2015年土地估價(jià)師《案例與報(bào)告》：路線價(jià)評(píng)估(4)

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　　1深度修正表編制

　　如深度指數(shù)修正圖所示，深度百分率表依下列三種百分率原理制作而成：

　　①單獨(dú)深度百分率。

　　a1>a2>…>an

　?、谄骄疃劝俜致?。

　　a1>(a1+a2)/2>(a1+a2+a3)/3>…>(a1+a2+a3+…+ an)/n

　?、劾塾?jì)深度百分率。

　　a1< a1+a2< a1+a2+a3<……< a1+a2+a3+……an

　　制作深度百分率表的步驟如下：

　　a)制定標(biāo)準(zhǔn)深度，標(biāo)準(zhǔn)深度――里地線的確定，或以臨街宗地的平均進(jìn)深為準(zhǔn)，或以臨街宗地進(jìn)深眾數(shù)者為準(zhǔn);

　　b)確定級(jí)距，深度百分率表中級(jí)距的選定，應(yīng)分析比較實(shí)例調(diào)查中地價(jià)變化的規(guī)律性，從而確定定級(jí)距數(shù)、級(jí)距;

　　c)確定單獨(dú)深度百分率;

　　d)選用累計(jì)或平均深度百分率制作深度百分率表。

　　我國(guó)目前已用路線價(jià)的城市其進(jìn)行的深度修正類(lèi)似于中國(guó)臺(tái)灣的計(jì)算方法。

　　2.寬度修正

　　對(duì)臨街土地特別是臨街商業(yè)用地來(lái)說(shuō)，地塊臨街寬度不同，其地價(jià)是不相等的。由于臨街商店鋪面的寬窄不一，商店對(duì)顧客的吸引力會(huì)有所差異，進(jìn)而影響到商店?duì)I業(yè)額，所以在路線價(jià)估價(jià)中，必須考慮寬度修正。其計(jì)算方法是同一路線價(jià)區(qū)中進(jìn)深相等的樣本，考慮在不同寬度情況下反映在土地價(jià)格上的變動(dòng)情況，最后確定寬度條件下的修正系數(shù)。

　　3.寬深比修正

　　在一般情況下，大型的商業(yè)建筑物，進(jìn)深較大，地價(jià)會(huì)隨著地塊深度的增加，土地價(jià)值逐步降低。另一方面，由于商店大，鋪面寬度寬，外觀醒目，同樣會(huì)增加對(duì)顧客的吸引，所以對(duì)大型商店單獨(dú)采用鋪面寬度和深度修正，不太實(shí)際，而且也難于操作，因此，應(yīng)采用商店的寬度比深度即寬深比率系數(shù)來(lái)反映這種地價(jià)的修正情況。

　　4.容積率修正

　　一般情況下，路線價(jià)只是代表一定容積率水平下的地價(jià)，隨著容積率的增加，地價(jià)一般會(huì)上升。因此，在同一區(qū)段中，抽查不同容積率水平下的平均地價(jià)，可得到容積率修正系數(shù)

　　5.出讓、轉(zhuǎn)讓年期修正

　　土地出讓是國(guó)家將一定年期內(nèi)的土地使用權(quán)讓與土地使用者，土地轉(zhuǎn)讓是土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。根據(jù)地價(jià)計(jì)算公式：

　　V=a/r[1-1/(1+r)n]

　　式中：V―――地價(jià);

　　a――年地租;

　　r――還原利率;

　　n――出讓、出租或轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租年期。

　　可計(jì)算出宗地年期修正系數(shù)。

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