2014土地估實務(wù)基礎(chǔ):我國土地價格的主要類型
在我國的土地市場中,已經(jīng)存在或正在形成一系列表示不同的特性和滿足不同作用的地價形式,例如:根據(jù)地產(chǎn)市場狀況,在一定區(qū)域內(nèi)形成的區(qū)域平均價;政府確定實施各項土地管理措施所依據(jù)的地價標(biāo)準(zhǔn);清產(chǎn)核資中反映占用土地資產(chǎn)量的地價標(biāo)準(zhǔn);股份制企業(yè)土地作價入股的地價標(biāo)準(zhǔn);政府出讓土地使用權(quán)確定的最低價、期望成交價格及實際出讓價格等等。
因此,借鑒國內(nèi)外土地估價與地價管理的成功經(jīng)驗,根據(jù)我國地價管理制度的特點和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定,在我國的地價體系中土地價格主要有以下幾種類型:
1)反映城鎮(zhèn)整體地價水平,作為政府對地價進行宏觀管理和控制標(biāo)準(zhǔn)的基準(zhǔn)地價;
基準(zhǔn)地價是某一時點的土地使用權(quán)價格,這一時點就是基準(zhǔn)地價評估的基準(zhǔn)日?;鶞?zhǔn)地價的評估年期就是各類用地國有土地使用權(quán)出讓的最高年期。
2)反映宗地在一般市場條件下正常地價水平,作為政府對地價和地產(chǎn)市場進行具體管理的依據(jù)的標(biāo)定地價;
標(biāo)定地價是政府根據(jù)管理需要評估的具體宗地在公開市場和正常經(jīng)營管理條件下某一期日的土地使用權(quán)價格。標(biāo)定地價是宗地地價的一種,由政府組織或委托評估,并被政府認可作為土地市場管理的依據(jù),其評估方法與一般宗地估價方法相同。標(biāo)定地價與基準(zhǔn)地價一樣,由政府定期公布。
3)反映宗地在不同市場條件和不同交換形式下地價水平,供土地交換或交換各方作為交易最低價或期望價參考的交易評估價;
4)反映具體宗地在地產(chǎn)交易或交換等活動中現(xiàn)實價格,由土地交易雙方認可并據(jù)此支付地價款的成交地價;
5)以上四種類型衍生的土地出讓、土地稅收、資產(chǎn)核算等方面使用的地價。
上述5種類型的土地價格相互作用,相互聯(lián)系,在我國地價體系中起到不同的作用,具有不同的地位,顯示出不同的特點。
從地價的性質(zhì)看:基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、交易底價以及由此衍生出的其他宗地地價,是根據(jù)過去成交地價及土地收益情況評估得到的評估地價,而成交地價則是在地產(chǎn)交易中直接實現(xiàn)的現(xiàn)實價格。
從地價的特點看,基準(zhǔn)地價屬于區(qū)域平均地價的一種,是目前我國最常見的區(qū)域平均地價形式,標(biāo)定地價、交易底價、成交地價及其他派生出的地價都是對于具體宗地而言,故都屬于宗地地價類型。
若按各地價在地價體系中的作用和地位分析,基準(zhǔn)地價和標(biāo)定地價是政府為管理地價和地產(chǎn)市場而組織或委托評估的,對地價體系中的其他地價具有一定的導(dǎo)向和控制作用,因而是我國地價體系的核心;標(biāo)定地價、交易地價或交易評估價是地產(chǎn)市場中最常見、最大量發(fā)生的地價形式,因而是地價體系的主要成分;而成交地價反映的是地產(chǎn)市場的現(xiàn)實,故是地價體系內(nèi)最關(guān)鍵的參照指標(biāo)。
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