2014物業(yè)管理師經(jīng)營管理:影響寫字樓分類的因素

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　　影響寫字樓分類的因素

　　按照寫字樓的使用方式不同，可將寫字樓分為自用型寫字樓和租售型寫字樓。自用型寫字樓是為特定用戶量身設(shè)計建設(shè)的、僅供其獨占使用的寫字樓空間。早期的自用型寫字樓多由業(yè)主自行建設(shè)，近年的自用型寫字樓則主要是使用者從開發(fā)商手中定制購買。租售型寫字樓則可以滿足廣大寫字樓使用者的需要和期望，并以競爭性租金提供給市場上的一般租戶使用。

　　按照寫字樓物業(yè)所具備的功能差異，可將寫字樓分為：(1)單純型寫字樓，即寫字樓基本只有辦公一種功能，沒有其他功能(如展示廳、餐飲等);(2)商住型寫字樓，這種寫字樓既提供辦公又提供住宿，其中一種是辦公室內(nèi)有套間可以住宿，另一種是樓的一部分是辦公，樓的另一部分是住宿;(3)綜合型寫字樓，指以辦公為主，同時又有其他多種功能，如公寓、餐飲、商場、展示廳等的寫字樓，但其中用作辦公部分的面積最多。

　　但寫字樓市場上通常將寫字樓分為甲、乙、丙三種類型。這三種類型寫字樓的含義和有關(guān)劃分標(biāo)準(zhǔn)，在本書第一章也進(jìn)行了描述。但是，到底哪些因素影響了寫字樓類型的劃分呢?下面就這些影響寫字樓物業(yè)分類的因素進(jìn)行簡要的分析。

　　1.位置

　　寫字樓建筑的吸引力在很大程度上取決于它與另外的商業(yè)設(shè)施接近的程度，這種吸引力也會由于城市建設(shè)的發(fā)展而經(jīng)常發(fā)生變化。例如隨著北京建國門地區(qū)至大北窯及東北三環(huán)附近“中心商業(yè)區(qū)”的形成與發(fā)展，使得許多早期建成的沿街寫字樓建筑變?yōu)榧准墝懽謽?，同時也使得某些寫字樓建筑變得不再對租戶具有很強(qiáng)的吸引力。寫字樓的級別往往還受周圍建筑物及環(huán)境的影響，如果寫字樓建筑所處的位置周圍環(huán)境惡劣，會大大降低該寫字樓物業(yè)的吸引力。寫字樓建筑的位置還可能由于鄰近某大公司或金融機(jī)構(gòu)的辦公大樓而增加對租戶的吸引力。良好的位置常常可以掩蓋寫字樓建筑的許多缺陷，如果某寫字樓物業(yè)與主要商業(yè)金融區(qū)或政府辦公大樓鄰近，則維護(hù)良好的百年老建筑與新落成的建筑不會有很大的差異。

　　2.交通方便性

　　大型寫字樓建筑往往能容納成千上萬的人在里面辦公，有沒有快捷有效的道路進(jìn)出寫字樓，會極大地影響到寫字樓的分類。寫字樓建筑周圍如有多種交通方式可供選擇(公共汽車、地鐵、高速公路等)能極大地方便在寫字樓工作的人。是否有足夠的停車位也會影響到寫字樓的易接近性。一般來說，中心商貿(mào)區(qū)的寫字樓不能像郊區(qū)寫字樓那樣提供足夠的停車位，但位于大城市中心商貿(mào)區(qū)的寫字樓周圍往往有方便快捷的公共交通。

　　3.聲望或形象

　　聲望或形象在商業(yè)活動中非常重要，位置能強(qiáng)化物業(yè)的形象。一個雄心勃勃的年輕律師肯定希望他新成立的事務(wù)所與城市中最有聲望的律師事務(wù)所在同一個大樓內(nèi)或者至少是在同一個地區(qū)內(nèi)辦公。金融機(jī)構(gòu)肯定希望其辦公地點處在金融區(qū)中最有吸引力的建筑內(nèi)或與該區(qū)域盡可能地接近?；谶@些原因，有良好聲望或形象的寫字樓建筑會大大增加其吸引力。當(dāng)然，寫字樓建筑的位置、業(yè)主的實力和聲望、物業(yè)建造的標(biāo)準(zhǔn)以及為租戶提供的服務(wù)內(nèi)容會強(qiáng)化這個大廈的整體形象。建筑物的規(guī)模對其形象也有很大的影響，如果一個寫字樓建筑始終保持著一個城市中標(biāo)志性建筑的地位，則其租金就會很高。

　　4.建筑形式

　　一棟建筑物的建筑設(shè)計形式和物業(yè)外立面維護(hù)的水平是影響物業(yè)吸引力的兩個重要物理因素，在建筑形式上缺乏特點以至于難與其他建筑物區(qū)別或建筑物外立面維護(hù)狀況不好，肯定會大大影響寫字樓建筑的吸引力。

　　5.大堂

　　建筑物大堂的外觀、平面設(shè)計和燈光布置等往往構(gòu)成了一棟寫字樓建筑的特色。大廈內(nèi)的租戶經(jīng)常在寫字樓的大堂與其客戶接洽，如果大堂顯得過時、陳舊或維護(hù)不良，就會大大降低寫字樓物業(yè)的吸引力。應(yīng)該對租戶及其雇員、參觀者在大堂所需得到的初步服務(wù)給予足夠的重視，及時更新大廈指引牌(大廈指南等)，以便令進(jìn)入大廈的人員能無障礙地到達(dá)電梯或樓梯間。

　　6.電梯

　　垂直交通對于高層或超高層建筑來說非常重要，而且樓層越高對快速有效的垂直交通服務(wù)的需求就越大。在影響電梯服務(wù)質(zhì)量的因素中，電梯的位置是最重要的因素之一，如果進(jìn)入大廈的人員(租戶及其雇員、參觀者)從主入口進(jìn)入后需走很長的距離才能到達(dá)電梯間、走出電梯后又需要走很長的路才能到達(dá)他想去的地方，就會給人們留下一個很不好的印象，從而影響到大廈的吸引力。

　　電梯間入口和電梯內(nèi)部的狀況也會從總體上影響到寫字樓的吸引力。一部電梯，需要有足夠的照明、適當(dāng)?shù)牡蹴斞b修、容易識別的電梯控制符號和電梯內(nèi)地面的良好維護(hù)。為了使電梯內(nèi)的空間感開闊一些，在電梯內(nèi)的后墻上安裝鏡子或其他反光材料非常有幫助。電梯的維護(hù)狀況不良常會令電梯內(nèi)的客戶懷疑大廈內(nèi)租戶的信譽甚至擔(dān)心在電梯內(nèi)的安全問題。

　　電梯服務(wù)最重要的標(biāo)準(zhǔn)是安全和快速，但電梯乘客并不是僅僅計算電梯每分鐘能上多少層，而是計算上電梯前的等待時間以及乘上電梯后在中間各樓層停留的次數(shù)。因此，要合理配置電梯的數(shù)量，并根據(jù)建筑物的層數(shù)來確定每部電梯所停留的層數(shù)范圍，以提高電梯運行的效率。

　　7.走廊

　　建筑物內(nèi)所有的通道都要進(jìn)行認(rèn)真的裝飾，并盡可能使走廊成為租戶辦公室空間的延展。走廊需要有充足的照明，宜用自然色調(diào)裝飾。如果在走廊兩側(cè)的墻壁上懸掛一些藝術(shù)品或指引牌，應(yīng)保持清潔和及時更新。

　　8.寫字樓室內(nèi)空間布置

　　從滿足新租戶的需求和選擇意愿出發(fā)，寫字樓室內(nèi)空間布置比室內(nèi)當(dāng)前的裝修水平要重要得多。許多室內(nèi)空間因素如租用面積范圍內(nèi)窗戶的數(shù)量及其相對位置、現(xiàn)有照明情況、房間的進(jìn)深和開間以及樓外的景觀等都會影響到室內(nèi)空間的靈活使用。一些老式建筑的承重柱較多，使室內(nèi)有效使用面積和靈活調(diào)整非常困難。新寫字樓建筑的柱間距(開間)一般較大，為靈活布置空間和更有效地使用空間提供了可能。此外，室內(nèi)空間的質(zhì)量還與裝修、墻體質(zhì)量、燈具布置、照明和天花板的高度等有關(guān)。

　　9.為租戶提供的服務(wù)

　　尋租者在選擇寫字樓時通常還要看物業(yè)管理企業(yè)所提供服務(wù)的質(zhì)量與內(nèi)容，這些服務(wù)的費用可能包含在租金之內(nèi)，也可能是另行收費。這些服務(wù)中最重要的是辦公室內(nèi)管理(看管)服務(wù)、保安服務(wù)、現(xiàn)場物業(yè)管理師對租戶服務(wù)請求的反應(yīng)速度、下班后進(jìn)入寫字樓人員的管理以及空調(diào)通風(fēng)設(shè)備的維護(hù)管理。

　　有些寫字樓還為租戶提供一些特殊的服務(wù)，如提供具有良好聲像設(shè)備的會議中心、健身設(shè)施等。一些小型的購物服務(wù)(小型商店)有時也會給寫字樓內(nèi)的人員提供很多方便。這些特殊服務(wù)所直接或間接增加的成本支出，要事先向租戶說明并有可能影響其決策。

　　10.建筑設(shè)備系統(tǒng)

　　現(xiàn)代寫字樓對動力、通訊線路的布置以及空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)的要求越來越高。寫字樓的尋租者對寫字樓建筑內(nèi)的建筑設(shè)備系統(tǒng)非常重視。新落成的甲級寫字樓建筑常以智能化為目標(biāo)，安裝了很先進(jìn)的建筑設(shè)備系統(tǒng)，并能很好地滿足租戶的需要。在智能化寫字樓建筑中，計算機(jī)管理系統(tǒng)可以統(tǒng)一管理空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)、電梯或扶梯等垂直運輸系統(tǒng)、大廈保安系統(tǒng)、火警自動警報和自動噴淋消防系統(tǒng)、電信系統(tǒng)(數(shù)字式交換機(jī)、衛(wèi)星通訊網(wǎng)絡(luò)、電子郵遞、電視電話會議系統(tǒng)、公共衛(wèi)星電視天線系統(tǒng)等)、自動化電力管理系統(tǒng)和自動照明設(shè)備系統(tǒng)等。缺乏這些現(xiàn)代化管理系統(tǒng)就會降低大廈的吸引力。然而，許多現(xiàn)存的寫字樓建筑物很難滿足安裝上述系統(tǒng)的要求，甚至是一些建成不久的建筑，在對這些建筑進(jìn)行現(xiàn)代化改造的過程中，有一個成本效益分析的問題，如果大廈進(jìn)行現(xiàn)代化建筑設(shè)備系統(tǒng)改造所需支付的成本不能通過大廈租金收入的提高而收回，則進(jìn)行改造就沒有投資價值，令缺乏現(xiàn)代化建筑設(shè)備系統(tǒng)的寫字樓物業(yè)降低等級，盡管其位置和管理狀況可能很好。

　　11.物業(yè)管理水平

　　寫字樓物業(yè)管理的質(zhì)量會影響到其租金水平和市場價值。租戶非常重視物業(yè)管理的品質(zhì)和所提供服務(wù)的有效性，尤其重要的是物業(yè)維護(hù)的水平。明窗靜幾和井井有條的寫字樓維護(hù)管理，對當(dāng)前的租戶和潛在的租戶都會構(gòu)成極大的吸引力。寫字樓建筑內(nèi)建筑設(shè)備系統(tǒng)運轉(zhuǎn)是否良好以及建筑物的保安情況也是評價物業(yè)管理質(zhì)量的重要指標(biāo)。物業(yè)管理的有效性還會影響到對寫字樓空間的使用需求，對提高大廈內(nèi)客戶的信譽也很有意義。

　　12.租戶類型

　　形象和聲譽在商業(yè)經(jīng)營活動中至關(guān)重要。入住同一寫字樓的租戶間的相互影響會增加或減低他們各自的形象和聲譽。由于這個原因，租戶和物業(yè)管理企業(yè)對寫字樓內(nèi)租戶的類型都非常重視。

　　大廈內(nèi)的主要租戶往往決定了一棟寫字樓內(nèi)的租戶類型。例如，某寫字樓內(nèi)的主要租戶是一家大銀行，其他金融或與金融密切相關(guān)的企業(yè)(投資信托公司、保險公司、財務(wù)公司、顧問代理公司、會計師或?qū)徲嬍聞?wù)所等)就會爭相入住該大廈，因為銀行的聲譽往往比較好。有時主要租戶的名字還會用于為寫字樓物業(yè)命名，這可能會進(jìn)一步吸引某一特定類型的租戶來租住本物業(yè)。有些名聲不佳的公司入住可能會影響到寫字樓內(nèi)其他租戶和寫字樓物業(yè)本身的聲譽，因此對租戶類型的選擇要引起業(yè)主和物業(yè)管理師的高度重視。

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