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基本制度教材考點(diǎn):物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審

更新時(shí)間:2016-03-21 16:08:54 來(lái)源:環(huán)球網(wǎng)校 瀏覽270收藏108
摘要   【摘要】眾所周知,2015年物業(yè)管理師考試暫停,但是2016年還是要繼續(xù)的,然后2016年物業(yè)管理師考試教材還沒(méi)有出版,考試大綱也并未公布,但是想要報(bào)考2016年物業(yè)管理師考試的考友們可根據(jù)2015年物業(yè)管理師教

  【摘要】眾所周知,2015年物業(yè)管理師考試暫停,但是2016年還是要繼續(xù)的,然后2016年物業(yè)管理師考試教材還沒(méi)有出版,考試大綱也并未公布,但是想要報(bào)考2016年物業(yè)管理師考試的考友們可根據(jù)2015年物業(yè)管理師教材進(jìn)行復(fù)習(xí)。

  第二章物業(yè)管理服務(wù)

  第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審

  物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則

  (一)合理原則

  物業(yè)服務(wù)收費(fèi)水平應(yīng)當(dāng)與我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和群眾現(xiàn)實(shí)生活水平協(xié)調(diào)一致,既不能超出業(yè)主的實(shí)際承受能力,也不能一味降低收費(fèi)水平,進(jìn)而造成業(yè)主房屋財(cái)產(chǎn)的貶損和制約群眾生活水平的提高。因此,研究和確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),應(yīng)當(dāng)面向?qū)嶋H,客觀決策。

  目前,除實(shí)際市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的高檔項(xiàng)目外,有些中小城市的普通住宅物業(yè)收費(fèi)難以滿足房屋及設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)的基本需要,房屋及設(shè)備設(shè)施加速損壞,縮短正常使用期限的情況較為嚴(yán)重。因此,除政府有關(guān)部門(mén)對(duì)此應(yīng)結(jié)合經(jīng)濟(jì)發(fā)展和群眾生活水平的提高,適當(dāng)調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn),物業(yè)管理企業(yè)也應(yīng)當(dāng)向業(yè)主作好宣傳解釋工作。

  一方面要深入宣傳,增強(qiáng)業(yè)主物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)。很多業(yè)主不了解房屋養(yǎng)護(hù)管理需要大量費(fèi)用,而是簡(jiǎn)單的認(rèn)為,購(gòu)買(mǎi)房屋后就可以一勞永逸。房屋保養(yǎng)需要大量的追加投資,根據(jù)大量實(shí)際數(shù)據(jù)測(cè)算,磚混結(jié)構(gòu)房屋的建安造價(jià)與建筑壽命期的維修養(yǎng)護(hù)管理費(fèi)用的比率平均達(dá)到1:1,換算到商品房?jī)r(jià)格與維修養(yǎng)護(hù)管理費(fèi)用的比率,要達(dá)到1:0.7左右。因此如果維修費(fèi)用不足,不能正常的進(jìn)行保養(yǎng)維護(hù),就會(huì)加速業(yè)主房屋財(cái)產(chǎn)的老化,提前結(jié)束房屋的使用壽命。

  另一方面要強(qiáng)調(diào)業(yè)主應(yīng)當(dāng)具備的公共意識(shí)。一些業(yè)主缺乏公共意識(shí),對(duì)維修養(yǎng)護(hù)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備漠不關(guān)心,甚至推脫責(zé)任,怠于履行自己應(yīng)盡的義務(wù),拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或?qū)m?xiàng)維修資金,致使其他業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)連帶遭受損害。因此通過(guò)各種方式,宣傳、教育業(yè)主,了解自己的財(cái)產(chǎn)權(quán)利和必須履行的公共義務(wù),是一項(xiàng)十分必要的工作。

  (二)公開(kāi)原則

  《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》(以下簡(jiǎn)稱《價(jià)格法》)規(guī)定:“經(jīng)營(yíng)者銷售、收購(gòu)商品和提供服務(wù),應(yīng)當(dāng)按照政府價(jià)格主管部門(mén)的規(guī)定明碼標(biāo)價(jià),注明商品的品名、產(chǎn)地、規(guī)格、等級(jí)、計(jì)價(jià)單位、價(jià)格或者服務(wù)的項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況。經(jīng)營(yíng)者不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)出售商品,不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。”

  2004年10月,國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合頒布《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》明確物業(yè)服務(wù)收費(fèi)屬于《價(jià)格法》調(diào)整范圍,應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià),物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置,依法向業(yè)主公示物業(yè)管理企業(yè)名稱、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)計(jì)價(jià)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

  (三)收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)原則

  要求物業(yè)服務(wù)收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng),就是要求價(jià)質(zhì)相符,業(yè)主花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)必須買(mǎi)得公平合理,符合等價(jià)交換原則,物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)作風(fēng)必須誠(chéng)實(shí)信用,提供的服務(wù)質(zhì)量必須貨真價(jià)實(shí),接受消費(fèi)者的監(jiān)督。

  等價(jià)交換是商品交換的基本原則,也是民事法律關(guān)系關(guān)于有償服務(wù)的基本制度。強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當(dāng)價(jià)質(zhì)相符,是針對(duì)現(xiàn)實(shí)物業(yè)管理市場(chǎng)情況提出的?,F(xiàn)實(shí)中,有相當(dāng)一部分物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主,對(duì)價(jià)質(zhì)相符的物業(yè)服務(wù)原則缺乏足夠的認(rèn)識(shí)。一些物業(yè)管理企業(yè)脫離合同,不重視物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,單純以物價(jià)局的收費(fèi)批件收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,造成業(yè)主的不滿。同樣,一些業(yè)主也不考慮物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和管理成本,仍以福利養(yǎng)房的習(xí)慣認(rèn)識(shí)要求物業(yè)管理企業(yè)提供超值服務(wù),以至拒絕承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)用。因此,提高價(jià)質(zhì)相符的市場(chǎng)交換意識(shí),是緩解物業(yè)管理矛盾的根本所在。

  在我國(guó)幾十年的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制中,房屋與設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù),全部由國(guó)家或單位統(tǒng)包統(tǒng)修,居民和職工長(zhǎng)期享受著福利住房待遇,基本不存在養(yǎng)房負(fù)擔(dān),更沒(méi)有住房消費(fèi)觀念。實(shí)行住房商品化后,盡管業(yè)主有了自己的住房,但養(yǎng)房觀念仍然十分淡薄。現(xiàn)階段我國(guó)住房消費(fèi)水平與國(guó)外情況差距依然很大,據(jù)統(tǒng)計(jì),國(guó)外住房消費(fèi)占家庭收入的比例一般都在25%左右,我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)占家庭收入的比例,2000年為7%,2003年為10%。存在這種差距的原因,除少數(shù)生活特困戶外,并非業(yè)主沒(méi)有住房消費(fèi)能力,而是住房消費(fèi)觀念淡薄所致。因此,確立物業(yè)服務(wù)收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)原則,是住房制度改革政策在住房消費(fèi)領(lǐng)域的具體體現(xiàn),有利于提升業(yè)主的住房消費(fèi)觀念。

  但是,值得指出的是,對(duì)于一些老舊住宅小區(qū)(包括棚戶區(qū))改造后實(shí)施物業(yè)

  管理,一定要充分考慮到這些小區(qū)內(nèi)有不少業(yè)主的收入較低,物業(yè)管理消費(fèi)能力有限,因此,提供的服務(wù)和收取的費(fèi)用以不超越他們的承受能力為原則??梢园凑账麄兊男枰峁┳罨镜奈飿I(yè)管理服務(wù),收取相應(yīng)水平的物業(yè)管理費(fèi)用。

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  物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)形式

  《價(jià)格法》對(duì)于包括服務(wù)收費(fèi)在內(nèi)的價(jià)格管理,規(guī)定了三種定價(jià)形式:

  一是政府定價(jià):是指由政府價(jià)格主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén),按照定價(jià)權(quán)限和范圍制定的價(jià)格。

  二是政府指導(dǎo)價(jià):是指由政府價(jià)格主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén),按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度,指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者制定的價(jià)格。

  三是市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià):是指由經(jīng)營(yíng)者自主制定,通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成的價(jià)格。

  我國(guó)開(kāi)展物業(yè)管理以來(lái),政府價(jià)格主管部門(mén)和房地產(chǎn)主管部門(mén),對(duì)高檔公寓、別墅和非住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理,一般都實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)不同的服務(wù)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商議定,主管部門(mén)只作備案登記。對(duì)普通住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi),開(kāi)始則采取了較為嚴(yán)格的管理措施,一般都采取政府定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)的管理方式,其中絕大多數(shù)物業(yè)項(xiàng)目都是采取政府定價(jià)管理方式。

  以政府定價(jià)方式管理物業(yè)服務(wù)收費(fèi),在物業(yè)管理活動(dòng)開(kāi)展初期,對(duì)于推行物業(yè)管理,穩(wěn)定物業(yè)管理收費(fèi)秩序,發(fā)揮了重要的積極作用。但是,隨著物業(yè)管理活動(dòng)的全面展開(kāi),以政府定價(jià)方式管理物業(yè)服務(wù)收費(fèi),各種弊端也逐漸暴露,主要體現(xiàn)在以下方面:

  (1)不利于物業(yè)管理企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量。一些物業(yè)管理企業(yè)取得物價(jià)管理部門(mén)的收費(fèi)批件后,根據(jù)收費(fèi)批件向業(yè)主收費(fèi)高枕無(wú)憂,同時(shí)由于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)被限制得過(guò)死,助長(zhǎng)了物業(yè)管理企業(yè)安于現(xiàn)狀不求進(jìn)取的消極意識(shí)。

  (2)制約了業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督權(quán)和選擇權(quán)。物業(yè)管理企業(yè)憑借政府收費(fèi)批件收取費(fèi)用,服務(wù)好壞都一個(gè)價(jià)格,業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督、選擇權(quán)利卻受到限制。

  (3)因定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不客觀產(chǎn)生了大量矛盾。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容不僅比較復(fù)雜,而且各個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目情況、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)情況,以及各項(xiàng)服務(wù)的實(shí)際狀況千差萬(wàn)別,要求政府取代業(yè)主準(zhǔn)確核定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),客觀上是不現(xiàn)實(shí)的。由于定價(jià)不合理,物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主對(duì)政府核定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的做法,都不同程度存在著意見(jiàn)。

  (4)政府核定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)阻礙了物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展。價(jià)格是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的核心要素,長(zhǎng)期持續(xù)的政府定價(jià),限制業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理市場(chǎng)的選擇權(quán),物業(yè)管理市場(chǎng)因而喪失活力,物業(yè)管理招投標(biāo)制度也會(huì)流于形式,無(wú)法發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的優(yōu)勝劣汰作用。

  為此,《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》不再規(guī)定政府定價(jià)形式,僅采取政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行管理。

  物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的具體方式是,由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的實(shí)際情況和管理要求,制定物業(yè)管理服務(wù)的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn),然后由有定價(jià)權(quán)限的價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén),測(cè)算出各個(gè)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)基準(zhǔn)價(jià)格及其浮動(dòng)幅度。各物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目的具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和價(jià)格浮動(dòng)幅度,結(jié)合本物業(yè)項(xiàng)目的服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和調(diào)整因素,在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

  以上可以看出,采取政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目,價(jià)格主管部門(mén)不再針對(duì)具體物業(yè)項(xiàng)目審批收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),而是針對(duì)物業(yè)管理主管部門(mén)制定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)制定價(jià)格幅度,以便指導(dǎo)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)具體服務(wù)情況協(xié)商服務(wù)價(jià)格。

  實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi),則完全由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)按照市場(chǎng)原則自由協(xié)商價(jià)格并在物業(yè)服務(wù)合同中約定,政府不予干預(yù)。

  考慮各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r與市場(chǎng)環(huán)境不盡相同,《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定:“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。具體定價(jià)形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)確定。”

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  物業(yè)管理服務(wù)成本構(gòu)成

  包干制的物業(yè)服務(wù)成本或者酬金制的物業(yè)服務(wù)支出,一般包括以下部分:

  (1)管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;

  (2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;

  (3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;

  (4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;

  (5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;

  (6)辦公費(fèi)用;

  (7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

  (8)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;

  (9)經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。

  物業(yè)共用部位,共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用,應(yīng)當(dāng)通過(guò)專項(xiàng)維修資金予以列支,不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

  物業(yè)服務(wù)收費(fèi)形式與成本構(gòu)成

  1.包干制收費(fèi)形式

  《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定:“包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。”實(shí)行物業(yè)服務(wù)專用包干制的,物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。

  包干制是目前我國(guó)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)普遍采用的形式。包干制收費(fèi)形式下,業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同支付固定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用后,物業(yè)管理企業(yè)必須按照物業(yè)服務(wù)合同要求和標(biāo)準(zhǔn)完成物業(yè)管理服務(wù)。換句話說(shuō),就是物業(yè)管理企業(yè)的盈虧自負(fù),無(wú)論收費(fèi)率高低或物價(jià)波動(dòng),物業(yè)管理企業(yè)都必須按照合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供相應(yīng)服務(wù)。

  包干制物業(yè)收費(fèi)形式比較簡(jiǎn)捷,但交易透明度不高。在收費(fèi)率偏低時(shí),容易導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)虧損;在市場(chǎng)不規(guī)范時(shí),個(gè)別物業(yè)管理企業(yè)可能通過(guò)減少物業(yè)服務(wù)成本來(lái)保證企業(yè)利潤(rùn),業(yè)主的權(quán)益可能受到侵害。

  2.酬金制收費(fèi)形式

  《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定:“酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè),其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出,結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。”實(shí)行物業(yè)服務(wù)酬金的,預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

  酬金制也稱傭金制,這種物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式在非住宅物業(yè)管理項(xiàng)目中較多采用,目前,不少高檔住宅物業(yè)管理也已采用。酬金制的物業(yè)服務(wù)支出由業(yè)主負(fù)擔(dān),物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托,運(yùn)用自身的管理知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)技能組織實(shí)施物業(yè)管理服務(wù),并取得事前約定比例或數(shù)額的酬金。

  為保證實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)所需費(fèi)用,酬金制要求業(yè)主按照經(jīng)過(guò)審議的預(yù)算和物業(yè)管理合同的約定,先行向物業(yè)管理企業(yè)預(yù)付物業(yè)服務(wù)支出。物業(yè)服務(wù)支出為所交納的業(yè)主所有,物業(yè)管理企業(yè)對(duì)所收的物業(yè)服務(wù)支出僅屬代管性質(zhì),不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。

  根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定,實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的物業(yè)管理企業(yè),應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù):

  (1)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算,并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況;

  (2)業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí),物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù);

  (3)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)配合業(yè)主大會(huì)按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。

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  物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳納和督促

  1.非業(yè)主使用人的交費(fèi)責(zé)任

  業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是最普遍的現(xiàn)象。業(yè)主是物業(yè)的所有權(quán)人。在物業(yè)管理活動(dòng)中,物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托,對(duì)業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行管理,為業(yè)主提供服務(wù),因此,業(yè)主理所當(dāng)然的應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)支付相應(yīng)服務(wù)費(fèi)用。在現(xiàn)實(shí)生活中,業(yè)主擁有的物業(yè),不一定為業(yè)主所占有和使用。當(dāng)業(yè)主將其物業(yè)出租給他人或者交由他人使用時(shí),業(yè)主可以和物業(yè)使用人約定,由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。實(shí)際上,物業(yè)使用人是代業(yè)主履行合同義務(wù)。鑒于物業(yè)使用人實(shí)際占有和使用物業(yè),是真正享受物業(yè)服務(wù)的人,《條例》規(guī)定業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,從其約定。同時(shí),考慮到業(yè)主畢竟是繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的第一責(zé)任人,業(yè)主的地位相對(duì)穩(wěn)定,而物業(yè)使用人并不是物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人,而且變動(dòng)相對(duì)較快,為了保障物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,《條例》進(jìn)一步規(guī)定,即使存在這一約定,業(yè)主仍然負(fù)連帶繳納責(zé)任。所謂連帶繳納責(zé)任,是指當(dāng)物業(yè)使用人不履行或者不完全履行與業(yè)主關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用繳納的約定時(shí),業(yè)主仍負(fù)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù),物業(yè)管理企業(yè)可以直接請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

  2.未交付房屋的交費(fèi)主體

  在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的新建物業(yè),產(chǎn)權(quán)的多元化需要一個(gè)過(guò)程。在建設(shè)單位銷售物業(yè)之前,建設(shè)單位是惟一的業(yè)主。如果建設(shè)單位聘請(qǐng)了物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理服務(wù)的,應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。在物業(yè)開(kāi)始銷售給眾多分散的業(yè)主時(shí),建設(shè)單位仍然需要就沒(méi)有售出的物業(yè)以及沒(méi)有交付給業(yè)主的物業(yè)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;已經(jīng)出售并交付給業(yè)主的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主繳納。因?yàn)橐芽⒐](méi)有售出物業(yè)的產(chǎn)權(quán)仍然屬于建設(shè)單位,作為產(chǎn)權(quán)人當(dāng)然有義務(wù)繳納服務(wù)費(fèi)用;對(duì)于沒(méi)有交付給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)而言,物業(yè)的實(shí)際占有人還是建設(shè)單位,物業(yè)的產(chǎn)權(quán)往往也還沒(méi)有轉(zhuǎn)移給買(mǎi)受人,買(mǎi)受人也沒(méi)有享受到物業(yè)服務(wù)。因此,《條例》規(guī)定,已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。

  3.業(yè)主委員會(huì)對(duì)欠費(fèi)業(yè)主的督促義務(wù)

  按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金,應(yīng)當(dāng)是業(yè)主自覺(jué)履行的義務(wù)。但現(xiàn)實(shí)中,業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定,逾期不交納服務(wù)費(fèi)用或者服務(wù)資金的情況也客觀存在,有些物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)的情況甚至相當(dāng)嚴(yán)重。

  為維護(hù)物業(yè)管理活動(dòng)的交易秩序,《條例》和《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》均明確規(guī)定:對(duì)于欠費(fèi)業(yè)主,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。業(yè)主欠交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用,必然影響物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量,因此,業(yè)主欠費(fèi)行為不僅侵害了物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,而且也損害了其他交費(fèi)業(yè)主的合法權(quán)益,業(yè)主委員會(huì)有責(zé)任也有義務(wù)代表交費(fèi)業(yè)主督促欠費(fèi)業(yè)主限期交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。對(duì)拒不交費(fèi)的業(yè)主,物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)依法追繳,但不得采取停水、停電等違法措施脅迫業(yè)主交費(fèi)。依法追繳的方式,就是依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同關(guān)于解決爭(zhēng)議條款的約定,通過(guò)仲裁或向人民法院起訴解決。

  代收代交費(fèi)用

  一般而言,業(yè)主和供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位之間,是一種合同關(guān)系。作為合同當(dāng)事人,業(yè)主和供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位,應(yīng)當(dāng)按照法律的規(guī)定和合同的約定,來(lái)行使合同權(quán)利和履行合同義務(wù)。其中,向業(yè)主收取相應(yīng)的水、電、氣、熱、通信、有線電視費(fèi)是供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等公用事業(yè)單位的權(quán)利。物業(yè)管理企業(yè)并不是合同的當(dāng)事人,沒(méi)有義務(wù)向公用事業(yè)單位支付這些費(fèi)用,也沒(méi)有權(quán)利向業(yè)主收取這些費(fèi)用。

  在物業(yè)管理實(shí)踐中,一些供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位往往利用自身的壟斷經(jīng)營(yíng)地位,強(qiáng)迫物業(yè)管理公司代其收繳本應(yīng)當(dāng)由其收繳的費(fèi)用,并且不給或者少給代理費(fèi)。更有甚者,在業(yè)主拒交相關(guān)費(fèi)用或者水、電等分戶表和小區(qū)總表數(shù)額不等時(shí),要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。

  如果供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位每次均向每一個(gè)業(yè)主收費(fèi),會(huì)導(dǎo)致交易成本增高,對(duì)當(dāng)事人雙方均無(wú)益處。而在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),物業(yè)管理企業(yè)作為管理服務(wù)人,對(duì)物業(yè)及業(yè)主的情況較這些單位更為熟悉。如果由物業(yè)管理企業(yè)接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位的委托,代其向業(yè)主收取相關(guān)費(fèi)用,可以節(jié)省當(dāng)事人的時(shí)間和支出費(fèi)用,提高辦事效率。因此,物業(yè)管理企業(yè)可以接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位的委托,代收有關(guān)費(fèi)用。供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位委托物業(yè)管理企業(yè)代收費(fèi)的,兩者之間是一種委托合同關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)狀況,決定是否接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位委托,這些單位無(wú)權(quán)強(qiáng)制要求物業(yè)管理企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用。

  在實(shí)踐中,有些物業(yè)管理企業(yè)在代供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位收費(fèi)時(shí),還以手續(xù)費(fèi)、管理費(fèi)、勞務(wù)費(fèi)等名目向業(yè)主收取額外費(fèi)用,引起業(yè)主的不滿。實(shí)際上,供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)之間存在三個(gè)合同關(guān)系,產(chǎn)生三個(gè)支付費(fèi)用(報(bào)酬)義務(wù):業(yè)主與供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位之間是供用水、電、氣、熱、通信、有線電視合同關(guān)系,業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間是物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系,物業(yè)管理企業(yè)和供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位之間是委托合同關(guān)系。按照第一個(gè)合同,業(yè)主應(yīng)當(dāng)支付水、電、氣、熱、通信、有線電視費(fèi),按照第二個(gè)合同,業(yè)主應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,按照第三個(gè)合同,供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)支付委托報(bào)酬??梢?jiàn),就代收費(fèi)用而言,物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)向供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位收取報(bào)酬,但向業(yè)主收取費(fèi)用,沒(méi)有任何依據(jù)。

  根據(jù)上述情況,《條例》為保護(hù)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,維護(hù)市場(chǎng)交易原則和企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)則,對(duì)物業(yè)管理企業(yè)代收代交各項(xiàng)公用事業(yè)費(fèi)用,作出明確規(guī)定:“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收錢(qián)款費(fèi)用的,不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。”《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》進(jìn)一步明確:“物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的,可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)。”其中,“最終用戶” 是指水、電、氣、熱、通信、有線電視的最終使用人,即業(yè)主。“手續(xù)費(fèi)”是指公用事業(yè)單位與物業(yè)管理企業(yè),應(yīng)當(dāng)按照市場(chǎng)原則與委托合同的約定,在平等、自愿、協(xié)商、等價(jià)有償?shù)幕A(chǔ)上,由公用事業(yè)單位支付給物業(yè)管理企業(yè)的代理費(fèi)。

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  物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審的原則和依據(jù)

  1.物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審應(yīng)當(dāng)遵守以下原則:

  (1)合法性原則

  合法性原則。計(jì)入定價(jià)成本的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)和國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度的規(guī)定;

  (2)相關(guān)性原則。計(jì)入定價(jià)成本的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)為與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)或者間接相關(guān)的費(fèi)用。

  (3)對(duì)應(yīng)性原則。計(jì)入定價(jià)成本的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)應(yīng)。

  (4)合理性原則。影響物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本各項(xiàng)費(fèi)用的主要技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或者社會(huì)公允水平。

  2.物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審的依據(jù)

  核定物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本,應(yīng)當(dāng)以經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)的年度財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告、原始憑證與賬冊(cè)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的真實(shí)、完整、有效的成本資料為基礎(chǔ)。

  物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本的構(gòu)成

  物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本由人員費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用、辦公費(fèi)用、管理費(fèi)分?jǐn)?、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用組成。

  其中:

  1.人員費(fèi)用是指管理服務(wù)人員工資、按規(guī)定提取的工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi),以及根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險(xiǎn)等社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用。

  2.物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用是指為保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的正常使用和運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)所需的費(fèi)用。不包括保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位履行保修責(zé)任而支出的維修費(fèi)、應(yīng)由住宅專項(xiàng)維修資金支出的維修和更新、改造費(fèi)用。

  3.綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)是指管理、養(yǎng)護(hù)綠化所需的綠化工具購(gòu)置費(fèi)、綠化用水費(fèi)、補(bǔ)苗費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)等。不包括應(yīng)由建設(shè)單位支付的種苗種植費(fèi)和前期維護(hù)費(fèi)。

  4.清潔衛(wèi)生費(fèi)是指保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生所需的購(gòu)置工具費(fèi)、消殺防疫費(fèi)、化糞池清理費(fèi)、管道疏通費(fèi)、清潔用料費(fèi)、環(huán)衛(wèi)所需費(fèi)用等。

  5.秩序維護(hù)費(fèi)是指維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費(fèi)、安全防范人員的人身保險(xiǎn)費(fèi)及由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費(fèi)等。其中器材裝備不包括共用設(shè)備中已包括的監(jiān)控設(shè)備。

  6.物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用是指物業(yè)管理企業(yè)購(gòu)買(mǎi)物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)所支付的保險(xiǎn)費(fèi)用,以物業(yè)服務(wù)企業(yè)與保險(xiǎn)公司簽訂的保險(xiǎn)單和所交納的保險(xiǎn)費(fèi)為準(zhǔn)。

  7.辦公費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維護(hù)管理區(qū)域正常的物業(yè)管理活動(dòng)所需的辦公用品費(fèi)、交通費(fèi)、房租、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、通訊費(fèi)、書(shū)報(bào)費(fèi)及其它費(fèi)用。

  8.管理費(fèi)分?jǐn)偸侵肝飿I(yè)服務(wù)企業(yè)在管理多個(gè)物業(yè)項(xiàng)目情況下,為保證相關(guān)的物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)而由各物業(yè)服務(wù)小區(qū)承擔(dān)的管理費(fèi)用。

  9.固定資產(chǎn)折舊是指按規(guī)定折舊方法計(jì)提的物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)指在物業(yè)服務(wù)小區(qū)內(nèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的、使用年限在一年以上的資產(chǎn)。

  10.經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用是指業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)按規(guī)定同意由物業(yè)服務(wù)費(fèi)開(kāi)支的費(fèi)用。

  物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本審核的方法和標(biāo)準(zhǔn)

  1.工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、住房公積金以及醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、工傷保險(xiǎn)費(fèi)、生育保險(xiǎn)費(fèi)等社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)提基數(shù)按照核定的相應(yīng)工資水平確定;工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)的計(jì)提比例按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定的比例確定,住房公積金和社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)提比例按當(dāng)?shù)卣?guī)定比例確定,超過(guò)規(guī)定計(jì)提比例的不得計(jì)入定價(jià)成本。醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)用應(yīng)在社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)中列支,不得在其它項(xiàng)目中重復(fù)列支;其他應(yīng)在工會(huì)經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)中列支的費(fèi)用,也不得在相關(guān)費(fèi)用項(xiàng)目中重復(fù)列支。

  2.固定資產(chǎn)折舊采用年限平均法,折舊年限根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況合理確定。企業(yè)確定的固定資產(chǎn)折舊年限明顯低于實(shí)際可使用年限的,成本監(jiān)審時(shí)應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際可使用年限調(diào)整折舊年限。固定資產(chǎn)殘值率按3%-5%計(jì)算;個(gè)別固定資產(chǎn)殘值較低或者較高的,按照實(shí)際情況合理確定殘值率。

  3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)將專業(yè)性較強(qiáng)的服務(wù)內(nèi)容外包給有關(guān)專業(yè)公司的,該項(xiàng)服務(wù)的成本按照外包合同所確定的金額核定。

  4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)只從事物業(yè)服務(wù)的,其所發(fā)生費(fèi)用按其所管轄的物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)面積或者應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)加權(quán)分?jǐn)?物業(yè)服務(wù)企業(yè)兼營(yíng)其它業(yè)務(wù)的,應(yīng)先按實(shí)現(xiàn)收入的比重在其它業(yè)務(wù)和物業(yè)服務(wù)之間分?jǐn)?,然后按上述方法在所管轄的各物業(yè)項(xiàng)目之間分?jǐn)偂?/p>

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