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2014土地估價(jià)理論與方法:土地價(jià)格的概念

更新時(shí)間:2014-09-09 23:13:24 來源:|0 瀏覽0收藏0

  考點(diǎn)1:土地價(jià)格概念

  概念:土地價(jià)格實(shí)際上是土地經(jīng)是價(jià)值的反映,是為購買獲取土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價(jià),即地租的資本化。土地的價(jià)格高低取決于可以獲取的預(yù)期土地收益(地租)高低。購買土地實(shí)際上是購買土地的權(quán)利。

  考點(diǎn)2:土地價(jià)格的主要特征

  1、 表示方式不同:一般商品以價(jià)格表示,而土地即有價(jià)格,又有租金表示。

  2、 價(jià)格基礎(chǔ)不同:一般商品具有移動(dòng)性,價(jià)格來源商品本身,土地不具移動(dòng),其可轉(zhuǎn)移的并非土地本身,而是該土地的權(quán)利和收益。土地價(jià)格是土地權(quán)利和收益的購買價(jià)格。

  3、 形成時(shí)間不同:一般商品可以標(biāo)準(zhǔn)化,易于比較,有完整的市場,價(jià)格短時(shí)間形成,土地差異大,缺乏完整的市場,價(jià)格形成時(shí)間長。估價(jià)時(shí)必須根據(jù)宗地自身的特點(diǎn)和市場狀況進(jìn)行具體分析。

  4、 土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn),價(jià)格高低不由生產(chǎn)成本決定。

  5、 地價(jià)主要由地產(chǎn)需求決定。土地的供給總的來說是一定的,人類可利用的土地是十分有限的,土地經(jīng)濟(jì)供給的彈性也很小,但對(duì)土地的需求則隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)較大的變化,需求是影響地價(jià)的主要方面。

  6、 地價(jià)具有明顯的地區(qū)性和個(gè)別性。

  7、 地價(jià)呈明顯上升趨勢,地價(jià)上升的速度高于一般商品價(jià)格的上升速度。首先,由于土地的稀缺性,其供給彈性很小;而同時(shí),由于社會(huì)經(jīng)是的發(fā)展和人口不斷增加,對(duì)土地的需求總是持續(xù)增加,因而地價(jià)呈現(xiàn)不斷上漲趨勢;其次,由于整個(gè)社會(huì)的資本有機(jī)構(gòu)成的提高,使得社會(huì)平均利潤率下降,導(dǎo)致利潤有下降的趨勢,從而使地價(jià)呈上升勢態(tài)。

  8、 市場結(jié)構(gòu)不同:一般商品有完整的市場,形成的物價(jià)比較客觀;土地是不完全的市場,需要對(duì)地價(jià)影響很大,形成的價(jià)格主觀因素影響很大。

  9、 折舊現(xiàn)象不同:一般商品有折舊現(xiàn)象,價(jià)值隨使用年限增長而降低,土地不僅沒有折舊,面且還增值,其價(jià)格常隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而自然升高。

  考點(diǎn)3:土地價(jià)格的類型

  1、 按土地權(quán)利分類:(1)所有權(quán)價(jià)格;(2)使用權(quán)價(jià)格;(3)租賃權(quán)價(jià)格;(4)抵押權(quán)價(jià)格;

  2、 按土地價(jià)格形成的方式:(1)交易價(jià)格;(2)評(píng)估價(jià)格(交易底價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)、課稅價(jià)格 ;

  3、 按政府管理手段:(1)申報(bào)地價(jià);(2)公告(示)地價(jià):

  4、 按土地價(jià)格表示方法:(1)土地總價(jià)格;(2)單位面積地價(jià);(3)樓面地價(jià)

  考點(diǎn)4:我國現(xiàn)行地價(jià)體系

  1、 從宏觀到微觀,我國的地價(jià)體系基本上可以用等、級(jí)、價(jià)進(jìn)行概括。其中“等、級(jí)”偏重于對(duì)土地自然質(zhì)量的評(píng)價(jià);而“價(jià)”則更偏重于對(duì)土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的評(píng)價(jià)。

  2、 從宏觀到微觀,在土地等、級(jí)、價(jià)體系中,土地等別處于最宏觀的層面,級(jí)別次之,而地價(jià)則處于微觀層面。

  3、 從土地自然質(zhì)量到土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值,在土地等、級(jí)、價(jià)體系中,“等、級(jí)”偏重于對(duì)土地自然質(zhì)量的評(píng)估;而“價(jià)”更偏重于對(duì)土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的評(píng)價(jià)。

  4、 按照管理需求,我國的地價(jià)體系如下:

  (1)宏觀管理需求層面

  ※ 土地等別,包括城鎮(zhèn)土地等別、農(nóng)用地等別;

  ※土地級(jí)別,包括城鎮(zhèn)土地級(jí)別、農(nóng)用地級(jí)別;

  ※基準(zhǔn)地價(jià),包括城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)、農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià);

  ※標(biāo)定地價(jià)(城鎮(zhèn))

  ※最高(最低)限價(jià),包括工業(yè)用地出讓最低限價(jià)、居住用地最高限價(jià)(兩限房使用)

  ※監(jiān)則地價(jià)

  (2)微觀管理需求層面

  ※出讓涉及地價(jià),包括出讓底價(jià)、出讓成交地價(jià);

  ※土地出租涉及地價(jià),包括國有土地租金、國有土地所有權(quán)收益;

  ※企業(yè)改制涉及地價(jià),包括作價(jià)出資(入股)地價(jià)、授權(quán)經(jīng)營地價(jià);

  ※劃撥土地涉及地價(jià),包括劃撥轉(zhuǎn)讓地價(jià)、劃撥補(bǔ)交出讓金;

  ※土地收購儲(chǔ)備涉及地價(jià),包括國有土地收購價(jià)格、國有土地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)用地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

  ※集體土地流轉(zhuǎn)涉及地價(jià),包括農(nóng)用地流轉(zhuǎn)價(jià)格、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)格

  考點(diǎn)5:我國土地價(jià)格的主要類型

  1、 按管理層次劃分:(1)基準(zhǔn)地價(jià);(2)宗地地價(jià)?;鶞?zhǔn)地價(jià)是分用途的土地使用權(quán)的最高出讓年限的區(qū)域平均價(jià)格,具有有限期、全域性、平均性、時(shí)效性的特點(diǎn)。其作用是;反映土地市場中的地價(jià)水平及期限變動(dòng)趨勢,為地價(jià)管理提供依據(jù);為國家征收土地使用稅提供依據(jù);引導(dǎo)土地合理利用和流轉(zhuǎn)。

  2、 按土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)劃分:(1)土地所有權(quán)價(jià)格;(2)土地使用權(quán)價(jià)格

  3、 按土地開發(fā)程度劃分:(1)毛地價(jià)格:毛地是指政府出讓未經(jīng)拆遷安置補(bǔ)償?shù)呐f城區(qū)土地。(2)生地價(jià)格:生地是指未進(jìn)行征地補(bǔ)償?shù)男聟^(qū)土地。指已完成使用批準(zhǔn)手續(xù)而未進(jìn)行或部分進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)和平整的正常市場條件下土地使用權(quán)價(jià)格。一般說,毛地價(jià)和生地價(jià)由出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)構(gòu)成,不包括拆遷補(bǔ)償費(fèi)或征地費(fèi);(3)熟地價(jià)格:是指政府出讓經(jīng)過三通一平或五通一平或七通一平,可直接開發(fā)利用的土地。

  4、 按地價(jià)構(gòu)成劃分:城市建設(shè)配套費(fèi);征地拆遷開發(fā)費(fèi);土地開發(fā)費(fèi)

  5、 按交易方式劃分:(1)收購地價(jià):收購方式可分為征用、收回、收購、置換;(2)劃撥地價(jià)、出讓地價(jià)、承租地價(jià):一級(jí)市場中的主要地價(jià)形式;(3)出租價(jià)格、轉(zhuǎn)讓價(jià)格、抵押價(jià)格:二級(jí)市場形成產(chǎn)生的主要地價(jià)形式;(4)入股價(jià)格:起源于國有企業(yè)改革,一般適用于占地面積較大、經(jīng)營效益好、競爭能力強(qiáng)、開發(fā)前景好。

  6、 按地價(jià)形式和目的劃分:(1)評(píng)估地價(jià);(2)交易地價(jià);(3)政策性地價(jià);(4)征地區(qū)片

 

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