2014物業(yè)管理師制度與政策考點:物業(yè)的保修責任

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　　物業(yè)的保修責任

　　《條例》第三十一條規(guī)定：“建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任”。

　　物業(yè)保修責任是指建設單位有對物業(yè)竣工驗收后在保修期內出現不符合工程建筑強制性標準和合同約定的質量缺陷，予以保證修復的責任。雖然物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，但前期物業(yè)管理一般處于建設單位的物業(yè)保修期間內，在保修期間與范圍內的房屋維修由建設單位承擔首要責任?！督ㄖā贰ⅰ督ㄖこ藤|量管理條例》和《房屋建筑工程質量保修辦法》對此都作了明確規(guī)定。為了區(qū)別物業(yè)管理企業(yè)和建設單位對物業(yè)的維修的不同責任，《條例》進一步明確建設單位對物業(yè)的保修責任，保修責任應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔，保修期限與范圍以外的物業(yè)維修、保養(yǎng)由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定承擔。

　　為了保障住房消費者的權益，加強商品房住宅售后服務管理，1998年建設部下發(fā)《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明制度的規(guī)定》，要求建設單位在向用戶交付銷售的新建商品住宅時，必須提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。建設單位在前期物業(yè)服務合同中的保修承諾，不得低于《住宅質量保證書》所規(guī)定的保修范圍和保修期限(詳見第四章第四節(jié)商品房銷售管理中有關內容)。

　　需要指出的是，《住宅質量保證書》所規(guī)定的保修范圍和保修期限，主要針對物業(yè)自用部位與自用設施設備，而物業(yè)共用部位與共用設施設備范圍較廣，其中一些保修范圍和保修期限尚無規(guī)定。由于這部分的保修范圍和保修期限，關系到物業(yè)管理企業(yè)與建設單位的責任界定和經濟利益，需要物業(yè)管理企業(yè)與建設單位在前期物業(yè)服務合同中明確約定。

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