房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)包括選項(xiàng)ABCD在內(nèi)的8項(xiàng)內(nèi)容。

　　3、[答案]：ABC

　　[解析]：房地產(chǎn)投資主體是指直接從事房地產(chǎn)投資活動的投資者，主要包括國家、企業(yè)和個人三種類型。

　　4、[答案]：ABDE

　　[解析]：本題考查名義利率和實(shí)際利率的表述。通常采用間斷復(fù)利計(jì)息法計(jì)算利息，選項(xiàng)C有誤。

　　5、[答案]：BCDE

　　6、[答案]：BCD

　　[解析]：對于一般的建設(shè)項(xiàng)目，其總投資為建設(shè)投資、建設(shè)期利息和流動資金。

　　7、[答案]：ABCE

　　8、[答案]：ABD

　　[解析]：本題考查資產(chǎn)負(fù)債表的概念。

　　9、[答案]：CD

　　10、[答案]：AB

　　11、[答案]：CDE

　　12、[答案]：ABD

　　[解析]：全投資不一定高于資本金財務(wù)內(nèi)部收益率，選項(xiàng)C有誤;財務(wù)內(nèi)部收益率與投資風(fēng)險無直接關(guān)系，選項(xiàng)E有誤。

　　13、[答案]：CDE

　　14、[答案]：BCD

　　15、[答案]：ABDE

　　[解析]：基準(zhǔn)收益率的確定一般以行業(yè)的平均收益率為基礎(chǔ)，同時綜合考慮選項(xiàng)ABDE四項(xiàng)內(nèi)容。

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