2015年土地估價(jià)師考試《理論與方法》:剩余法(1)

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　　剩余法概述

　　1、剩余法的定義與原理

　　又稱假設(shè)開發(fā)法、倒算法、殘余法或余值法等。是指在估算開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、買賣有關(guān)費(fèi)用后，以價(jià)格余額來(lái)確定估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格的一種方法。

　　剩余法更深層的理論依據(jù)完全類似于地租原理，只不過(guò)地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的價(jià)格剩余，但計(jì)算原理是一致的。

　　剩余法還可以通過(guò)求取殘余的純收益后，再進(jìn)行資本還原，求得房地價(jià)格。

　　除適用于土地估價(jià)外，剩余法還大量應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)價(jià)和投資決策，具體可應(yīng)用于三個(gè)方面：

　　(1) 確定投資者獲取待開發(fā)場(chǎng)地所能支付的最高價(jià)格

　　(2) 確定具體開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)

　　(3) 確定開發(fā)項(xiàng)目中的最高控制成本費(fèi)用

　　2、剩余法的計(jì)算公式

　　基本公式： V = A ? ( B + C ) V―購(gòu)置開發(fā)場(chǎng)地的價(jià)格 A―總開發(fā)價(jià)值或開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值 B―開發(fā)成本 C―開發(fā)商合理利潤(rùn)

　　實(shí)際估價(jià)中常用的具體計(jì)算公式：

　　土地價(jià)格 = 房屋的預(yù)期售價(jià) - 建筑總成本 - 利潤(rùn) - 稅收 - 利息

　　計(jì)算時(shí)還需要考慮各項(xiàng)費(fèi)用的時(shí)間價(jià)值

　　3、剩余法的特點(diǎn)與適用范圍

　　(1)剩余法估價(jià)的可靠性取決于三個(gè)正確確定：正確確定土地最佳利用方式，正確確定開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)，正確確定土地開發(fā)費(fèi)用和正常利潤(rùn)等。

　　(2)剩余法估價(jià)的三個(gè)假設(shè)和限制條件：關(guān)鍵變量穩(wěn)定、價(jià)格穩(wěn)定、投入均勻

　　(3)剩余法的適用范圍

　　A.待開發(fā)土地的估價(jià)

　　B.待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)的估價(jià)

　　C.僅將土地或房產(chǎn)整理成可供直接利用的土地或房地產(chǎn)的估價(jià)

　　D.現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估

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