物業(yè)管理師《物業(yè)管理實務(wù)》考點精選：人員的配備

　　【摘要】眾所周知，2015年物業(yè)管理師考試暫停，但是2016年還是要繼續(xù)的，然后2016年物業(yè)管理師考試教材還沒有出版，考試大綱也并未公布，但是想要報考2016年物業(yè)管理師考試的考友們可根據(jù)2015年物業(yè)管理師教材進行復(fù)習(xí)。

　　3.人員的配備、培訓(xùn)與管理

　　(1)人員配備

　　人員配備包括擬為項目配置的各類人員，各部門、各崗位的人員編制與專業(yè)素質(zhì)要求等。人員配備一般依據(jù)物業(yè)類型、規(guī)模、服務(wù)內(nèi)容及需求標準、工作重點來確定，并可參照物業(yè)所在地區(qū)政府制訂的物業(yè)管理服務(wù)收費指導(dǎo)標準和同類物業(yè)的管理經(jīng)驗。

　　(2)人員培訓(xùn)

　　人員培訓(xùn)方案要對各類管理人員的培訓(xùn)內(nèi)容、培訓(xùn)計劃、方式、目標進行詳盡的描述，可以采取綜合性闡述與相關(guān)表格、流程圖相結(jié)合的方式。

　　(3)人員管理

　　人員管理包括錄用與考核、競爭機制、協(xié)調(diào)關(guān)系、服務(wù)意識、綠化管理及標準化運作等，一般根據(jù)招標文件的要求進行描述。

　　4.管理指標與措施

　　(1)管理指標

　　管理指標通常由物業(yè)管理質(zhì)量指標和經(jīng)濟效益指標兩部分組成。在招標文件中一般都有具體的要求，在物業(yè)管理方案中要對招標人提出的各項管理指標進行明確的響應(yīng)。

　　(2)管理措施

　　管理措施是物業(yè)管理企業(yè)為完成招標文件規(guī)定的各項管理指標和承諾擬采取的措施，可以采用表格形式將管理指標與主要的管理措施相對應(yīng)，進行詳細的闡述。

　　如某高層商業(yè)寫字樓項目的物業(yè)管理方案中關(guān)于項目機構(gòu)增收節(jié)支的有關(guān)措施為：

　　1)強化內(nèi)部管理，堅持量入為出，在保障服務(wù)質(zhì)量基礎(chǔ)上降低成本。

　　2)對項目機構(gòu)發(fā)生的各項費用按明細制訂預(yù)算，實行對項目機構(gòu)各部門的目標成本考核管理。

　　3)從采購、運輸、倉儲、使用等環(huán)節(jié)入手，控制給類物質(zhì)的質(zhì)量、數(shù)量以及采購的價格。對節(jié)約代用、修舊利廢、量材使用等方面取得效果的集體和個人給予相應(yīng)的物質(zhì)獎勵。

　　4)對房屋附屬設(shè)備、公共設(shè)施中相關(guān)設(shè)備以及項目機構(gòu)自有設(shè)備的運行、維護嚴格按照內(nèi)部作業(yè)指導(dǎo)書的要求進行作業(yè)，從設(shè)備的選型、能耗及完好率、利用率等方面分析臺班定額工率和臺班費用成本，提高設(shè)備效率、延長使用壽命及降低能耗。

　　5.管理制度的制訂

　　管理制度主要由公眾制度和內(nèi)部管理制度兩大部分組成，其中公眾制度主要包括精神文明建設(shè)、業(yè)主公約、裝修管理、消防管理、入住管理、電梯使用管理、物業(yè)接管驗收管理、公用設(shè)施維護管理、臨時用水用電管理、清潔衛(wèi)生及垃圾處理等內(nèi)容;內(nèi)部管理制度包括崗位職責(zé)、員工考核、行政管理、財務(wù)管理、客戶服務(wù)、工程技術(shù)管理、安防管理等內(nèi)容。一般在方案中以表格的形式列出各項制度的目錄即可，招標文件有具體要求的除外。

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　　【摘要】眾所周知，2015年物業(yè)管理師考試暫停，但是2016年還是要繼續(xù)的，然后2016年物業(yè)管理師考試教材還沒有出版，考試大綱也并未公布，但是想要報考2016年物業(yè)管理師考試的考友們可根據(jù)2015年物業(yè)管理師教材進行復(fù)習(xí)。

　　6.檔案資料的建立與管理

　　檔案資料應(yīng)采取系統(tǒng)、科學(xué)的方法進行收集、分類、儲存和利用。分類應(yīng)嚴格按照建設(shè)部 《關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范大廈以及有關(guān)考評驗收工作的通知》的標準執(zhí)行。檔案資料的體系內(nèi)容可以用表格的形式進行闡述，具體的管理可以用流程圖與文字描述相結(jié)合的方式。對于政府類型的物業(yè)，在檔案的管理方案中應(yīng)重點突出保密性的管理措施。

　　7.早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容

　　早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)的具體內(nèi)容可參照相關(guān)章節(jié)。在制訂此部分內(nèi)容的方案時。需要依據(jù)物業(yè)的實際情況和工程進度、存在的隱患或問題進行編制，并對工作計劃進行合理安排，使方案能夠全面真實地反映物業(yè)管理在早期介入和前期物業(yè)管理中起到的重要作用。

　　如在物業(yè)項目的管理方案中，早期介入及前期管理方案的內(nèi)容主要包括物業(yè)管理前期介入工作流程、施工期物業(yè)管理工作、設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理、項目竣工驗收及接管驗收期物業(yè)管理、其他前期準備工作、入駐準備預(yù)案、二次裝修管理、物業(yè)接管工作進度計劃、后續(xù)工程的前期介入管理等。

　　8.常規(guī)物業(yè)管理概述

　　在編制常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述中需要把握的重點是將各項管理服務(wù)內(nèi)容的工作要求、重點、運行管理及應(yīng)急方案、計劃等進行詳細闡述，對于招標人或招標物業(yè)有特殊性服務(wù)需求的要求進行突出的描述。

　　如某物業(yè)項目，招標人在招標文件中要求投標企業(yè)將常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)需求內(nèi)容中房屋及共用設(shè)施管理、機電設(shè)施設(shè)備管理、安全管理、綠化管理、清潔管理進行分項闡述，并對重大活動等項目列出詳細的實施方案。在此項目的物業(yè)管理方案中，房屋及公用設(shè)施設(shè)備管理包括管理重點和維護養(yǎng)護范圍、標準、計劃、實施細則等內(nèi)容;機電設(shè)施設(shè)備管理包括前期介入管理、日常運行維護管理措施及運作程序、緊急故障的處理等內(nèi)容;安全管理包括交通及車輛的管理、消防管理、保密管理、安全維護管理、緊急事件的處理等內(nèi)容;重大活動的實施方案等內(nèi)容。

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