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2015土地估價師考試《土地估價實務》復習解析(10)

更新時間:2015-05-07 09:58:36 來源:|0 瀏覽0收藏0

    2015土地估價師考試《土地估價實務》復習解析匯總

  土地價格的主要特征

  1)土地價格是權益價格。土地是一種資產,能給人們提供恒久的產品和服務,這種產品和服務的獲得都以土地權利的限定為基礎。另外,土地自身位置不能移動,可轉移的是該土地的權利和收益。誰購買土地,就必須為獲得這項權利付出代價,誰獲得了土地權益,就可以從這塊土地收獲產品和服務,這種產品和服務的獲得都是以土地權利的限定為基礎。因此,土地買賣實質上是土地權益的買賣,土地價格是土地權利和收益的購買價格。

  2)土地價格不由生產成本決定。一般商品都是人類勞動的產品,具有勞動價值,其交換價格是其價值的貨幣表現(xiàn),因此,人們可以根據其生產成本確定其價格。但土地價格不是土地成本的貨幣表現(xiàn),不能依生產成本定價。這是因為,土地不是人類勞動的產物,作為地球自然物,自身沒有人類勞動價值,無所謂生產成本;并且人類長期的土地利用過程中所固化在土地中的勞動,不足以表現(xiàn)其價格,現(xiàn)實中土地的開發(fā)成本,主要是土地的投資與回收及其應得投資收益,實質是地價的附加。因此土地價格不由生產成本決定。

  3)土地價格主要由土地需求決定。土地價格雖在一定范圍和條件下,也受土地市場供給與需求的影響,但是從宏觀上看,土地的自然供給是一定的,土地經濟供給的彈性很小,而社會經濟發(fā)展和人口增加引致對土地的需求會不斷變化,因此,從長遠和總體上看,需求是影響地價的主要方面。這與一般的商品價格受其本身供給與需求的雙向影響是不同的。

  4)土地價格呈上升趨勢。這是因為在一定時期內,土地的供給彈性很小,但隨著社會的發(fā)展和人口的增長,人類對土地的需求趨勢不斷增長,致使地價不斷上漲;社會經濟的發(fā)展也就意味著高技術、高投資的產業(yè)日趨發(fā)達,工人的勞動支出在生產成本中的比重日趨縮小,使得社會平均利潤率下降,導致利潤有下降的趨勢,從而使地價呈上升勢態(tài)。

  5)土地價格具有明顯的地域性。在地區(qū)性市場之間,因為土地位置的固定性,土地無法像一般商品那樣可以自由移動,致使地價具有明顯的區(qū)域性特征,各地域土地市場受到當?shù)卣巍⒔洕戎T多因素的影響,相互之間很難影響,不能形成統(tǒng)一的市場價格;即使在同一地區(qū)城市內,土地的位置差別、用途差別等也決定了土地價格個別性明顯,難以標準化,因而土地價格千差萬別。

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