2015年土地估價師《理論與方法》:市場比較法(5)

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　　三、市場比較法的應(yīng)用范圍及應(yīng)用實(shí)例

　　1、市場比較法的應(yīng)用范圍

　　市場比較法可用于不動產(chǎn)的買賣、租賃、抵押等各種交易形式的價格及租金確定。條件是要有適合的具備替代關(guān)系的交易案例資料。

　　(1)利用市場比較法評估土地的價格

　　方法應(yīng)用時要選擇同類型的土地交易案例，修正時所考慮的因素也要以影響土地利用效益的因素為主。還要注意對建筑物價格的扣除。

　　(2)利用市場比較法評估建筑物價格

　　比較修正因素出要考慮一般因素以外，還要增加反映建筑物特性的因素。

　　(3)利用市場比較法評估土地及建筑物為一整體的價格

　　注意考慮土地及建筑物的權(quán)屬問題

　　(4)利用市場比較法評估租金

　　一般選擇實(shí)質(zhì)租金進(jìn)行比較分析

　　2、市場比較法應(yīng)用實(shí)例

　　基本步驟：

　　(1)如交易情況不一致，進(jìn)行交易情況修正

　　(2)計(jì)算當(dāng)?shù)氐貎r指數(shù)或編制地價指數(shù)表

　　(3)計(jì)算容積率修正指數(shù)

　　(4)計(jì)算位置、形狀、區(qū)域因素、個別因素、土地使用權(quán)年限等對地價的修正

　　(5)計(jì)算各案例宗地修正后的價格

　　(6)綜合評估地價

　　3、市場比較法應(yīng)用中常見錯誤

　　(1)比較基準(zhǔn)錯誤

　　(2)修正公式錯誤

　　(3)修正指數(shù)計(jì)算錯誤

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