2014物業(yè)管理師管理實務(wù)考前沖刺練習(xí)題(第一套)
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1.在前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)中,評標(biāo)委員會根據(jù)評標(biāo)結(jié)果向招標(biāo)人推薦不超過3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。招標(biāo)人( )。
A可任選其中一個作為中標(biāo)人
B應(yīng)以報價最低的為中標(biāo)人
c應(yīng)報請房地產(chǎn)行政主管部門確定中標(biāo)人
D應(yīng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人
2.前期物業(yè)管理是指從前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起至( )之日止的物業(yè)管理活動。
A.首次業(yè)主大會會議召開
B業(yè)主大會成立
C.50%業(yè)主入住
D物業(yè)服務(wù)合同生效
3.因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等,( )應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。
A.裝修人
B裝修企業(yè)
c.裝修施工人員
D物業(yè)服務(wù)企業(yè)
案例分析:
劉先生購買了一套位于頂層的商品房,入住時與物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》和《臨時管理規(guī)約》中都有明確的規(guī)定:“為維護小區(qū)整體形象和相鄰住戶的安全,業(yè)主不得私自封閉觀景陽臺,不得在窗戶上加裝防護欄?!比胱『?,劉先生未經(jīng)物業(yè)公司同意,擅自封閉了觀景陽臺并加裝了防護欄。物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)后要求其拆除。劉先生認(rèn)為:這是自己的房子,自已有權(quán)利處理,拒不拆除。物業(yè)公司決定:對劉先生罰款2000元。劉先生拒絕交納。在不得已的情況下,物業(yè)公司采取了斷水、斷電、停止服務(wù)等系列“制裁措施”。雙方矛盾十分尖銳,物業(yè)公司把劉先生告上了法庭。 物業(yè)公司的訴訟請求是:劉先生拆除封閉陽臺的材料及防護欄并交納罰款;劉先生承擔(dān)此案的訴訟費。
問題:
1、物業(yè)公司的各項訴訟請求能否得到法院的支持?
2.按照法律法規(guī)要求,劉先生在此案中有哪些過錯?
3.指出物業(yè)公司在操作中的錯誤所在。應(yīng)當(dāng)采取何種做法?
答案:
1、D
2、D
3、A
案例分析、
1、 (l)物業(yè)公司要求劉先生交納罰款的請求無法律依據(jù),應(yīng)予以駁回;
(2)訴劉先生除拆封閉陽臺的材料及防護欄的請求應(yīng)予以支持;
(3)此案的訴訟費應(yīng)由雙方分擔(dān)。
2.按照《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》,劉先生的行為屬未經(jīng)同意,搭建建筑物、構(gòu)筑物和改變外立面行為,并且違反了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》和《臨時管理規(guī)約》的約定,屬違規(guī)行為。
3.物業(yè)公司不是行政管理部門,也不是執(zhí)法單位,無權(quán)罰款,無權(quán)采取斷水、斷電等方式處理糾紛。應(yīng)當(dāng)在制止無效的情況下,及時向有關(guān)行政管理部門報告,或通過司法途徑解決。
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二、某一住宅小區(qū),房屋都是12層的小高層,外墻材料是玻璃幕墻。某員工作為保潔服務(wù)部的負(fù)責(zé)人,在中秋節(jié)即將來臨時,按照原定保潔計劃,需要對所管理的物業(yè)的外墻進行清洗。
請回答:
1、下列選項中,( )屬于物業(yè)管理的日常清潔衛(wèi)生服務(wù)工作的內(nèi)容:
A:樓外公共區(qū)域保潔
B:樓內(nèi)保潔
C:垃圾收集與處理
D:管道疏通
E:清潔拓荒
參考答案:ACD
分析:B所指的是樓內(nèi)保潔,我們只提供樓內(nèi)公共區(qū)域的保潔;E屬于一次性物業(yè)保潔服務(wù),不屬于日常保潔服務(wù)的范圍。
2、做外墻清潔時,常用的清潔方法有哪幾種?
答:外墻清潔根據(jù)建筑高低、客戶要求及裝飾面材料等情況采用不同的清潔方法。常用方法有:
①吊籃清潔法,適用于樓層較高、原設(shè)計配有高空吊籃的建筑,較為安全,但工作效率低;
?、谌斯さ醢迩鍧嵎?,適用于各種外墻,工作效率較高,但危險性大,容易造成清潔人員或清潔工具下墜的危險;
?、凵禉C清潔,對于高度不太大(15米以下)、配有升降機的場所,較安全可靠,但清潔的高度受限制;
?、艽钅_手架清潔,多用于上凸下凹的特殊形狀建筑外墻清潔,成本高,效率低;
?、葜苯铀畼尲敖訔U清潔法,多用于較矮的外墻(3米以下);
?、耷逑礄C保養(yǎng),一種現(xiàn)代清洗方法,效率高且安全,但前提是配有自動清洗機。
3、當(dāng)組織員工進行外墻清潔作業(yè)時,有哪一些注意事項。
答:外墻清洗注意事項有:
?、偻鈮η逑辞氨仨毟鶕?jù)清潔對象的特點做好完善的清洗施工方案,包括外墻材料及面積確認(rèn)、清潔步驟、安全措施、用藥方案、應(yīng)急預(yù)案、質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)及措施等;
?、谕鈮η鍧嵐ぷ髦邪踩侵刂兄?,對于高空作業(yè)的人選、下吊材料、天氣狀況、安全防范等必須嚴(yán)格按相關(guān)規(guī)定操作,下吊前、中、后都必須對每件物品、每個操作做好充分的安全檢查,高處作業(yè)必須系好安全帶、戴上安全帽;
?、弁鈮η逑幢仨毟鶕?jù)不同的外墻裝飾材料采用不同的藥劑及清洗方法,且在全面清洗前必須先根據(jù)不同的外墻裝飾材料洗出一小塊樣板,經(jīng)檢查確實不會對外墻裝飾材料造成不良影響后方可全面清洗;
?、芮逑辞氨仨毻ㄖ緱澖ㄖ恳粯I(yè)主(客戶)不要開窗,對周圍可能影響到的區(qū)域做好圍護,對可能受影響的植物、車輛及其他物品做好保護措施;
?、萸逑磪^(qū)域周圍必須用圍欄封閉,避免無關(guān)人員入內(nèi),清洗現(xiàn)場必須有專門的安全監(jiān)督員對整個施工過程進行監(jiān)督指導(dǎo);
⑥由于外墻清洗藥劑有較強的腐蝕性,清洗范圍內(nèi)的各種植物必須做好遮蓋保護并及時沖水,避免藥物對植物造成影響。
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三、物業(yè)管理項目的風(fēng)險是指在物業(yè)服務(wù)過程中,由于企業(yè)或企業(yè)以外的自然、社會因素所導(dǎo)致的應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的意外損失。對物業(yè)項目風(fēng)險的分析可以采用兩種方法。
請回答:
1、物業(yè)項目的風(fēng)險分析可以采用( )這兩種方法。
A:感性分析和理性分析
B:定期分析和隨機分析
C:定型分析和定制分析
D:直觀評價和定量分析
參考答案:D
2、該物業(yè)服務(wù)項目,其L值是3,E值是2,C值是7,請對本項目進行D值分析,并大致判斷風(fēng)險的高低。
參考答案:
D=LEC=3*2*7=42
根據(jù)考試用書中所提供的風(fēng)險等級判斷,該項目的風(fēng)險等級屬于二級風(fēng)險,存在一般風(fēng)險,需要加以控制。
3、本項目中的個別業(yè)主持續(xù)為本地一家媒體提供有關(guān)本企業(yè)所管轄項目的失實的投訴信息,該媒體進行了連續(xù)報道。為應(yīng)對此種宣傳報道中的失實報道,作為項目負(fù)責(zé)人,應(yīng)當(dāng)如何應(yīng)對。
參考答案:
?、傥飿I(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)針對其在經(jīng)營管理過程中可能遇到的各種風(fēng)險,樹立高度的警覺意識,建立起科學(xué)的反應(yīng)系統(tǒng)和緊急情況處理預(yù)案程序,充分發(fā)揮協(xié)調(diào)的功能。
?、谔幚硗话l(fā)危機要注意與相關(guān)方的有效溝通,在處理危機的過程中,要加強與各類公眾的溝通。一般來說,溝通與交流的對象主要分為直接受害人和媒體、其他業(yè)主、政府官員、員工。最重要的是與直接受害人和媒體的溝通。本案例中,首先要與該媒體有效溝通,對存在不實投訴的情況告知對方,并提出依據(jù)。同時告知業(yè)主,對提供不實信息要承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。
?、圯浾擄L(fēng)險發(fā)生時,物業(yè)服務(wù)企業(yè)要著重關(guān)注與新聞媒體的關(guān)系,主動溝通,適當(dāng)解釋,應(yīng)當(dāng)進行危機公關(guān)管理,危機公關(guān)可分為危機預(yù)防和危機處理兩類,前者是在危機發(fā)生前的未雨綢繆,后者是在危機發(fā)生后的處理應(yīng)對。如果仍然無效,可以提請當(dāng)?shù)匚飿I(yè)行政主管部門對此事的關(guān)注,因此,本案例中,要采取有效的危機公關(guān)手段,與媒體一起為挽回之前的負(fù)面影響而追加正面報道內(nèi)容。
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