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2015年土地估價(jià)師《土地估價(jià)實(shí)務(wù)》考前預(yù)測(cè)題第一套(6)

更新時(shí)間:2015-04-10 08:59:59 來源:|0 瀏覽0收藏0

  三、情景分析題(2題,內(nèi)含l0小題,題號(hào)51~60,共l0分。每小題有A、B、C、D四個(gè)備選項(xiàng),其中至少有1個(gè)符合題意,請(qǐng)選擇并將答題卡相同題號(hào)對(duì)應(yīng)的字母涂黑。評(píng)分說明:每小題1分,多選、有錯(cuò)誤選項(xiàng)的不得分,不倒扣分;少選但均為正確選項(xiàng)的每項(xiàng)得0.25分)

  (一)某企業(yè)擁有A宗地的劃拔土地使用權(quán),并于2009年9月1日與當(dāng)?shù)卣炗喠嗽撟诘氐膰型恋刈赓U協(xié)議,租期20年,實(shí)際支付的年租金為10元/┫。A宗地土地面積為30000┫,用途為工業(yè),現(xiàn)已達(dá)到五通一平的開發(fā)程度。

  經(jīng)調(diào)查,A宗地周邊有三宗條件相似的工業(yè)用地,具體情況如下:

  (1)B宗地:占地45畝,于2005年9月1日通過征地方式取得,當(dāng)時(shí)根據(jù)所在區(qū)域的市場(chǎng)行情,共支付了300萬元征地及其相關(guān)稅費(fèi),經(jīng)開發(fā)建設(shè),現(xiàn)已達(dá)到“七通一平”的開發(fā)程度,共花費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)540萬元。據(jù)調(diào)查,從2005年9月1日到2009年9月1日期間,征地費(fèi)用和達(dá)到“七通一平”的土地開發(fā)費(fèi)用分別上漲了20%和30%。

  (2)C宗地:占地25000┫,于2005年9月1日通過出讓方式取得。宗地已達(dá)到“三通一平”的開發(fā)程度。按照2009年9月的市場(chǎng)行情,該宗地若出租經(jīng)營,每年土地凈收益可達(dá)55萬元。(3)D宗地:占地3.5h┫,于2009年9月以國家作價(jià)入股方式取得,40年期、“七通一平”條件下作價(jià)425元/┫。

  表中數(shù)值表示B、C、D各宗地與A宗地的比較,負(fù)值表示案例宗地比A宗地的對(duì)應(yīng)條件差,正值表示案例宗地的條件優(yōu)于A宗地。

  根據(jù)當(dāng)?shù)?009年9月的土地市場(chǎng)情況,從征地到完成“七通一平”的土地開發(fā)需要1年的時(shí)間,土地開發(fā)費(fèi)分季度投入,每季度投資額相等,在季內(nèi)均勻投入;設(shè)定土地開發(fā)資金的貸款季利率為l.5%,需按季度按復(fù)利計(jì)算利息;土地開發(fā)的投資回報(bào)率為l0%;土地增值收益率為20%;土地還原率取6%。

  相對(duì)A宗地而言,其50年土地使用權(quán)價(jià)格因于發(fā)程度不同而有差異:達(dá)到“七通一平,,時(shí)地價(jià)比“五通一平”高100元/┫,達(dá)到“五通一平’’時(shí)地價(jià)比“三通一平”高60元/┫。根據(jù)以上資料,回答51~55小題的問題。

  51.以宗地B、C、D作為比較案例,利用市場(chǎng)比較法測(cè)算宗地A于2009年9月1日的單位地價(jià)為(  )元/┫。

  A.383.86

  B.370.57

  C.388.58

  D.392.65

  52.市場(chǎng)比較法中交易案例修正的主要因素有(  )。

  A.交易情況

  B.個(gè)別因素

  C.期日和年期

  D.區(qū)域因素

  53.宗地A于2009年9月1日的市場(chǎng)年租金為(  )元/┫。

  A.28.56

  B.26.45

  C.24.35

  D.30.25

  54.宗地A于2009年9月1日的承租土地使用總價(jià)格為(  )萬元。

  A.463.54

  B.456.06

  C.488.50

  D.423.86

  55.應(yīng)用市場(chǎng)比較法估價(jià)時(shí),應(yīng)具備的條件有(  )。

  A.交易類型全面

  B.豐富的交易案例

  C.待估土地與交易案例有相關(guān)性和替代性.

  D.發(fā)達(dá)的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)

  (二)某土地估價(jià)機(jī)構(gòu)于2006年10月下旬接到一宗土地價(jià)格評(píng)估的委托,估價(jià)基準(zhǔn)日確定在當(dāng)年10月31日。評(píng)估對(duì)象位于華南K城市的S湖邊,面積為500┫,是委托方于2000年10月通過拍賣方式購得的土地,使用期限為50年。目前該地塊內(nèi)有一座900┫砌體結(jié)構(gòu)的寫字樓,建于2002年lO月。寫字樓現(xiàn)用于出租,每月租金收入3萬元。市場(chǎng)調(diào)查顯示,該類房屋耐用年限為55年,殘值率為2%,當(dāng)時(shí)建筑物綜合造價(jià)為2000元/┫,目前重置價(jià)格為2500元/┫。該寫字樓的利用率為90%。當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庹?罩寐蕿?0%,租金一般為每月50元/┫(建筑面積),每年需支付的總費(fèi)用約80元/┫(建筑面積)。假定土地還原率和房屋還原率分別為7%和8%。根據(jù)上述情況,計(jì)算并回答56-60題。

  56.如果沒有其他損失和市場(chǎng)波動(dòng)的考慮,根據(jù)已知的條件,該寫字樓的客觀年總收益為(  )萬元。

  A.48.6

  B.43.74

  C.54

  D.36

  57.假定該寫字樓按照自然折舊,則年折舊為(  )元。

  A.46875

  B.37500

  C.45000

  D.40909

  58.在上述情況下,如果其他條件不變,假定房屋年折舊固定為5萬元,則房屋的現(xiàn)值為(  )萬元。

  A.205

  B.210

  C.215

  D.220

  59.在上述情況下,如果其他條件不變,假定房屋現(xiàn)值為250萬元,寫字樓年總純收益為50萬元,則土地的純收益為(  )萬元。

  A.50

  B.51

  C.48

  D.52

  60.如果其他條件不變,假定土地的純收益為50萬元,則土地總價(jià)格為(  )萬元。

  A.648

  B.658

  C.678

  D.698

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