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2015年土地估價師考試《理論與方法》知識點10

更新時間:2015-05-14 09:08:20 來源:|0 瀏覽0收藏0

    2015年土地估價師考試《理論與方法》知識點匯總

  土地供需平衡原理

  土地供需平衡是指土地經(jīng)濟供給與人們對特定用途土地的需求之間的均衡關(guān)系。土地作為一種特殊商品,既受一般商品供求規(guī)律的制約,又有其與一般商品不同的特殊供求形式。土地供求平衡是相對的、暫時的,而不平衡是絕對的。由于我國土地稀缺,人口眾多,人地矛盾突出,所以導致地價總的趨勢是上升的。

  1.耕地供求關(guān)系研究耕地的供求關(guān)系,其基點在于人口對糧食的需求及滿足程度。由于耕地買賣頻率很低,對于耕地供求關(guān)系的研究,主要從實物形態(tài)人手。耕地供求的變化主要受到人均占有糧食數(shù)量的影響。如果人均占有糧食數(shù)量超過其需求,則耕地的供給就有可能減少。要讓農(nóng)民自覺珍惜耕地,盡量提高土地生產(chǎn)率,利用耕地多生產(chǎn)糧食,就必須讓農(nóng)民從種糧中獲得平均利潤,這樣才能緩解我國耕地的緊張供求關(guān)系。

  2.工業(yè)、商業(yè)和住宅用地的供求關(guān)系隨著我國工業(yè)、商業(yè)和住宅用地制度改革的深化,這部分土地已經(jīng)逐步進入商品的行列,遵循商品經(jīng)濟規(guī)律進行市場流轉(zhuǎn)。在一般情況下,土地交易也遵循一般商品的供求規(guī)律:地價上升,則供給增加,而需求下降;地價下降,則供給減少,需求增加。

  但是土地作為一種特殊的商品,在許多方面具有特殊性:其位置固定不變,自然供給不變,經(jīng)濟供給彈性有限,買賣雙方不能自行決定土地位置和用途,土地價格受社會和政治局勢以及經(jīng)濟繁榮程度影響大,所以工業(yè)、商業(yè)和住宅用地有時又表現(xiàn)出供給的特殊性。特殊的土地供給是由于土地自然供給總量是有限度的,超過這個限度不管價格如何上漲,也不能再增加土地的供給。特殊的土地需求是反映土地購買者把工業(yè)、商業(yè)和住宅用地作為投機對象,價格低廉的土地由于在短期內(nèi)難以賣出好價格,所以買者很少;相反,價格高漲的土地容易賣得好價錢,盡管價格上漲幅度大于其他地區(qū),只要經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展,定能獲利,所以買者很多。

  隨著我國城市化和經(jīng)濟發(fā)展,工業(yè)、商業(yè)和住宅用地的需求會不斷增加,但這類土地供給非常有限,最終必然導致這類土地在高價位下的供求平衡。要在減少占用農(nóng)地的條件下實現(xiàn)非農(nóng)用地的供求平衡,必須搞好城市規(guī)劃,實現(xiàn)城市土地合理功能分區(qū),提高城市土地利用規(guī)模效益;實行城市綜合開發(fā)建設(shè),提高城市土地利用效率;抓緊舊城區(qū)改造,充分利用城區(qū)閑置土地和利用率低下的土地;城市土地利用向空間發(fā)展,實行立體利用,提高土地的經(jīng)濟供給能力。

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