2015年土地估價師《案例與報告》：路線價評估(1)

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　　一、概述

　　路線價的特點(diǎn)

　　路線價是通過對面臨特定街道、使用價值相等的市街地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的平均單價并附設(shè)于特定街道上，即得到該街道的路線價?？梢钥闯?，路線價的特點(diǎn)是臨街的宗地地價隨其距道路的距離(即深度)增加而遞減，而不同特定街道的路線價不同。

　　路線價評估范圍選擇條件

　　路線價評估主要用于繁華商業(yè)區(qū)域的市街地的評估，尤其是道路系統(tǒng)完整、道路兩旁的宗地排列整齊的區(qū)域和城市商業(yè)地。在路線價與區(qū)域平均基準(zhǔn)地價發(fā)生交叉時，里地線以內(nèi)以路線價為主，里地線以外以區(qū)域平均基準(zhǔn)地價為主。

　　路線價評估

　　二、路線價評估

　　路線價評估的基本原理

　　路線價估價法認(rèn)為城市內(nèi)各宗土地(以商業(yè)用地為主)價格的高低，隨其距離道路的遠(yuǎn)近程度，即臨街深度的增加而遞減;宗地越接近道路者利用價值越大，地價也越高;距離道路越遠(yuǎn)，利用價值越小，地價也越低。因此，路線價估價法與市場比較法類似，只不過以路線價取代了市場比較法中的比較實例價格，以深度等差異修正取代了區(qū)域因素和個別因素等的修正，其基本原理是替代原理和區(qū)位論的具體運(yùn)用。

　　在正常市場條件下，具有相同使用價值的土地，在交易雙方具有等量市場信息的基礎(chǔ)上，應(yīng)該具有同樣價格，即替代原理。

　　可及性可以視為區(qū)位條件的一種表示，因此對于商業(yè)用地來講，可及性是決定其使用價值的主要因素。同一街道，各宗土地價格的高低隨著離開街道的遠(yuǎn)近程度，即臨街深度而遞減;同一宗臨街宗地，其接近街道部分地價高于離開街道的部分，越接近道路者利用價值越大，距離街道越遠(yuǎn)利用價值越小，價格越低;在一個城市中，按土地的可及性可劃分不同的地價區(qū)段，每個區(qū)段表示不同的區(qū)域條件即使用價值的差異。運(yùn)用一定的評估方法計算同一路線價區(qū)段內(nèi)的若干標(biāo)準(zhǔn)宗地的地價，然后求這些標(biāo)準(zhǔn)宗地的單位地價的眾數(shù)或中位數(shù)、簡單算術(shù)平均值、加權(quán)算術(shù)平均值等，即得該路線價區(qū)段的路線價。

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