2014物業(yè)管理師經(jīng)營管理:寫字樓物業(yè)管理的目標
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寫字樓物業(yè)管理的目標
(一)宏觀目標
寫字樓,特別是高檔超高層寫字樓,是一個城市、一個國家的標志性建筑。管理好這些寫字樓,不僅可以為企業(yè)獲取可觀的經(jīng)濟效益,還可以為國家爭取巨大的社會效益。因此,通過物業(yè)管理充分發(fā)揮寫字樓的形象性作用可以被稱為寫字樓物業(yè)管理的宏觀目標。
(二)常規(guī)目標
寫字樓物業(yè)管理常規(guī)目標集經(jīng)營、管理、服務(wù)三位一體,互相滲透。
1.經(jīng)營目標:收益部分使用率最大化。
租售型寫字樓的空間,可以以是否取得直接收益為標準劃分為收益部分(專用部分)和非收益部分(共用部分)。前者指辦公室、店鋪、租賃倉庫、停車場等。后者指共用流線(門廳、電梯廳、走廊樓梯等)、共用房間(洗手間、開水間、休息室等)、物業(yè)管理用房、設(shè)備機房等。
普通租售型商務(wù)寫字樓的有效使用率一般為:
(1)標準層有效使用率=專用部分面積/標準層面積=70%~80%;
(2)寫字樓整體有效使用率=專用部分面積的合計/總建筑面積(停車場除外)=60%~70%。
使收益部分的使用率最大化,這是寫字樓物業(yè)管理的第一個常規(guī)目標。
2.管理目標:物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化。
盡管地產(chǎn)價值的自然增長是導致物業(yè)升值的一方面原因,但優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)工程中的一個重要環(huán)節(jié),其創(chuàng)造價值增長的作用是十分巨大的。
廣義的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)整個過程,包括前期的規(guī)劃籌建,中期的租賃銷售和后期的物業(yè)管理三部分。而業(yè)主獲取利潤的途徑,除了通過第一次轉(zhuǎn)化即銷售實現(xiàn)之外,絕大部分價值是在其后40~70年的使用過程中實現(xiàn)的,即通過物業(yè)管理獲得穩(wěn)定的、巨額的利潤。更重要的是,高水平的物業(yè)管理可以使物業(yè)獲得優(yōu)良的市場形象、歷久常新的樓宇質(zhì)量和相對延長的使用壽命,而使其在產(chǎn)權(quán)的多次轉(zhuǎn)讓中為業(yè)主創(chuàng)造出遠遠超越物業(yè)本身的難以估量的價值。這種價值本身往往遠遠大于銷售和租賃所產(chǎn)生的資金回報率。
從管理的角度,確保物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化的關(guān)鍵措施,是做好房屋與設(shè)備維護工作。這是寫字樓物業(yè)管理的第二個常規(guī)目標。
3.服務(wù)目標:物業(yè)所有人與使用人滿意率最大化。
物業(yè)所有人與使用人,即業(yè)主與租戶,他們的滿意率是以租售為主的寫字樓收益的主要來源。物業(yè)管理企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品就是“服務(wù)”,向業(yè)主與客戶出售的產(chǎn)品就是“服務(wù)”,這個“服務(wù)”產(chǎn)品是按質(zhì)論價,優(yōu)質(zhì)優(yōu)價。不斷提高“服務(wù)”產(chǎn)品的市場價值,使“服務(wù)”產(chǎn)品價格居高不下,使各類對優(yōu)質(zhì)服務(wù)的需求者源源不斷的慕名而來,慷慨解囊。這是寫字樓物業(yè)管理的第三個常規(guī)目標。
(三)微觀目標
微觀目標也就是寫字樓物業(yè)管理處各部門的崗位目標。寫字樓物業(yè)管理的微觀目標可以參照建設(shè)部制定的《全國物業(yè)管理示范大廈標準及評分細則》,其中共為寫字樓的物業(yè)管理提出了九個方面的要求,分別為:基礎(chǔ)管理、房屋管理與維修養(yǎng)護、共用設(shè)備管理、共用設(shè)施管理、保安及車輛管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠地管理、精神文明建設(shè)和管理效益。
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