2015年土地估價師《土地估價實務》考前預測題第一套(7)

    2015年土地估價師《土地估價實務》考前預測題第一套

　　四、計算題(2題，共45分。其中第一題25分，第二題20分。答案要求：分別列出解題思路、基本方法、分步計算公式、代人數(shù)據(jù)計算式、計算結(jié)果及單位;計算中間結(jié)果均保留兩位小數(shù)，單價為元/┫，總價為元;計算最終結(jié)果均保留整數(shù)，單價為元/┫，總價為萬元。評分說明：分項分步記分;計算式(包括代人數(shù)據(jù)計算式)和計算結(jié)果分別計分;只有計算結(jié)果的不得分)

　　(一)甲公司于2004年6月通過拍賣競得一宗位于K市中心區(qū)的土地50年使用權(quán)。該宗土地面積為800┫，經(jīng)開發(fā)于2005年6月建成一座建筑面積為950┫的寫字樓，并全部用于出租。為了解資產(chǎn)狀況，甲公司2009年6月委托土地評估機構(gòu)進行估價，要求評估土地價值以及土地與建筑物一體的價值。

　　該評估機構(gòu)調(diào)查資料顯示，當時K市中心區(qū)同類寫字樓月租金為50元/┫(建筑面積)，管理費支出為租金的5%，年支付各項稅金平均為35元/┫(建筑面積)。除管理費外，還需支出維修費、保險費等。

　　假定該寫字樓建筑物的重置價為1600元/m2，殘值為零，年支出維修費為重置價的2%，年支出保險費為重置價的0.2%，土地還原率為6%，建筑物還原率為8%，估價基準日定為2009年6月30日。請根據(jù)以上資料進行估算(需提供總價和單價)。

　　(二)經(jīng)政府批準，一工業(yè)企業(yè)計劃將其使用的一宗國有土地A投入到新設(shè)立的股份公司，現(xiàn)委托某估價機構(gòu)進行地價評估。該機構(gòu)收集到下列可用資料：

　　(1)A宗地周圍地區(qū)2006年新征地資料，征用補償、安置及相關(guān)稅費等土地取得費用為35萬元/h┫。

　　(2)與A宗地位于同一區(qū)域的于2005年5月出租的工業(yè)用地案例一宗，宗地開發(fā)程度為“七通一平”，年出租凈收益為23元/┫。

　　(3)與A宗地相鄰區(qū)域中的一宗工業(yè)用地，2003年4月出讓，出讓年期為40年，開發(fā)程度為“五通一平”，出讓地價為224元/┫。

　　(4)當?shù)赝恋亍叭ㄒ黄健遍_發(fā)費用平均為50元/┫，從征地到完成“三通一平”的開發(fā)周期一年，土地開發(fā)資金利息率為12%，投資回報率為l0%，土地增值收益率為20%，土地還原率為8%。

　　(5)當?shù)赝蛔诘亻_發(fā)程度不同時的地價差異情況為：“五通一平”時地價比“三通一平”時地價高l00元/┫，“七通一平”時地價比“三通一平”時地價高150元/┫。

　　(6)征地、出租和出讓宗地與待估宗地比較情況，除開發(fā)程度差異外，其他因素比較表為：

　　請根據(jù)上述資料評估該宗地在2006年6月達到“三通一平”條件的50年土地使用權(quán)價格。

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