2015土地估價師《管理基礎與法規(guī)》:建設用地的特點

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　　1.承載性與非生態(tài)利用性

　　建設用地從利用方式上看，是利用土地的承載功能，建造建筑物和構筑物，作為人們的生活場所、操作空間和工程載體，以及堆放場地，而不是利用土壤的生產功能。它與土壤肥力沒有關系。建設用地的這個特點，要求我們在選擇用地時，應盡可能將水土條件好的、可能生產出更多生物量的土地留作農業(yè)生產用地。建設用地可以利用水土條件相對較差、而承載功能符合要求的土地，從而使土地資源的配置更加合理化，以發(fā)揮土地更大的效益。

　　2.土地利用逆轉相對困難

　　一般說來，只要規(guī)劃允許，農業(yè)用地轉變?yōu)榻ㄔO用地較為容易，但要使建設用地轉變?yōu)檗r用地，則較為困難。除需要相當長的時間外，成本也相當高。建設用地的這個特點，要求在農用地轉變?yōu)榻ㄔO用地時，一定要慎重行事，嚴格把關，不要輕易將農用地轉變?yōu)榻ㄔO用地。

　　3.土地利用的集約性

　　農用地或未利用地變?yōu)榻ㄔO用地后，就具有利用的高度集約性和資金的高密性，可以產生更高的經濟效益。就具體地段來說，它能引起地價的上升，有時可以上漲幾十倍、幾倍、上百倍。人們熱衷于將農用地轉變?yōu)榻ㄔO用地就是一個典型的例子。為了保護農用地實現政府綜合效益，限制農用地轉變?yōu)榻ㄔO用地，世界各國都采取了嚴格的控制措施。國外將農用地轉變?yōu)榻ㄔO用地要經過政府的許可，有的還通過購買的方式取得土地的發(fā)展權。

　　4.區(qū)位選擇的重要性

　　在建設用地的選擇中，區(qū)位起著非常重要的作用。如道路的位置決定著商業(yè)服務中心的布局。但區(qū)位具有相對性，一是對一種類型的用地來說是優(yōu)越的區(qū)位，對另外一種用地來說則不一定。如臨街的土地對商業(yè)來說是很好的區(qū)位，而對居住用地來說則不一定是優(yōu)越的區(qū)位。二是區(qū)位的優(yōu)劣可以隨著周圍環(huán)境的改變而改變，經濟活動對于區(qū)位本身的影響是巨大的。如交通站點的變遷對周圍土地的影響就是典型的例子。

　　5.無限性與再生性

　　由于建設及經濟發(fā)展的需要，建設用地占用土地，對農業(yè)構成了巨大的威脅。建設用地的無限延伸，而土地的供應卻是有限的，這就迫使我們要慎重考慮如何更加有效地以有限的供應去滿足無限的需求。建設用地的再生性是指建設用地能夠從現有的建設用地即存量建設用地中經過再開發(fā)重新獲得。充分發(fā)揮和利用建設用地的再生性，能使人們在不斷開發(fā)存量建設用地的過程中，獲得越來越多的操作場所和建筑空間，提高土地利用效率。

　　6.空間性與實體性

　　建設用地是整個建筑工程的一部分，建設用地的空間立體利用對于高效利用土地、節(jié)約用地，都是很有成效的。

　　建設用地的實體性是指建設用地具有固定的形狀，是一個工程實體，一旦形成就能直接為人類建設活動服務。建設用地的實體性是通過“營造結果”形成多種具有固定形狀的工程實體如建筑物、道路、機場等。

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