物業(yè)管理師基本制度教材考點：企業(yè)資質(zhì)管理制度

　　物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理的必要性

　　物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理是《條例》設(shè)定的行政許可，《條例》之所以規(guī)定實行物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度，是基于以下幾方面的考慮：

　　第一，針對當(dāng)前我國物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀，有必要加強對物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理，把好市場準(zhǔn)人關(guān)。

　　近幾年來，物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展，但是，物業(yè)管理市場存在不同程度的混亂現(xiàn)象。不少物業(yè)管理企業(yè)體制、機制有缺陷，管理不規(guī)范、服務(wù)不到位、亂收費，業(yè)主對這些問題的投訴上升，反映比較強烈。實行市場準(zhǔn)入制度，通過資質(zhì)管理，對不同管理規(guī)模、服務(wù)水平、市場競爭能力的企業(yè)核定相應(yīng)的資質(zhì)等級，有助于扶植一批機制新、規(guī)模大、成本低、質(zhì)量高、實力強、信譽好的物業(yè)管理品牌企業(yè);通過資質(zhì)年檢和資質(zhì)動態(tài)管理，可以及時清理、整頓管理水平低、經(jīng)營不規(guī)范、社會形象差的企業(yè)。對物業(yè)管理行業(yè)實行市場準(zhǔn)人制度，嚴(yán)格審查物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)，是現(xiàn)階段加強行政監(jiān)管、規(guī)范企業(yè)行為、有效解決群眾投訴、凈化物業(yè)管理市場的必要手段。

　　第二，針對物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)特性，有必要對物業(yè)管理企業(yè)建立市場準(zhǔn)入和清出制度。

　　物業(yè)管理企業(yè)，尤其是居住類物業(yè)管理企業(yè)，提供的管理和服務(wù)與居民生活密切相關(guān)，直接影響到居民的生活質(zhì)量、人身健康和生命財產(chǎn)安全。物業(yè)管理具有公共產(chǎn)品的性質(zhì)，實質(zhì)上是對業(yè)主共同事務(wù)進行管理的一種服務(wù)活動。一般說來，物業(yè)管理企業(yè)按照合同約定，既負(fù)責(zé)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護，也承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)公共秩序的維護責(zé)任。如果主管部門對物業(yè)管理企業(yè)缺乏有效的監(jiān)管，則可能導(dǎo)致業(yè)主的權(quán)益和社會公共利益受到損害，引起社會的不安定。

　　物業(yè)管理企業(yè)是一種以較少自有資本而管理龐大資產(chǎn)的企業(yè)。一般情況下，企業(yè)運營成本較低，企業(yè)注冊資本相對較少。如一家管理50萬平方米小區(qū)的企業(yè)，其自身資產(chǎn)可能僅有100萬元，但是所管物業(yè)的價值卻達20億元之多，因其管理水平而引起物業(yè)價值波動1%，則有2000萬之多，遠(yuǎn)超過其自身資產(chǎn)量。國外的物業(yè)管理企業(yè)有的稱作財產(chǎn)管理公司，除提供物業(yè)管理服務(wù)外，也要負(fù)責(zé)物業(yè)的經(jīng)營，我國的物業(yè)管理企業(yè)正朝著這一方向發(fā)展。無論是物業(yè)管理，還是物業(yè)資產(chǎn)管理，物業(yè)管理企業(yè)的抗風(fēng)險能力都較弱。實行資質(zhì)管理，有助于提高物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)水平，有助于防范企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險，有助于發(fā)揮物業(yè)管理的社會效益。

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　　第三，針對物業(yè)管理的專業(yè)特性，需要實行企業(yè)資質(zhì)審批制度。

　　物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)，表現(xiàn)在消費者面前的，更多的是維護公共秩序，如保安、保潔等，但其最基本的服務(wù)還是負(fù)責(zé)房屋及其設(shè)備設(shè)施的維護管理。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和科技的進步，建設(shè)領(lǐng)域不斷涌現(xiàn)新技術(shù)、新產(chǎn)品，物業(yè)的智能化程度越來越高，這就要求物業(yè)管理企業(yè)具有掌握管理技術(shù)和硬件技術(shù)的專業(yè)人員，具有先進的管理工具及設(shè)備，建立一套科學(xué)、規(guī)范的管理措施及工作程序。物業(yè)管理與物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計、施工一樣，具有一定的專業(yè)性。實行市場準(zhǔn)人和清出制度，有利于物業(yè)管理行業(yè)適應(yīng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級的趨勢和現(xiàn)代城市發(fā)展的需要，有利于推進物業(yè)管理行業(yè)的技術(shù)進步。

　　物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的條件、分級、申請、審批、動態(tài)管理等均應(yīng)當(dāng)屬于物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度的內(nèi)容。《條例》沒有對資質(zhì)管理制度的內(nèi)容作具體規(guī)定，而是授權(quán)國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定具體辦法。

　　物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級

　　(一)取得資質(zhì)等級的條件

　　物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)的條件如下：

　　1.一級資質(zhì)

　　(1)注冊資本人民幣500萬元以上;

　　(2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱;

　　(3)物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書;

　　(4)管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100%：

　?、俣鄬幼≌?00萬m2;

　?、诟邔幼≌?00萬m2;

　　◎獨立式住宅(別墅)15萬m2;

　?、苻k公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)50萬m2。

　　(5)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。

　　2.二級資質(zhì)

　　(1)注冊資本人民幣300萬元以上;

　　(2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱;

　　(3)物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書;

　　(4)管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100%：

　　①多層住宅100萬m2;

　?、诟邔幼≌?0萬m2;

　　③獨立式住宅(別墅)8萬m2;

　?、苻k公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬m2。

　　(5)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。

　　3.三級資質(zhì)

　　(1)注冊資本人民幣50萬元以上;

　　(2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱;

　　(3)物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書;

　　(4)有委托的物業(yè)管理項目;

　　(5)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。

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　　(二)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理

　　一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書由國務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)頒發(fā)。二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書由省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)頒發(fā)。直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級和三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，設(shè)區(qū)的市級人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。

　　(三)資質(zhì)等級與項目承接

　　物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)主管部門審查評定資質(zhì)等級后，按照以下規(guī)定承接物業(yè)管理項目：

　　(1)一級資質(zhì)可以承接各種物業(yè)管理項目。

　　(2)二級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接30萬m2以下的住宅項目和8萬m2以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

　　(3)三級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接20萬m2以下住宅項目和5萬m2以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

　　物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級的管理程序

　　1.新設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)申請

　　新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件向工商注冊所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)：

　　(1)營業(yè)執(zhí)照;

　　(2)企業(yè)章程;

　　(3)驗資證明;

　　(4)企業(yè)法定代表人的身份證明;

　　(5)物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同。

　　新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定，并設(shè)一年的暫定期。

　　2.物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級的核定

　　申請核定資質(zhì)等級的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商注冊所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市級人民政府房地產(chǎn)主管部門提交下列材料：

　　(1)企業(yè)資質(zhì)等級申報表;

　　(2)營業(yè)執(zhí)照;

　　(3)企業(yè)資質(zhì)證書正、副本;

　　(4)物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同，工程、財務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證書和勞動合同;

　　(5)物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件;

　　(6)物業(yè)管理業(yè)績材料。

　　資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)自受理企業(yè)申請之日起20個工作日內(nèi)，對符合相應(yīng)資質(zhì)等級條件的企業(yè)核發(fā)資質(zhì)證書;一級資質(zhì)審批前，應(yīng)當(dāng)由省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門或者直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門審查，審查期限為20個工作日。

　　3.不得批準(zhǔn)資質(zhì)的違規(guī)行為

　　(1)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的;

　　(2)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并委托給他人的;

　　(3)挪用專項維修資金的;

　　(4)擅自改變物業(yè)管理用房用途的;

　　(5)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的;

　　(6)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的;

　　(7)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的;

　　(8)物業(yè)服務(wù)合同終止時，不按規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的;

　　(9)與物業(yè)管理招標(biāo)人或者其他物業(yè)管理投標(biāo)人相互串通，以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)的;

　　(10)不履行物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主投訴較多，經(jīng)查證屬實的;

　　(11)超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的;

　　(12)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的;

　　(13)發(fā)生重大責(zé)任事故的。

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　　4.物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級的變更、注銷與撤銷

　　(1)物業(yè)管理企業(yè)的名稱、法定代表人等事項發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)在辦理變更手續(xù)后30日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門辦理資質(zhì)證書變更手續(xù)。

　　(2)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生分立、合并的，應(yīng)當(dāng)在向工商行政管理部門辦理變更手續(xù)后30日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門申請辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)，并重新核定資質(zhì)等級。

　　(3)物業(yè)管理企業(yè)破產(chǎn)、歇業(yè)或者因其他原因終止業(yè)務(wù)活動的，應(yīng)當(dāng)在辦理營業(yè)執(zhí)照注銷手續(xù)后15日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)。

　　(4)有下列情形之一的，資質(zhì)審批部門或者其上級主管部門，根據(jù)利害關(guān)系人的請求或者根據(jù)職權(quán)可以撤銷資質(zhì)證書：

　　①審批部門工作人員濫用職權(quán)、玩忽職守作出物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審批決定的;

　　②超越法定職權(quán)作出物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審批決定的;

　?、圻`反法定程序作出物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審批決定的;

　?、軐Σ痪邆渖暾堎Y格或者不符合法定條件的物業(yè)管理企業(yè)頒發(fā)資質(zhì)證書的;

　?、菀婪梢猿蜂N審批的其他情形。

　　5.物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)年檢

　　物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)實行年檢制度。各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)的年檢由相應(yīng)資質(zhì)審批部門負(fù)責(zé)。對符合原定資質(zhì)等級條件的，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)年檢結(jié)論為合格。對不符合原定資質(zhì)等級條件的，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)年檢結(jié)論為不合格，原資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)注銷其資質(zhì)證書，由相應(yīng)資質(zhì)審批部門重新核定其資質(zhì)等級。資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)年檢結(jié)果向社會公布。

　　物業(yè)管理企業(yè)違規(guī)行為的行政處罰

　　1.物業(yè)管理企業(yè)超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責(zé)令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款。

　　2.物業(yè)管理企業(yè)無正當(dāng)理由不參加資質(zhì)年檢的，由資質(zhì)審批部門責(zé)令其限期改正，可處1萬元以上3萬元以下的罰款。

　　3.物業(yè)管理企業(yè)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責(zé)令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款。

　　4.物業(yè)管理企業(yè)不按照本辦法規(guī)定及時辦理資質(zhì)變更手續(xù)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正，可處2萬元以下的罰款。

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