物業(yè)管理師《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》考點(diǎn)精選:投標(biāo)的條件
【摘要】眾所周知,2015年物業(yè)管理師考試暫停,但是2016年還是要繼續(xù)的,然后2016年物業(yè)管理師考試教材還沒(méi)有出版,考試大綱也并未公布,但是想要報(bào)考2016年物業(yè)管理師考試的考友們可根據(jù)2015年物業(yè)管理師教材進(jìn)行復(fù)習(xí)。
三、物業(yè)管理投標(biāo)的條件、程序與策略技巧
(一)參加物業(yè)管理投標(biāo)的條件
1.法律法規(guī)規(guī)定的要求
根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的要求,參與物業(yè)管理投標(biāo)應(yīng)當(dāng)是具有相應(yīng)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)和承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目能力的法人企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)在國(guó)內(nèi)參與投標(biāo)業(yè)務(wù)的,必須取得《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和政府行政主管部門頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》。具體可參照建設(shè)部2004年3月頒發(fā)的中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第125號(hào)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的相關(guān)規(guī)定。
2.招標(biāo)方規(guī)定的要求
在物業(yè)管理招標(biāo)中,招標(biāo)方在招標(biāo)條件中除要求投標(biāo)人具備相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì),一般還會(huì)要求投標(biāo)方具有管理與投標(biāo)物業(yè)類似項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)與業(yè)績(jī),并對(duì)投標(biāo)人在資金、管理和技術(shù)實(shí)力,投標(biāo)人的商業(yè)信譽(yù),派駐項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人、管理團(tuán)隊(duì)的條件,物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),投標(biāo)書的制作、技術(shù)規(guī)范和合同條款等方面作出明確具體的要求。
(二)物業(yè)管理投標(biāo)程序
1.獲取招標(biāo)信息
根據(jù)招標(biāo)方式的特點(diǎn),投標(biāo)人獲取招標(biāo)信息一般來(lái)自兩個(gè)渠道:一是從公共媒介上采集公開招標(biāo)信息,二是來(lái)自招標(biāo)方的邀請(qǐng)。
2.項(xiàng)目評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)防范
在獲取招標(biāo)信息后,投標(biāo)應(yīng)首先組織經(jīng)營(yíng)管理、專業(yè)技術(shù)和財(cái)務(wù)等方面的人員對(duì)招標(biāo)物業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估,預(yù)測(cè)中標(biāo)成功的可能性和存在的風(fēng)險(xiǎn),對(duì)投標(biāo)活動(dòng)進(jìn)行策劃,制訂相應(yīng)的投標(biāo)策略和風(fēng)險(xiǎn)控制措施,確保投標(biāo)的成功或避免企業(yè)遭受損失。
(1)項(xiàng)目評(píng)估
項(xiàng)目評(píng)估一般分為兩 個(gè)階段,即初選階段,準(zhǔn)備和實(shí)施階段。初選階段的評(píng)估主要是在調(diào)查、研究資料的基礎(chǔ)上對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分析、預(yù)測(cè)和評(píng)定,目的是確定是否參與投標(biāo);準(zhǔn)備和實(shí)施階段的評(píng)估主要是對(duì)投標(biāo)物業(yè)進(jìn)行深入的調(diào)查和進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)論證,并在此基礎(chǔ)上確定最佳投標(biāo)策略和管理方案。
項(xiàng)目評(píng)估主要包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容:
1)投標(biāo)物業(yè)的基本情況
投標(biāo)人在分析招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的基本情況時(shí),主要是從物業(yè)的性質(zhì)、類型入手,著重了解物業(yè)的建筑面積和投資規(guī)模、使用周期、建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃、配套設(shè)施設(shè)備等具體情況。屬于新建物業(yè)的,就要了解物業(yè)的建設(shè)周期和進(jìn)度,分析物業(yè)現(xiàn)有條件對(duì)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)的利弊,如在早期介入和前期物業(yè)管理的項(xiàng)目中,要關(guān)注現(xiàn)有規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑施工中是否存在不符合物業(yè)管理要求的問(wèn)題,以便在方案中提出相應(yīng)的解決或建議方案;屬于已投入使用的物業(yè)的,則應(yīng)收集物業(yè)使用過(guò)程中的具體資料,如歷年大中修計(jì)劃實(shí)施情況、配套設(shè)施功能改造方案等;屬于商業(yè)類型物業(yè)的,則應(yīng)了解商業(yè)物業(yè)的使用功能和規(guī)模;對(duì)公用事業(yè)類型物業(yè),除了解物業(yè)的基本情況外,還應(yīng)該關(guān)注現(xiàn)有規(guī)劃或已配置的設(shè)施中是否具備預(yù)防及應(yīng)對(duì)緊急事件的條件等。
物業(yè)管理企業(yè)可以通過(guò)招標(biāo)文件、現(xiàn)場(chǎng)踏勘、標(biāo)前會(huì)議等渠道獲取招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的基本資料,為項(xiàng)目的組織架構(gòu)設(shè)計(jì)、人員及崗位的設(shè)置、費(fèi)用測(cè)算等提供準(zhǔn)確的依據(jù)。
2)招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的定位
分析招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的定位要從投標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的內(nèi)部條件和外部環(huán)境入手,了解物業(yè)的功能定位、形象定位和市場(chǎng)定位,調(diào)查物業(yè)所在地域的人文環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政治及法律環(huán)境,具體包括物業(yè)所在地域的法規(guī)政策,政府管理,社會(huì)文化傳統(tǒng)與習(xí)慣,居民收入與消費(fèi)水平,物業(yè)所在區(qū)域的位置、交通條件、商業(yè)狀況、人口流動(dòng)狀況,同類物業(yè)的服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等。
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3)業(yè)主的需求
招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求包括業(yè)主需求的內(nèi)容、物業(yè)管理消費(fèi)的承受能力等。目前設(shè)計(jì)得甲較為規(guī)范的物業(yè)管理招標(biāo)文件中對(duì)物業(yè)管理服務(wù)需求都有明確具體的規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)認(rèn)真分析招標(biāo)文件和相關(guān)內(nèi)容。對(duì)于非單一業(yè)主性質(zhì)的招標(biāo)項(xiàng)目,物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研的方式了解招標(biāo)物業(yè)業(yè)主(包括預(yù)售或現(xiàn)售性質(zhì)物業(yè)的潛在客戶)的文化層次、生活需求、對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的期望與要求,從而為制訂管理方案中的服務(wù)重點(diǎn)和管理措施提供決策依據(jù)。
4)建設(shè)單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(含業(yè)主)、物業(yè)使用人的基本情況
建設(shè)單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(含業(yè)主)、物業(yè)使用人的基本情況包括其背景資料以及是否具有誠(chéng)意合作并具備履行合同的實(shí)力。屬于新建物業(yè)的,要詳細(xì)調(diào)查了解建設(shè)單位的資金實(shí)力、技術(shù)力量和商業(yè)信譽(yù)等,并通過(guò)對(duì)建設(shè)單位以往所承建的物業(yè)質(zhì)量,以及有關(guān)物業(yè)管理公司與之合作情況的調(diào)查,分析判斷招標(biāo)物業(yè)建設(shè)單位的可靠性;屬于重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的招標(biāo)項(xiàng)目,應(yīng)調(diào)查解聘原管理方的原因、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人是否與原建設(shè)單位或管理方存在法律糾紛;對(duì)于已投入使用一定年限的招標(biāo)物業(yè),需詳細(xì)了解物業(yè)的使用情況、產(chǎn)權(quán)人的背景資金實(shí)力和信譽(yù),物業(yè)是否存在重大隱患;屬于要求投標(biāo)參與物業(yè)合作經(jīng)營(yíng)的招標(biāo)項(xiàng)目,應(yīng)另作具體的投資可行性分析論證。
5)招標(biāo)條件和招標(biāo)過(guò)程
對(duì)招標(biāo)方要求的條件要進(jìn)行深入分析,預(yù)測(cè)中標(biāo)的可能性。對(duì)在招標(biāo)文件和招標(biāo)過(guò)程中出現(xiàn)的異常要求和情況要進(jìn)行分析判斷,調(diào)查招標(biāo)策略,避免因招標(biāo)方或競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手使用違規(guī)手段操縱招標(biāo)活動(dòng),使企業(yè)蒙受不必要的損失。如有的招標(biāo)文件會(huì)由于招標(biāo)者的利益趨向而呈現(xiàn)出某種明顯偏向。在閱讀標(biāo)書時(shí),物業(yè)管理公司應(yīng)特別注意招標(biāo)公告中的特殊要求,以便作出正確的判斷,還應(yīng)對(duì)招標(biāo)方增加的合同特殊條款作出其是否符合《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的判斷,從而評(píng)估企業(yè)若承擔(dān)特殊條款可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。
6)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手
對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析評(píng)估包括了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的規(guī)模、數(shù)量和企業(yè)綜合實(shí)力;競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手現(xiàn)接管物業(yè)的社會(huì)影響程度;競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與招標(biāo)方是否存在背景聯(lián)系,在物業(yè)招標(biāo)前雙方是否存在關(guān)聯(lián)交易;競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目是否具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì);競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手可能采取的投標(biāo)策略等。
7)企業(yè)自身?xiàng)l件的分析
對(duì)企業(yè)自身?xiàng)l件的分析內(nèi)容包括:招標(biāo)項(xiàng)目的性質(zhì),所在區(qū)域、規(guī)模是否符合企業(yè)發(fā)展規(guī)劃;項(xiàng)目類型是否符合企業(yè)確定的目標(biāo)客戶;常規(guī)預(yù)測(cè)的盈利;項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制是否在企業(yè)可以承受的范圍內(nèi);投標(biāo)企業(yè)現(xiàn)有的人、財(cái)、物等資源條件滿足項(xiàng)目需求的能力。
物業(yè)管理企業(yè)只有通過(guò)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行合理的分析和正確的評(píng)估,并結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)自身的優(yōu)勢(shì)條件,才能確定招標(biāo)項(xiàng)目的選擇和招標(biāo)活動(dòng)的具體實(shí)施。
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