2014土地估價理論與方法：土地價格的概念

　　考點1：土地價格概念

　　概念：土地價格實際上是土地經是價值的反映，是為購買獲取土地預期收益的權利而支付的代價，即地租的資本化。土地的價格高低取決于可以獲取的預期土地收益(地租)高低。購買土地實際上是購買土地的權利。

　　考點2：土地價格的主要特征

　　1、 表示方式不同：一般商品以價格表示，而土地即有價格，又有租金表示。

　　2、 價格基礎不同：一般商品具有移動性，價格來源商品本身，土地不具移動，其可轉移的并非土地本身，而是該土地的權利和收益。土地價格是土地權利和收益的購買價格。

　　3、 形成時間不同：一般商品可以標準化，易于比較，有完整的市場，價格短時間形成，土地差異大，缺乏完整的市場，價格形成時間長。估價時必須根據宗地自身的特點和市場狀況進行具體分析。

　　4、 土地價格不是土地價值的貨幣表現，價格高低不由生產成本決定。

　　5、 地價主要由地產需求決定。土地的供給總的來說是一定的，人類可利用的土地是十分有限的，土地經濟供給的彈性也很小，但對土地的需求則隨著經濟發(fā)展呈現較大的變化，需求是影響地價的主要方面。

　　6、 地價具有明顯的地區(qū)性和個別性。

　　7、 地價呈明顯上升趨勢，地價上升的速度高于一般商品價格的上升速度。首先，由于土地的稀缺性，其供給彈性很小;而同時，由于社會經是的發(fā)展和人口不斷增加，對土地的需求總是持續(xù)增加，因而地價呈現不斷上漲趨勢;其次，由于整個社會的資本有機構成的提高，使得社會平均利潤率下降，導致利潤有下降的趨勢，從而使地價呈上升勢態(tài)。

　　8、 市場結構不同：一般商品有完整的市場，形成的物價比較客觀;土地是不完全的市場，需要對地價影響很大，形成的價格主觀因素影響很大。

　　9、 折舊現象不同：一般商品有折舊現象，價值隨使用年限增長而降低，土地不僅沒有折舊，面且還增值，其價格常隨社會經濟發(fā)展而自然升高。

　　考點3：土地價格的類型

　　1、 按土地權利分類：(1)所有權價格;(2)使用權價格;(3)租賃權價格;(4)抵押權價格;

　　2、 按土地價格形成的方式：(1)交易價格;(2)評估價格(交易底價、基準地價、課稅價格 ;

　　3、 按政府管理手段：(1)申報地價;(2)公告(示)地價：

　　4、 按土地價格表示方法：(1)土地總價格;(2)單位面積地價;(3)樓面地價

　　考點4：我國現行地價體系

　　1、 從宏觀到微觀，我國的地價體系基本上可以用等、級、價進行概括。其中“等、級”偏重于對土地自然質量的評價;而“價”則更偏重于對土地經濟價值的評價。

　　2、 從宏觀到微觀，在土地等、級、價體系中，土地等別處于最宏觀的層面，級別次之，而地價則處于微觀層面。

　　3、 從土地自然質量到土地的經濟價值，在土地等、級、價體系中，“等、級”偏重于對土地自然質量的評估;而“價”更偏重于對土地經濟價值的評價。

　　4、 按照管理需求，我國的地價體系如下：

　　(1)宏觀管理需求層面

　　※ 土地等別，包括城鎮(zhèn)土地等別、農用地等別;

　　※土地級別，包括城鎮(zhèn)土地級別、農用地級別;

　　※基準地價，包括城鎮(zhèn)基準地價、農用地基準地價;

　　※標定地價(城鎮(zhèn))

　　※最高(最低)限價，包括工業(yè)用地出讓最低限價、居住用地最高限價(兩限房使用)

　　※監(jiān)則地價

　　(2)微觀管理需求層面

　　※出讓涉及地價，包括出讓底價、出讓成交地價;

　　※土地出租涉及地價，包括國有土地租金、國有土地所有權收益;

　　※企業(yè)改制涉及地價，包括作價出資(入股)地價、授權經營地價;

　　※劃撥土地涉及地價，包括劃撥轉讓地價、劃撥補交出讓金;

　　※土地收購儲備涉及地價，包括國有土地收購價格、國有土地拆遷補償標準、農用地征收補償標準

　　※集體土地流轉涉及地價，包括農用地流轉價格、集體建設用地流轉價格

　　考點5：我國土地價格的主要類型

　　1、 按管理層次劃分：(1)基準地價;(2)宗地地價?；鶞实貎r是分用途的土地使用權的最高出讓年限的區(qū)域平均價格，具有有限期、全域性、平均性、時效性的特點。其作用是;反映土地市場中的地價水平及期限變動趨勢，為地價管理提供依據;為國家征收土地使用稅提供依據;引導土地合理利用和流轉。

　　2、 按土地產權性質劃分：(1)土地所有權價格;(2)土地使用權價格

　　3、 按土地開發(fā)程度劃分：(1)毛地價格：毛地是指政府出讓未經拆遷安置補償的舊城區(qū)土地。(2)生地價格：生地是指未進行征地補償的新區(qū)土地。指已完成使用批準手續(xù)而未進行或部分進行基礎設施配套開發(fā)和平整的正常市場條件下土地使用權價格。一般說，毛地價和生地價由出讓金、城市基礎設施配套建設費構成，不包括拆遷補償費或征地費;(3)熟地價格：是指政府出讓經過三通一平或五通一平或七通一平，可直接開發(fā)利用的土地。

　　4、 按地價構成劃分：城市建設配套費;征地拆遷開發(fā)費;土地開發(fā)費

　　5、 按交易方式劃分：(1)收購地價：收購方式可分為征用、收回、收購、置換;(2)劃撥地價、出讓地價、承租地價：一級市場中的主要地價形式;(3)出租價格、轉讓價格、抵押價格：二級市場形成產生的主要地價形式;(4)入股價格：起源于國有企業(yè)改革，一般適用于占地面積較大、經營效益好、競爭能力強、開發(fā)前景好。

　　6、 按地價形式和目的劃分：(1)評估地價;(2)交易地價;(3)政策性地價;(4)征地區(qū)片

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