2014年土地估價(jià)師考試《估價(jià)理論與方法》考點(diǎn)(1)

    2014年土地估價(jià)師考試《估價(jià)理論與方法》考點(diǎn)匯總 

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　　第一部分 地價(jià)理論

　　第一章 土地價(jià)格的概念

　　考點(diǎn)1：土地價(jià)格概念

　　概念：土地價(jià)格實(shí)際上是土地經(jīng)是價(jià)值的反映，是為購(gòu)買(mǎi)獲取土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價(jià)，即地租的資本化。土地的價(jià)格高低取決于可以獲取的預(yù)期土地收益(地租)高低。購(gòu)買(mǎi)土地實(shí)際上是購(gòu)買(mǎi)土地的權(quán)利。

　　考點(diǎn)2：土地價(jià)格的主要特征

　　1、 表示方式不同：一般商品以?xún)r(jià)格表示，而土地即有價(jià)格，又有租金表示。

　　2、 價(jià)格基礎(chǔ)不同：一般商品具有移動(dòng)性，價(jià)格來(lái)源商品本身，土地不具移動(dòng)，其可轉(zhuǎn)移的并非土地本身，而是該土地的權(quán)利和收益。土地價(jià)格是土地權(quán)利和收益的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格。

　　3、 形成時(shí)間不同：一般商品可以標(biāo)準(zhǔn)化，易于比較，有完整的市場(chǎng)，價(jià)格短時(shí)間形成，土地差異大，缺乏完整的市場(chǎng)，價(jià)格形成時(shí)間長(zhǎng)。估價(jià)時(shí)必須根據(jù)宗地自身的特點(diǎn)和市場(chǎng)狀況進(jìn)行具體分析。

　　4、 土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，價(jià)格高低不由生產(chǎn)成本決定。

　　5、 地價(jià)主要由地產(chǎn)需求決定。土地的供給總的來(lái)說(shuō)是一定的，人類(lèi)可利用的土地是十分有限的，土地經(jīng)濟(jì)供給的彈性也很小，但對(duì)土地的需求則隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)較大的變化，需求是影響地價(jià)的主要方面。

　　6、 地價(jià)具有明顯的地區(qū)性和個(gè)別性。

　　7、 地價(jià)呈明顯上升趨勢(shì)，地價(jià)上升的速度高于一般商品價(jià)格的上升速度。首先，由于土地的稀缺性，其供給彈性很小;而同時(shí)，由于社會(huì)經(jīng)是的發(fā)展和人口不斷增加，對(duì)土地的需求總是持續(xù)增加，因而地價(jià)呈現(xiàn)不斷上漲趨勢(shì);其次，由于整個(gè)社會(huì)的資本有機(jī)構(gòu)成的提高，使得社會(huì)平均利潤(rùn)率下降，導(dǎo)致利潤(rùn)有下降的趨勢(shì)，從而使地價(jià)呈上升勢(shì)態(tài)。

　　8、 市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不同：一般商品有完整的市場(chǎng)，形成的物價(jià)比較客觀;土地是不完全的市場(chǎng)，需要對(duì)地價(jià)影響很大，形成的價(jià)格主觀因素影響很大。

　　9、 折舊現(xiàn)象不同：一般商品有折舊現(xiàn)象，價(jià)值隨使用年限增長(zhǎng)而降低，土地不僅沒(méi)有折舊，面且還增值，其價(jià)格常隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而自然升高。

　　考點(diǎn)3：土地價(jià)格的類(lèi)型

　　1、 按土地權(quán)利分類(lèi)：(1)所有權(quán)價(jià)格;(2)使用權(quán)價(jià)格;(3)租賃權(quán)價(jià)格;(4)抵押權(quán)價(jià)格;

　　2、 按土地價(jià)格形成的方式：(1)交易價(jià)格;(2)評(píng)估價(jià)格(交易底價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)、課稅價(jià)格 ;

　　3、 按政府管理手段：(1)申報(bào)地價(jià);(2)公告(示)地價(jià)：

　　4、 按土地價(jià)格表示方法：(1)土地總價(jià)格;(2)單位面積地價(jià);(3)樓面地價(jià)

　　考點(diǎn)4：我國(guó)現(xiàn)行地價(jià)體系

　　1、 從宏觀到微觀，我國(guó)的地價(jià)體系基本上可以用等、級(jí)、價(jià)進(jìn)行概括。其中“等、級(jí)”偏重于對(duì)土地自然質(zhì)量的評(píng)價(jià);而“價(jià)”則更偏重于對(duì)土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的評(píng)價(jià)。

　　2、 從宏觀到微觀，在土地等、級(jí)、價(jià)體系中，土地等別處于最宏觀的層面，級(jí)別次之，而地價(jià)則處于微觀層面。

　　3、 從土地自然質(zhì)量到土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，在土地等、級(jí)、價(jià)體系中，“等、級(jí)”偏重于對(duì)土地自然質(zhì)量的評(píng)估;而“價(jià)”更偏重于對(duì)土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的評(píng)價(jià)。

　　4、 按照管理需求，我國(guó)的地價(jià)體系如下：

　　(1)宏觀管理需求層面

　　※ 土地等別，包括城鎮(zhèn)土地等別、農(nóng)用地等別;

　　※土地級(jí)別，包括城鎮(zhèn)土地級(jí)別、農(nóng)用地級(jí)別;

　　※基準(zhǔn)地價(jià)，包括城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)、農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià);

　　※標(biāo)定地價(jià)(城鎮(zhèn))

　　※最高(最低)限價(jià)，包括工業(yè)用地出讓最低限價(jià)、居住用地最高限價(jià)(兩限房使用)

　　※監(jiān)則地價(jià)

　　(2)微觀管理需求層面

　　※出讓涉及地價(jià)，包括出讓底價(jià)、出讓成交地價(jià);

　　※土地出租涉及地價(jià)，包括國(guó)有土地租金、國(guó)有土地所有權(quán)收益;

　　※企業(yè)改制涉及地價(jià)，包括作價(jià)出資(入股)地價(jià)、授權(quán)經(jīng)營(yíng)地價(jià);

　　※劃撥土地涉及地價(jià)，包括劃撥轉(zhuǎn)讓地價(jià)、劃撥補(bǔ)交出讓金;

　　※土地收購(gòu)儲(chǔ)備涉及地價(jià)，包括國(guó)有土地收購(gòu)價(jià)格、國(guó)有土地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)用地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

　　※集體土地流轉(zhuǎn)涉及地價(jià)，包括農(nóng)用地流轉(zhuǎn)價(jià)格、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)格

　　考點(diǎn)5：我國(guó)土地價(jià)格的主要類(lèi)型

　　1、 按管理層次劃分：(1)基準(zhǔn)地價(jià);(2)宗地地價(jià)?；鶞?zhǔn)地價(jià)是分用途的土地使用權(quán)的最高出讓年限的區(qū)域平均價(jià)格，具有有限期、全域性、平均性、時(shí)效性的特點(diǎn)。其作用是;反映土地市場(chǎng)中的地價(jià)水平及期限變動(dòng)趨勢(shì)，為地價(jià)管理提供依據(jù);為國(guó)家征收土地使用稅提供依據(jù);引導(dǎo)土地合理利用和流轉(zhuǎn)。

　　2、 按土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)劃分：(1)土地所有權(quán)價(jià)格;(2)土地使用權(quán)價(jià)格

　　3、 按土地開(kāi)發(fā)程度劃分：(1)毛地價(jià)格：毛地是指政府出讓未經(jīng)拆遷安置補(bǔ)償?shù)呐f城區(qū)土地。(2)生地價(jià)格：生地是指未進(jìn)行征地補(bǔ)償?shù)男聟^(qū)土地。指已完成使用批準(zhǔn)手續(xù)而未進(jìn)行或部分進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施配套開(kāi)發(fā)和平整的正常市場(chǎng)條件下土地使用權(quán)價(jià)格。一般說(shuō)，毛地價(jià)和生地價(jià)由出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)構(gòu)成，不包括拆遷補(bǔ)償費(fèi)或征地費(fèi);(3)熟地價(jià)格：是指政府出讓經(jīng)過(guò)三通一平或五通一平或七通一平，可直接開(kāi)發(fā)利用的土地。

　　4、 按地價(jià)構(gòu)成劃分：城市建設(shè)配套費(fèi);征地拆遷開(kāi)發(fā)費(fèi);土地開(kāi)發(fā)費(fèi)

　　5、 按交易方式劃分：(1)收購(gòu)地價(jià)：收購(gòu)方式可分為征用、收回、收購(gòu)、置換;(2)劃撥地價(jià)、出讓地價(jià)、承租地價(jià)：一級(jí)市場(chǎng)中的主要地價(jià)形式;(3)出租價(jià)格、轉(zhuǎn)讓價(jià)格、抵押價(jià)格：二級(jí)市場(chǎng)形成產(chǎn)生的主要地價(jià)形式;(4)入股價(jià)格：起源于國(guó)有企業(yè)改革，一般適用于占地面積較大、經(jīng)營(yíng)效益好、競(jìng)爭(zhēng)能力強(qiáng)、開(kāi)發(fā)前景好。

　　6、 按地價(jià)形式和目的劃分：(1)評(píng)估地價(jià);(2)交易地價(jià);(3)政策性地價(jià);(4)征地區(qū)片