物業(yè)管理師《基本制度》教材:物業(yè)管理?xiàng)l例
【摘要】眾所周知,2015年物業(yè)管理師考試暫停,但是2016年還是要繼續(xù)的,然后2016年物業(yè)管理師考試教材還沒有出版,考試大綱也并未公布,但是想要報(bào)考2016年物業(yè)管理師考試的考友們可根據(jù)2015年物業(yè)管理師教材進(jìn)行復(fù)習(xí)。
第一章物業(yè)管理概述
第四節(jié)《物業(yè)管理?xiàng)l例》
《條例》的立法過程
1999年4月,建設(shè)部成立《條例》起草小組,開始《條例》的起草工作。在《條例》起草階段,起草小組主要做了下列工作:
(一)收集有關(guān)資料,了解國內(nèi)外物業(yè)管理的立法情況
《條例》起草的前期階段,起草小組通過各種渠道開展資料收集和分析工作。先就各地出臺的地方性法規(guī)、地方性政府規(guī)章以及影響較大的規(guī)范性文件進(jìn)行收集并逐一分析,對各地物業(yè)管理立法的主要內(nèi)容、存在的問題有了基本了解;通過總結(jié)各地物業(yè)管理立法中的經(jīng)驗(yàn)和不足,初步了解了《條例》起草中的重點(diǎn)和難點(diǎn)問題。與此同時(shí),通過各種渠道,收集國外物業(yè)管理立法資料。鑒于我國法律體系傾向于大陸法系,起草小組通過考察、交流等形式,重點(diǎn)了解了德國、法國、新加坡、日本、韓國的物業(yè)管理立法情況,考察了日本、韓國、澳大利亞、新西蘭的物業(yè)管理制度以及法國、德國的建筑區(qū)分所有權(quán)制度。
我國內(nèi)地的物業(yè)管理在深圳起步,由于地緣關(guān)系,中國香港的物業(yè)管理立法對內(nèi)地物業(yè)管理立法影響較大。為借鑒中國香港成熟的立法經(jīng)驗(yàn),起草小組多次與中國香港業(yè)界進(jìn)行交流,認(rèn)真解讀了中國香港的《建筑物管理?xiàng)l例》及相關(guān)法規(guī),對中國香港和內(nèi)地的法律體系、法制環(huán)境、居民物業(yè)管理理念、立法背景等作了比較研究。
(二)開展立法調(diào)研,掌握第一手材料
為深入了解物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀和存在的問題,起草小組多次組織了立法調(diào)研活動(dòng)。2000年6月至2001年3月,起草小組赴青島、寧波、長春、武漢等地,就業(yè)主委員會的性質(zhì)和監(jiān)督管理、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任界限、建設(shè)單位的義務(wù)、物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)、物業(yè)使用中的禁止行為、利用物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營的收益分配、業(yè)主委員會與居委會、物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)、物業(yè)管理企業(yè)與公共事業(yè)單位之間的關(guān)系等問題作了調(diào)研。并在大連召開了由東、中、西部有關(guān)城市代表參加的關(guān)于業(yè)主大會、前期物業(yè)管理及專項(xiàng)維修資金等問題的專題討論會,廣泛聽取了各方面的意見。這些調(diào)研活動(dòng),有助于在起草《條例》時(shí)從實(shí)際出發(fā),有的放矢,從而增加《條例》規(guī)定的可操作性。
(三)進(jìn)行老師論證,研討立法中的難點(diǎn)問題
物業(yè)管理在我國發(fā)展僅有20多年,各地物業(yè)管理發(fā)展很不均衡。同時(shí),我國物業(yè)管理理論研究尚處于起步狀態(tài),對物業(yè)管理法律關(guān)系、各方主體的權(quán)利義務(wù)、物業(yè)管理的基本制度等沒有形成統(tǒng)一認(rèn)識,這給《條例》的起草帶來了一定難度。有鑒于此,起草小組通過召開老師論證會、書面征求老師意見等方式,邀請法學(xué)家、律師、資深從業(yè)人員、行政管理人員、業(yè)主代表等,對立法過程中的難點(diǎn)問題進(jìn)行專題研討。目前《條例》中的業(yè)主大會、業(yè)主公約制度等,是在充分吸收老師意見的基礎(chǔ)上建立的。
(四)廣泛征求意見,以求彰顯民意
按照立法程序要求,起草小組在起草出《條例》征求意見稿后,于2000年5月征求各地、國務(wù)院有關(guān)部門、有關(guān)單位及老師意見。各地根據(jù)本地物業(yè)管理實(shí)踐情況提出了很多建議和意見,國務(wù)院有關(guān)部門、老師、相關(guān)單位、業(yè)主、從業(yè)人員等也提出了具體意見。起草小組在對所提出意見作詳細(xì)分析后,進(jìn)行了認(rèn)真修改。2001年3月經(jīng)建設(shè)部常務(wù)會議討論通過,形成《條例》(送審稿),提請國務(wù)院審議。
國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)和國務(wù)院法制辦對物業(yè)管理立法工作一直非常關(guān)注,國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)多次批示要加強(qiáng)物業(yè)管理立法工作,國務(wù)院法制辦對起草小組的工作給予了大力支持。
在收到建設(shè)部上報(bào)的《條例》(送審稿)后,國務(wù)院法制辦隨即將《條例》(送審稿)送地方、國務(wù)院有關(guān)部門、有關(guān)單位征求意見。此后,國務(wù)院法制辦農(nóng)業(yè)資源環(huán)保法制司多次組織專題研討,從各方面意見中梳理出需要進(jìn)一步研究的問題。例如,物業(yè)管理的性質(zhì)、物業(yè)管理企業(yè)提供的管理與行政部門管理的關(guān)系、《條例》調(diào)整的社會關(guān)系、物業(yè)管理實(shí)踐中存在的主要問題及其原因、哪些是應(yīng)由當(dāng)事人自行處理的民事關(guān)系、哪些是需要政府出面進(jìn)行行政管理、如何推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營等。
針對這些問題,國務(wù)院法制辦會同建設(shè)部于2002年3月在北京召開《條例》(送審稿)老師論證會。與會老師從不同角度闡明了各自的觀點(diǎn)。通過老師論證,在一些問題上統(tǒng)一了認(rèn)識,為《條例》(送審稿)的修改完善打下了基礎(chǔ)。
2002年6月5日至11日,就《條例》(送審稿)的有關(guān)問題,國務(wù)院法制辦農(nóng)業(yè)資源環(huán)保法制司與建設(shè)部政策法規(guī)司、住宅與房地產(chǎn)業(yè)司的有關(guān)同志,赴上海、深圳進(jìn)行了專題調(diào)研。調(diào)研期間,分別召開了由兩地物業(yè)管理主管部門及有關(guān)部門、業(yè)主代表、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)以及街道辦事處、居委會、派出所有關(guān)同志參加的座談會,實(shí)地考察了多種類型的物業(yè)管理項(xiàng)目。通過調(diào)研,基本摸清了物業(yè)管理實(shí)踐中存在的主要問題,確立了《條例》(送審稿)修改的基本思路和原則。
在老師論證會和專題調(diào)研的基礎(chǔ)上,結(jié)合各方面意見,國務(wù)院法制辦會同建設(shè)部對《條例》(送審稿)作了相應(yīng)修改,并再次送國務(wù)院有關(guān)部門和地方征求意見。針對反饋的意見,國務(wù)院法制辦會同建設(shè)部多次討論、修改,并與提出意見的單位進(jìn)行充分溝通,最終形成《條例》(草案)。
物業(yè)管理立法涉及廣大人民群眾的切身利益,如何更廣泛地了解反映社會各方面的意見,一直是國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)所關(guān)心的問題。2002年10月16日,經(jīng)國務(wù)院同意,國務(wù)院法制辦將《條例》(草案)登報(bào)公開向社會征求意見。這一彰顯民意,推動(dòng)民主立法,切實(shí)提高立法工作質(zhì)量的舉措,在社會上引起了積極反響。在近一個(gè)月的意見征求期間,國務(wù)院法制辦共收到近4000條意見。從征求意見的情況看,社會各界對制定《條例》的必要性和《條例》(草案)的基本內(nèi)容給予了充分肯定,一致呼吁盡快出臺,同時(shí)也提出了很多具體的修改意見。從返饋意見的內(nèi)容上看,主要涉及《條例》的名稱和調(diào)整范圍、業(yè)主與業(yè)主大會、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理企業(yè)和人員的管理、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、法律責(zé)任等方面。
在逐條研究分析并吸收有益意見的基礎(chǔ)上,國務(wù)院法制辦會同建設(shè)部對《條例》(草案)逐條進(jìn)行了認(rèn)真修改,有近半數(shù)的意見被吸收,如科學(xué)界定物業(yè)管理的內(nèi)涵、進(jìn)一步細(xì)化業(yè)主的權(quán)利;明確物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)和責(zé)任、法律責(zé)任中體現(xiàn)優(yōu)先保護(hù)業(yè)主共同利益等。未采納的,主要是那些不應(yīng)由本《條例》調(diào)整的,或者立法時(shí)機(jī)不成熟、理論上尚存在較大爭議,需要進(jìn)一步研究的意見?!稐l例》沒有吸納的另外一部分意見,主要是從本地方情況出發(fā)提出來的,鑒于我國地域遼闊,地區(qū)差異比較大,這些意見由各地制定地方法規(guī)或者規(guī)章時(shí)考慮比較合適。
2003年5月28日,國務(wù)院常務(wù)會第九次會議審議并原則通過了《條例》(草案)??梢哉f,《條例》反映了社會法制意識的日益增強(qiáng),凝聚了人民群眾的智慧和熱情。
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【摘要】眾所周知,2015年物業(yè)管理師考試暫停,但是2016年還是要繼續(xù)的,然后2016年物業(yè)管理師考試教材還沒有出版,考試大綱也并未公布,但是想要報(bào)考2016年物業(yè)管理師考試的考友們可根據(jù)2015年物業(yè)管理師教材進(jìn)行復(fù)習(xí)。
《條例》的指導(dǎo)思想和立法原則
《條例》在堅(jiān)持民法基本原則和《立法法》規(guī)定的原則下,突出了發(fā)展為重、平衡利益、保護(hù)弱者的立法理念?!稐l例》的立法指導(dǎo)思想,主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面,一是強(qiáng)調(diào)保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)益,協(xié)調(diào)單個(gè)業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益關(guān)系;二是強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體,是服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系; 三是強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過公平、公開和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項(xiàng)。
《條例》在立法過程中,主要遵循以下幾個(gè)基本原則:
(一)物業(yè)管理權(quán)利和財(cái)產(chǎn)權(quán)利相對應(yīng)的原則
在我國《物權(quán)法》尚未出臺的情況下,《條例》吸收了發(fā)達(dá)國家成熟的建筑物區(qū)分所有權(quán)理論,對業(yè)主權(quán)利義務(wù)的規(guī)定,其實(shí)就是明確了業(yè)主作為建筑物區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)。對業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)的規(guī)定,是基于業(yè)主擁有的財(cái)產(chǎn)權(quán)份額,將業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)利相應(yīng)建立在對自有房屋擁有的財(cái)產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)之上。
(二)維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的原則
為維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益,《條例》既對物業(yè)管理企業(yè)的行為、業(yè)主大會的職責(zé)及其涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)的表決、個(gè)別業(yè)主不按合同約定交納物業(yè)管理費(fèi)用損害全體業(yè)主利益的行為、有關(guān)政府部門行政監(jiān)督管理責(zé)任等作了明確規(guī)定,也對建設(shè)單位、公用事業(yè)單位等物業(yè)管理相關(guān)主體依法應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)作了詳盡規(guī)定。在處理行政處罰和承擔(dān)民事責(zé)任關(guān)系方面,《條例》設(shè)定的法律責(zé)任充分體現(xiàn)了優(yōu)先保護(hù)全體業(yè)主利益的原則。
(三)現(xiàn)實(shí)性與前瞻性有機(jī)結(jié)合的原則
《條例》注重保持法規(guī)、政策的持續(xù)性和適度性,對被實(shí)踐證明是行之有效的制度,如業(yè)主自律、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理等制度,予以保留。《條例》注重肯定實(shí)踐成果,將在實(shí)踐中積累的良好經(jīng)驗(yàn),如主管部門加強(qiáng)對業(yè)主大會的指導(dǎo)和監(jiān)督、物業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)接管驗(yàn)收等,確立為法律規(guī)范。對于如何解決現(xiàn)實(shí)中存在的問題,如開發(fā)企業(yè)不交納未售出物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、任意擴(kuò)大物業(yè)管理企業(yè)的治安責(zé)任、公用事業(yè)單位向物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)嫁責(zé)任等,《條例》作出了明確規(guī)定。《條例》貫穿發(fā)展的指導(dǎo)思想,設(shè)立的業(yè)主大會、強(qiáng)制性維修養(yǎng)護(hù)等制度,符合市場經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律,符合未來立法趨勢。
(四)從實(shí)際出發(fā),實(shí)事求是的原則
我國各地區(qū)的物業(yè)管理發(fā)展很不平衡,沿海地區(qū)與中西部地區(qū)、大城市與中小城市,在物業(yè)管理市場發(fā)育程度、市場環(huán)境、管理服務(wù)水平等方面差異較大。《條例》在堅(jiān)持法律制度統(tǒng)一性的前提下,充分考慮各地區(qū)的實(shí)際情況,對房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營、物業(yè)管理區(qū)域劃分等問題僅作出原則性規(guī)定,有的規(guī)定的具體執(zhí)行辦法,授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市制定。
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《條例》創(chuàng)設(shè)的法律制度
《條例》就業(yè)主的權(quán)利和義務(wù),業(yè)主大會的組成、職責(zé)和行為規(guī)則,前期物業(yè)管理,業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的法律關(guān)系,業(yè)主處理財(cái)產(chǎn)共同利益的方式等,創(chuàng)設(shè)了業(yè)主大會、業(yè)主公約、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)承接查驗(yàn)、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格、住宅專項(xiàng)維修資金等七項(xiàng)物業(yè)管理的基本制度(具體內(nèi)容見第三章)。學(xué)習(xí)和貫徹《條例》,關(guān)鍵在于要準(zhǔn)確把握《條例》所創(chuàng)設(shè)的法律制度的內(nèi)涵。
(一)尊重和維護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利
物業(yè)管理的基礎(chǔ)是業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)。對物業(yè)進(jìn)行管理是業(yè)主行使財(cái)產(chǎn)權(quán)的行為。選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施管理只是業(yè)主管理自身物業(yè)的方式之一,業(yè)主還可以根據(jù)實(shí)際情況決定采用其他方式,比如自我管理,或者將保潔、綠化等各項(xiàng)事務(wù)直接委托專業(yè)公司。《條例》本著尊重業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)利的原則,并不強(qiáng)制業(yè)主必須實(shí)行物業(yè)管理,而只是規(guī)范實(shí)行物業(yè)管理時(shí)各方的行為。當(dāng)然,隨著社會對物業(yè)管理認(rèn)同感逐步提高,越來越多的業(yè)主會選聘物業(yè)管理企業(yè)來管理物業(yè)。
《條例》充分尊重和維護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。凡是依附于財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的法律關(guān)系,均遵循了民事法律關(guān)系的基本原則,強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主是平等的民事主體,是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系,保證業(yè)主充分行使財(cái)產(chǎn)權(quán)。對于業(yè)主的共同利益,也由業(yè)主在民主協(xié)商的基礎(chǔ)上自行平衡?!稐l例》對業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)利的尊重和保護(hù),還體現(xiàn)在對侵害業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)的救濟(jì)上。建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)的行為給業(yè)主造成損失的,應(yīng)該依法承擔(dān)民事?lián)p害賠償責(zé)任;物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途,或利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的,所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù),剩余部分由業(yè)主大會決定使用。這充分體現(xiàn)了保護(hù)業(yè)主權(quán)益的立法精神。
(二)建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機(jī)制
共同財(cái)產(chǎn)和共同利益是構(gòu)成業(yè)主之間聯(lián)系的基礎(chǔ)。業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)的管理和共同利益的平衡,需要有民主協(xié)商的機(jī)制來實(shí)現(xiàn)。業(yè)主一旦共同決定委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理,就將共同財(cái)產(chǎn)的管理置于整體的共同契約中。共同契約就必然要在單個(gè)業(yè)主利益的分散性與整體業(yè)主利益的協(xié)調(diào)性之間實(shí)現(xiàn)均衡;業(yè)主加入共同契約就意味著要遵守少數(shù)服從多數(shù)的原則。
業(yè)主大會制度和業(yè)主公約制度,目的就是建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機(jī)制。業(yè)主大會是表達(dá)業(yè)主意愿、實(shí)現(xiàn)業(yè)主利益均衡的組織形式,其基本的議事準(zhǔn)則就是民主協(xié)商。業(yè)主公約是依據(jù)國家相關(guān)法律、法規(guī)制定的,是業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同遵守的行為準(zhǔn)則,對全體業(yè)主具有普遍約束力。業(yè)主公約是規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及業(yè)主共同利益的權(quán)利與義務(wù)的自律性規(guī)范,是業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)一些重大事務(wù)的共同性約定,是調(diào)整業(yè)主之間權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)性文件。通過業(yè)主公約,建立物業(yè)共同關(guān)系人的行為準(zhǔn)則,可以形成良好的共同財(cái)產(chǎn)管理、共同利益均衡秩序。
(三)《條例》和有關(guān)法律法規(guī)共同規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)
物業(yè)管理活動(dòng)中的問題,有的是由《條例》所規(guī)范的,有的是由其他法律法規(guī)所規(guī)范的。物業(yè)管理活動(dòng)各方主體也應(yīng)當(dāng)遵守其他法律、法規(guī)確定的行為規(guī)范?!睹穹ㄍ▌t》、《合同法》、《公司法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)規(guī)定的相關(guān)制度,都是規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)的法律依據(jù)。所以,在貫徹實(shí)施《條例》中,不僅要學(xué)習(xí)領(lǐng)會《條例》的內(nèi)涵,還要學(xué)習(xí)和貫徹好其他有關(guān)的法律、法規(guī)。
比如物業(yè)的質(zhì)量問題。業(yè)主購買物業(yè),形成與建設(shè)單位之間物業(yè)買賣的民事法律關(guān)系,有關(guān)法律規(guī)定由建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)建造過程中的質(zhì)量責(zé)任。盡管業(yè)主在物業(yè)交接后才發(fā)現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量問題,但原來的法律關(guān)系在物業(yè)管理階段仍然存在,業(yè)主應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)追究建設(shè)單位的質(zhì)量責(zé)任。
(四)妥善處理政府和市場的關(guān)系
物業(yè)管理活動(dòng)中大量的是處理民事關(guān)系,應(yīng)當(dāng)通過設(shè)定規(guī)則,由當(dāng)事人自行調(diào)節(jié)和通過司法程序調(diào)節(jié)。對這些民事關(guān)系,不宜采取政府行政措施進(jìn)行調(diào)節(jié)?!稐l例》對不產(chǎn)生外部影響、不涉及公共利益的純私人事務(wù),不設(shè)置政府行政管理權(quán);對不屬于政府行政職責(zé)的事務(wù),不設(shè)定行政規(guī)則;對應(yīng)當(dāng)由業(yè)主自行處理的事務(wù),不設(shè)定行政強(qiáng)制措施。同時(shí)《條例》明確界定了違反行政管理秩序行為與民事違約、民事侵權(quán)行為的界限,對凡是能夠通過民事責(zé)任解決的,不再設(shè)定行政處罰;對違反行政管理規(guī)定,又同時(shí)構(gòu)成民事違約或侵權(quán)的行為,則堅(jiān)持損害賠償優(yōu)先的原則。
市場規(guī)則的完善是市場主體行為規(guī)范的基礎(chǔ)。物業(yè)管理的發(fā)展從根本上取決于市場規(guī)則的完善和市場機(jī)制的良性運(yùn)行?!稐l例》按照社會主義市場經(jīng)濟(jì)的原則,對物業(yè)管理活動(dòng)的競爭機(jī)制、物業(yè)服務(wù)的定價(jià)、物業(yè)服務(wù)合同等作出了規(guī)定。這些規(guī)定的目的,就是培育市場,充分發(fā)揮市場優(yōu)化資源配置的作用?!稐l例》是一部體現(xiàn)政府轉(zhuǎn)變職能的行政法規(guī)。各級房地產(chǎn)行政主管部門,按照《條例》的精神,主要應(yīng)把完善市場機(jī)制放在重要位置,切實(shí)轉(zhuǎn)變職能,做到不越位、不缺位、不錯(cuò)位、不擾民,管好政府該管的事,并簡化手續(xù),方便群眾。
《條例》主要內(nèi)容簡介
(一)第一章 總則
本章共5條,對《條例》的立法目的、調(diào)整對象和適用范圍、倡導(dǎo)原則和行政管理體制等作了規(guī)定。
作為第一部全國性的物業(yè)管理法規(guī),《條例》第一條開宗明義,將規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)、維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益、改善人民群眾的生活和工作環(huán)境作為其立法宗旨。
物業(yè)管理雖然在我國發(fā)展迅速,涉及面甚廣,但在實(shí)際生活中,對物業(yè)管理的內(nèi)涵并沒有形成一個(gè)統(tǒng)一的看法。為了避免不必要的紛爭,《條例》第二條對物業(yè)管理的概念作了界定,明確了條例的調(diào)整范圍。
就業(yè)主而言,選擇一個(gè)合適的物業(yè)管理企業(yè)對于其能否獲得期待的物業(yè)管理服務(wù)至關(guān)重要,為此《條例》第三條明確規(guī)定提倡業(yè)主通過市場競爭機(jī)制選聘物業(yè)管理企業(yè)。
在知識經(jīng)濟(jì)時(shí)代,創(chuàng)新和科技進(jìn)步是永恒的主題。物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的提高,也需借助新技術(shù)、新方法,也需依靠科技進(jìn)步。因此《條例》第四條鼓勵(lì)物業(yè)管理利用創(chuàng)新和科技進(jìn)步來提升物業(yè)管理服務(wù)水平。
為了加強(qiáng)對物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理,《條例》第五條明確了各級房地產(chǎn)主管部門對物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理權(quán)。
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國務(wù)院關(guān)于物業(yè)管理師變更為中央審批的決定
【摘要】眾所周知,2015年物業(yè)管理師考試暫停,但是2016年還是要繼續(xù)的,然后2016年物業(yè)管理師考試教材還沒有出版,考試大綱也并未公布,但是想要報(bào)考2016年物業(yè)管理師考試的考友們可根據(jù)2015年物業(yè)管理師教材進(jìn)行復(fù)習(xí)。
(二)第二章 業(yè)主及業(yè)主大會
本章共15條,規(guī)定了業(yè)主的概念、權(quán)利與義務(wù),業(yè)主大會的組成、宗旨、成立條件、職責(zé)、會議制度、議事規(guī)則,業(yè)主委員會的性質(zhì)、職責(zé)與組成,業(yè)主公約的內(nèi)容、法律效力,業(yè)主大會、業(yè)主委員會與居民委員會的關(guān)系等內(nèi)容。
隨著住房制度改革的不斷深化,房屋主要由國家或者單位擁有單一產(chǎn)權(quán)的格局發(fā)生了根本改變,居民住房自有化率越來越高,隨之而來的,單幢建筑物內(nèi)有多個(gè)產(chǎn)權(quán)人(即多個(gè)業(yè)主)的情況越來越多。由于房屋建筑及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地是密不可分的整體,對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行使用、維護(hù)、管理和對決定業(yè)主共同事務(wù)等事項(xiàng),涉及全體業(yè)主的共同利益,單個(gè)業(yè)主無法完成,只能由全體業(yè)主形成共同意志,才能對此類共同事務(wù)作出決定。必須建立一種機(jī)制,保證對業(yè)主共同事務(wù)作出的決定代表全體業(yè)主的共同意志,符合全體業(yè)主的共同利益。業(yè)主大會就是這樣一種代表和維護(hù)全體業(yè)主共同利益的有效機(jī)制。
鑒于業(yè)主和業(yè)主大會的重要性,本條例專設(shè)第二章,對業(yè)主和業(yè)主大會的權(quán)責(zé)及其運(yùn)行機(jī)制作了明確的規(guī)定。這對于規(guī)范業(yè)主行為,保障業(yè)主合法權(quán)益,促進(jìn)物業(yè)管理活動(dòng)的健康發(fā)展將起到重要的作用。
(三)第三章 前期物業(yè)管理
本章共11條,是關(guān)于前期物業(yè)管理的規(guī)定,包括前期物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主臨時(shí)公約、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)、物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)、物業(yè)資料的移交、物業(yè)管理用房、物業(yè)的保修責(zé)任等內(nèi)容。
由于物業(yè)管理涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的共同利益,物業(yè)管理企業(yè)沒有必要和單個(gè)業(yè)主逐一簽訂物業(yè)服務(wù)合同,只需在被業(yè)主大會選聘之后,與業(yè)主委員會簽訂統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)合同。也就是說,物業(yè)管理法律關(guān)系是建立在全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的。在實(shí)踐中,房地產(chǎn)“滾動(dòng)開發(fā)”和“分期銷售”的情況比較多,業(yè)主的入住是一個(gè)逐漸的過程,物業(yè)從開始交付給業(yè)主,到業(yè)主成立業(yè)主大會之間,往往還有一段過程。但在這個(gè)過程中,不能說就不需要物業(yè)管理了。這個(gè)階段的物業(yè)管理,就是本章所稱的前期物業(yè)管理。前期物業(yè)管理與通常情況下的物業(yè)管理是物業(yè)管理的兩個(gè)不同階段。前期物業(yè)管理合同關(guān)系不是根據(jù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂的物業(yè)服務(wù)合同,而是根據(jù)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同形成的。另外,前期物業(yè)管理常常包括通常情況下的物業(yè)管理不具有的一些內(nèi)容,如管理遺留掃尾工程、空置房出租或看管等物業(yè)管理事項(xiàng)。可以看出,前期物業(yè)管理具有一定的特殊性。現(xiàn)實(shí)生活中,物業(yè)管理的糾紛很大程度上集中于前期物業(yè)管理階段,如建設(shè)單位遺留的房屋質(zhì)量問題、小區(qū)配套建設(shè)不齊全問題等。因此,為了規(guī)范前期物業(yè)管理活動(dòng),1994年建設(shè)部頒布《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》(建設(shè)部令第33號)對前期物業(yè)管理作了原則性的規(guī)定。1999年,為了進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理市場行為,保障前期物業(yè)管理活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益,減少物業(yè)管理糾紛,建設(shè)部下發(fā)了《關(guān)于印發(fā)<前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議>(示范文本)的通知》,對前期物業(yè)管理的內(nèi)容作了詳細(xì)的提示?!稐l例》在總結(jié)以往實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上,對前期物業(yè)管理的內(nèi)容單列一章,詳細(xì)加以規(guī)定。
該章的一個(gè)基本思想就是通過制度的建立和完善,明確建設(shè)單位的責(zé)任,打破舊有的“誰開發(fā)、誰管理”的模式,增加前期物業(yè)管理的透明度,如對前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂的特殊要求、住宅前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度的強(qiáng)制推行等,都體現(xiàn)了這個(gè)思想。
(四)第四章 物業(yè)管理服務(wù)
本章共18條,旨在明確物業(yè)管理服務(wù)中各方主體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
為了加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)的管理,規(guī)范其經(jīng)營行為,《條例》第三十二條明確了物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì),并確立了物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度。
為了規(guī)范物業(yè)管理從業(yè)人員的行為,《條例》第三十三條規(guī)定物業(yè)管理從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)依法取得職業(yè)資格證書。
為了解決多家管理問題,《條例》第三十四條規(guī)定了一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)管理的原則,同時(shí),《條例》第四十條明確了在統(tǒng)一管理原則下的專項(xiàng)事務(wù)委托服務(wù)。
為了規(guī)范合同的訂立和履行,引導(dǎo)當(dāng)事人明確各自權(quán)利義務(wù),《條例》第三十五條規(guī)定當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同,并規(guī)定了物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定的內(nèi)容。
為了明確物業(yè)管理企業(yè)的管理責(zé)任,《條例》第三十六條規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)違反合同約定造成業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)受損的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
為了解決物業(yè)交接過程中的糾紛,《條例》第三十七條規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會辦理承接驗(yàn)收手續(xù);同時(shí),《條例》第三十九條規(guī)定,新舊物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)管理的交接工作,以做到進(jìn)退有序,避免不必要的紛爭。
為了給物業(yè)管理的實(shí)施提供基礎(chǔ)性條件,《條例》第三十八條明確了物業(yè)管理用房的權(quán)屬和用途。
為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為,《條例》第四十一條明確確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的基本原則;第四十二條明確了交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)人,第四十三條強(qiáng)調(diào)了有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督;第四十四條對物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)作了規(guī)定。
為了解決物業(yè)管理企業(yè)和供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位之間的收費(fèi)責(zé)任問題,《條例》第四十五條規(guī)定,上述公用部門應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取費(fèi)用,委托物業(yè)管理企業(yè)代收的,不得向業(yè)主收取額外費(fèi)用。
為了維護(hù)好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序,《條例》第四十六條規(guī)定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以制止,并及時(shí)向有關(guān)行政主管部門報(bào)告。有關(guān)主管部門接到報(bào)告后,應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)予以制止或者處理。第四十七條規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)在安全防范方面的協(xié)助義務(wù)。發(fā)生安全事故時(shí),物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí),應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政主管部門報(bào)告,協(xié)助做好救助工作。要求物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的,應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定,同時(shí)明確規(guī)定保安人員在維護(hù)公共秩序時(shí),應(yīng)當(dāng)履行職責(zé),不得侵害公民的合法權(quán)益。
為了規(guī)范物業(yè)使用人的行為,《條例》第四十八條對物業(yè)使用人在物業(yè)管理中的權(quán)利義務(wù)及責(zé)任作了明確規(guī)定。
為了解決物業(yè)管理活動(dòng)中的糾紛,《條例》第四十九條規(guī)定了物業(yè)投訴處理制度,要求主管部門及時(shí)處理投訴,化解矛盾。
理解本章的各條規(guī)定,有利于明確物業(yè)管理當(dāng)事人的相互關(guān)系,促進(jìn)物業(yè)管理活動(dòng)的順利開展。
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《條例》主要內(nèi)容簡介
(一)第一章 總則
本章共5條,對《條例》的立法目的、調(diào)整對象和適用范圍、倡導(dǎo)原則和行政管理體制等作了規(guī)定。
作為第一部全國性的物業(yè)管理法規(guī),《條例》第一條開宗明義,將規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)、維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益、改善人民群眾的生活和工作環(huán)境作為其立法宗旨。
物業(yè)管理雖然在我國發(fā)展迅速,涉及面甚廣,但在實(shí)際生活中,對物業(yè)管理的內(nèi)涵并沒有形成一個(gè)統(tǒng)一的看法。為了避免不必要的紛爭,《條例》第二條對物業(yè)管理的概念作了界定,明確了條例的調(diào)整范圍。
就業(yè)主而言,選擇一個(gè)合適的物業(yè)管理企業(yè)對于其能否獲得期待的物業(yè)管理服務(wù)至關(guān)重要,為此《條例》第三條明確規(guī)定提倡業(yè)主通過市場競爭機(jī)制選聘物業(yè)管理企業(yè)。
在知識經(jīng)濟(jì)時(shí)代,創(chuàng)新和科技進(jìn)步是永恒的主題。物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的提高,也需借助新技術(shù)、新方法,也需依靠科技進(jìn)步。因此《條例》第四條鼓勵(lì)物業(yè)管理利用創(chuàng)新和科技進(jìn)步來提升物業(yè)管理服務(wù)水平。
為了加強(qiáng)對物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理,《條例》第五條明確了各級房地產(chǎn)主管部門對物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理權(quán)。
(二)第二章 業(yè)主及業(yè)主大會
本章共15條,規(guī)定了業(yè)主的概念、權(quán)利與義務(wù),業(yè)主大會的組成、宗旨、成立條件、職責(zé)、會議制度、議事規(guī)則,業(yè)主委員會的性質(zhì)、職責(zé)與組成,業(yè)主公約的內(nèi)容、法律效力,業(yè)主大會、業(yè)主委員會與居民委員會的關(guān)系等內(nèi)容。
隨著住房制度改革的不斷深化,房屋主要由國家或者單位擁有單一產(chǎn)權(quán)的格局發(fā)生了根本改變,居民住房自有化率越來越高,隨之而來的,單幢建筑物內(nèi)有多個(gè)產(chǎn)權(quán)人(即多個(gè)業(yè)主)的情況越來越多。由于房屋建筑及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地是密不可分的整體,對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行使用、維護(hù)、管理和對決定業(yè)主共同事務(wù)等事項(xiàng),涉及全體業(yè)主的共同利益,單個(gè)業(yè)主無法完成,只能由全體業(yè)主形成共同意志,才能對此類共同事務(wù)作出決定。必須建立一種機(jī)制,保證對業(yè)主共同事務(wù)作出的決定代表全體業(yè)主的共同意志,符合全體業(yè)主的共同利益。業(yè)主大會就是這樣一種代表和維護(hù)全體業(yè)主共同利益的有效機(jī)制。
鑒于業(yè)主和業(yè)主大會的重要性,本條例專設(shè)第二章,對業(yè)主和業(yè)主大會的權(quán)責(zé)及其運(yùn)行機(jī)制作了明確的規(guī)定。這對于規(guī)范業(yè)主行為,保障業(yè)主合法權(quán)益,促進(jìn)物業(yè)管理活動(dòng)的健康發(fā)展將起到重要的作用。
(三)第三章 前期物業(yè)管理
本章共11條,是關(guān)于前期物業(yè)管理的規(guī)定,包括前期物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主臨時(shí)公約、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)、物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)、物業(yè)資料的移交、物業(yè)管理用房、物業(yè)的保修責(zé)任等內(nèi)容。
由于物業(yè)管理涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的共同利益,物業(yè)管理企業(yè)沒有必要和單個(gè)業(yè)主逐一簽訂物業(yè)服務(wù)合同,只需在被業(yè)主大會選聘之后,與業(yè)主委員會簽訂統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)合同。也就是說,物業(yè)管理法律關(guān)系是建立在全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的。在實(shí)踐中,房地產(chǎn)“滾動(dòng)開發(fā)”和“分期銷售”的情況比較多,業(yè)主的入住是一個(gè)逐漸的過程,物業(yè)從開始交付給業(yè)主,到業(yè)主成立業(yè)主大會之間,往往還有一段過程。但在這個(gè)過程中,不能說就不需要物業(yè)管理了。這個(gè)階段的物業(yè)管理,就是本章所稱的前期物業(yè)管理。前期物業(yè)管理與通常情況下的物業(yè)管理是物業(yè)管理的兩個(gè)不同階段。前期物業(yè)管理合同關(guān)系不是根據(jù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂的物業(yè)服務(wù)合同,而是根據(jù)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同形成的。另外,前期物業(yè)管理常常包括通常情況下的物業(yè)管理不具有的一些內(nèi)容,如管理遺留掃尾工程、空置房出租或看管等物業(yè)管理事項(xiàng)??梢钥闯?,前期物業(yè)管理具有一定的特殊性?,F(xiàn)實(shí)生活中,物業(yè)管理的糾紛很大程度上集中于前期物業(yè)管理階段,如建設(shè)單位遺留的房屋質(zhì)量問題、小區(qū)配套建設(shè)不齊全問題等。因此,為了規(guī)范前期物業(yè)管理活動(dòng),1994年建設(shè)部頒布《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》(建設(shè)部令第33號)對前期物業(yè)管理作了原則性的規(guī)定。1999年,為了進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理市場行為,保障前期物業(yè)管理活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益,減少物業(yè)管理糾紛,建設(shè)部下發(fā)了《關(guān)于印發(fā)<前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議>(示范文本)的通知》,對前期物業(yè)管理的內(nèi)容作了詳細(xì)的提示。《條例》在總結(jié)以往實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上,對前期物業(yè)管理的內(nèi)容單列一章,詳細(xì)加以規(guī)定。
該章的一個(gè)基本思想就是通過制度的建立和完善,明確建設(shè)單位的責(zé)任,打破舊有的“誰開發(fā)、誰管理”的模式,增加前期物業(yè)管理的透明度,如對前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂的特殊要求、住宅前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度的強(qiáng)制推行等,都體現(xiàn)了這個(gè)思想。
(四)第四章 物業(yè)管理服務(wù)
本章共18條,旨在明確物業(yè)管理服務(wù)中各方主體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
為了加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)的管理,規(guī)范其經(jīng)營行為,《條例》第三十二條明確了物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì),并確立了物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度。
為了規(guī)范物業(yè)管理從業(yè)人員的行為,《條例》第三十三條規(guī)定物業(yè)管理從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)依法取得職業(yè)資格證書。
為了解決多家管理問題,《條例》第三十四條規(guī)定了一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)管理的原則,同時(shí),《條例》第四十條明確了在統(tǒng)一管理原則下的專項(xiàng)事務(wù)委托服務(wù)。
為了規(guī)范合同的訂立和履行,引導(dǎo)當(dāng)事人明確各自權(quán)利義務(wù),《條例》第三十五條規(guī)定當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同,并規(guī)定了物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定的內(nèi)容。
為了明確物業(yè)管理企業(yè)的管理責(zé)任,《條例》第三十六條規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)違反合同約定造成業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)受損的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
為了解決物業(yè)交接過程中的糾紛,《條例》第三十七條規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會辦理承接驗(yàn)收手續(xù);同時(shí),《條例》第三十九條規(guī)定,新舊物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)管理的交接工作,以做到進(jìn)退有序,避免不必要的紛爭。
為了給物業(yè)管理的實(shí)施提供基礎(chǔ)性條件,《條例》第三十八條明確了物業(yè)管理用房的權(quán)屬和用途。
為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為,《條例》第四十一條明確確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的基本原則;第四十二條明確了交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)人,第四十三條強(qiáng)調(diào)了有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督;第四十四條對物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)作了規(guī)定。
為了解決物業(yè)管理企業(yè)和供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位之間的收費(fèi)責(zé)任問題,《條例》第四十五條規(guī)定,上述公用部門應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取費(fèi)用,委托物業(yè)管理企業(yè)代收的,不得向業(yè)主收取額外費(fèi)用。
為了維護(hù)好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序,《條例》第四十六條規(guī)定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以制止,并及時(shí)向有關(guān)行政主管部門報(bào)告。有關(guān)主管部門接到報(bào)告后,應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)予以制止或者處理。第四十七條規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)在安全防范方面的協(xié)助義務(wù)。發(fā)生安全事故時(shí),物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí),應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政主管部門報(bào)告,協(xié)助做好救助工作。要求物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的,應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定,同時(shí)明確規(guī)定保安人員在維護(hù)公共秩序時(shí),應(yīng)當(dāng)履行職責(zé),不得侵害公民的合法權(quán)益。
為了規(guī)范物業(yè)使用人的行為,《條例》第四十八條對物業(yè)使用人在物業(yè)管理中的權(quán)利義務(wù)及責(zé)任作了明確規(guī)定。
為了解決物業(yè)管理活動(dòng)中的糾紛,《條例》第四十九條規(guī)定了物業(yè)投訴處理制度,要求主管部門及時(shí)處理投訴,化解矛盾。
理解本章的各條規(guī)定,有利于明確物業(yè)管理當(dāng)事人的相互關(guān)系,促進(jìn)物業(yè)管理活動(dòng)的順利開展。
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【摘要】眾所周知,2015年物業(yè)管理師考試暫停,但是2016年還是要繼續(xù)的,然后2016年物業(yè)管理師考試教材還沒有出版,考試大綱也并未公布,但是想要報(bào)考2016年物業(yè)管理師考試的考友們可根據(jù)2015年物業(yè)管理師教材進(jìn)行復(fù)習(xí)。
《條例》確立的基本法律關(guān)系
(一)業(yè)主相互之間的關(guān)系
業(yè)主是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的重要責(zé)任主體,物業(yè)管理本質(zhì)上是業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共同利益的維護(hù)和管理。業(yè)主對自己的房屋套內(nèi)部分獨(dú)立享有所有權(quán),離不開樓梯、電梯、供水、供電、供氣、中央空調(diào)等設(shè)施設(shè)備這些共用部分,也離不開對建筑物所占土地的共同使用。正由于業(yè)主之間這種不可分割的物上的關(guān)聯(lián)關(guān)系,多個(gè)業(yè)主之間形成了共同利益和共同事務(wù)?!稐l例》在進(jìn)行制度設(shè)計(jì)時(shí),充分考慮既尊重單個(gè)業(yè)主意愿,又維護(hù)全體業(yè)主的共同利益,確立了業(yè)主大會制度。明確物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會,業(yè)主大會按照《條例》和業(yè)主大會議事規(guī)則確定的程序作出的決定,包括業(yè)主公約等,視為全體業(yè)主的共同決定,對全體業(yè)主具有約束力。通過這些規(guī)定,保證業(yè)主大會能夠切實(shí)負(fù)擔(dān)起代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的職責(zé)。業(yè)主在行使自己權(quán)利的同時(shí),同樣應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)?!稐l例》明確規(guī)定,業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則,遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的制度,執(zhí)行業(yè)主大會的決定,按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用等等。
(二)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系
物業(yè)管理企業(yè),是依照公司法設(shè)立的,自主經(jīng)營、獨(dú)立核算,獨(dú)立承擔(dān)民事權(quán)利和義務(wù)的民事主體。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)完全平等,雙方通過簽訂物業(yè)服務(wù)合同,形成了物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)、業(yè)主支付服務(wù)費(fèi)用的等價(jià)交換關(guān)系,是一種真正的民事行為。而民事行為最基本的原則就在于其主體的平等性和行為的自愿性。主體平等,說明雙方不是主與仆、管理與被管理的關(guān)系。行為自愿,表現(xiàn)在幾個(gè)方面:業(yè)主是否選聘物業(yè)管理企業(yè)管理自己的物業(yè),選聘哪一家物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理,都由業(yè)主、業(yè)主大會自己決定;反過來,物業(yè)管理企業(yè)是否接受業(yè)主的選聘,也由物業(yè)管理企業(yè)自己決定,這說明了雙方簽訂合同的自愿。對于合同內(nèi)容的確定,比如物業(yè)管理企業(yè)要提供哪些服務(wù),服務(wù)到什么標(biāo)準(zhǔn),業(yè)主要交納多少物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,同樣出于雙方當(dāng)事人的自愿。相關(guān)主體不同意就不要簽合同,簽了合同就意味著接受合同的內(nèi)容,同時(shí)也接受了合同的約束。
(三)開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系
開發(fā)企業(yè)在沒有銷售完商品房之前,擁有這些待銷售的房屋,從產(chǎn)權(quán)歸屬上講,它本身也是業(yè)主,相對于其他單個(gè)的小業(yè)主而言,通常叫大業(yè)主。與其他的銷售行為不同,商品房銷售是一個(gè)逐漸的過程,不可能等到開發(fā)商銷售完所有房屋,購房人全部入住,成立業(yè)主大會以后,才來選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)。商品房銷售階段的物業(yè)管理服務(wù),也就是前期物業(yè)服務(wù),客觀上只能由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)來實(shí)施?!稐l例》規(guī)定,前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)來簽訂。但物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的對象不僅是建設(shè)單位,主要還是逐漸入住的購房人,或者說小業(yè)主。這樣,合同的簽訂者和合同權(quán)利義務(wù)的承受者在一定程度上是分離的,并不完全一致。為了解決這個(gè)問題,《條例》要求,購房人在與開發(fā)建設(shè)單位簽訂的購房合同中,必須包含建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容,從而讓購房人承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)合同中約定的關(guān)于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)。因此,業(yè)主在前期物業(yè)管理階段接受物業(yè)管理服務(wù),實(shí)際上是建立在兩個(gè)合同基礎(chǔ)之上的:一個(gè)是建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同,一個(gè)是建設(shè)單位與購房人簽訂的包含前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的商品房銷售合同。開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理活動(dòng)中的義務(wù)是:制定業(yè)主臨時(shí)公約并明示買受人、住宅物業(yè)必須通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)、提供必要的物業(yè)管理用房、不得擅自處分物業(yè)共用部位和公用設(shè)施設(shè)備、在保修期限和保養(yǎng)范圍內(nèi)承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任等。
(四)供水、供電等單位與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系
供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位是企業(yè),它們向業(yè)主提供產(chǎn)品和服務(wù),業(yè)主交納有關(guān)費(fèi)用,因此,它們之間也是一種合同關(guān)系,各自承擔(dān)相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)。而這些單位與相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)之間并沒有這種合同關(guān)系。換句話說,這些單位沒有向物業(yè)管理企業(yè)收取應(yīng)當(dāng)由業(yè)主負(fù)擔(dān)的有關(guān)費(fèi)用的權(quán)利,物業(yè)管理企業(yè)也沒有相應(yīng)的交費(fèi)義務(wù)。當(dāng)然,這些單位可以委托物業(yè)管理企業(yè)代為向業(yè)主收取有關(guān)費(fèi)用,那就應(yīng)當(dāng)簽訂委托合同,確立委托關(guān)系,物業(yè)管理企業(yè)可以按委托合同的約定代這些單位向業(yè)主收取有關(guān)費(fèi)用。委托合同同樣應(yīng)當(dāng)遵循平等自愿原則。因此,《條例》規(guī)定了供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位的權(quán)利和義務(wù),即“應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用”,以及“應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任”。同時(shí)明確規(guī)定“物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的,不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。”
(五)社區(qū)居委會與業(yè)主、業(yè)主大會及物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系
社區(qū)居委會是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織,在很多職能上實(shí)際是政府的延伸,它對于化解居民鄰里之間矛盾、促進(jìn)社會穩(wěn)定,發(fā)揮著重要的作用。業(yè)主大會是業(yè)主們由于共同財(cái)產(chǎn)關(guān)系而形成的共同利益群體,它不是自治組織。居委會是和社區(qū)對應(yīng)的組織,業(yè)主大會是和物業(yè)管理區(qū)域?qū)?yīng)的群體。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域可能有多個(gè)居委會,而一個(gè)居委會也可能涉及多個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;業(yè)主可能是該社區(qū)的居民,也可能不是該社區(qū)的居民;居委會成員可能是該區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,也可能不是業(yè)主。因此,居委會和業(yè)主大會之間并不一一對應(yīng),雙方不存在隸屬關(guān)系,也不是上下級關(guān)系。但是,業(yè)主、業(yè)主大會要維護(hù)好自己的權(quán)益,離不開當(dāng)?shù)鼐游瘯闹笇?dǎo)和幫助?!稐l例》設(shè)立了業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出決定應(yīng)當(dāng)告知并聽取居委會建議的義務(wù),規(guī)定業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與居民委員會相互協(xié)作,共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。同時(shí)規(guī)定,業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé),并接受其指導(dǎo)。物業(yè)管理企業(yè)和其他企業(yè)一樣,按合同和國家有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行經(jīng)營服務(wù),與居委會之間沒有法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
(六)物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系
物業(yè)管理各方主體之間的民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的確立主要通過當(dāng)事人自己的意思決定,政府作為行政管理部門,不能隨便運(yùn)用自己擁有的公共權(quán)力進(jìn)行干預(yù),更不能主動(dòng)介入到這種活動(dòng)中去。
政府與物業(yè)管理各方主體之間的關(guān)系,是一種行政法律關(guān)系。政府的主要職責(zé)就是依法制定規(guī)則來規(guī)范有關(guān)主體的行為,并通過加強(qiáng)規(guī)范和監(jiān)督維護(hù)這種規(guī)則,為雙方創(chuàng)造良好的交易環(huán)境。要充分尊重業(yè)主權(quán)利,尊重業(yè)主自我管理和自我約束,要充分發(fā)揮市場機(jī)制的作用,強(qiáng)化合同的地位和效用,主要由當(dāng)事人通過合同來約束民事行為以及解決產(chǎn)生的糾紛。
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