2014物業(yè)管理師:房屋及設施設備維修養(yǎng)護計劃的實施

特別推薦：2014物業(yè)管理師《物業(yè)管理實務》第七章知識點匯總

　　房屋及設施設備維修養(yǎng)護計劃的實施

　　(一)修前預檢

　　修前預檢是對待修房屋、設施設備進行全面的檢查，目的是掌握修理對象的技術狀態(tài)。.

　　修前預檢可按下面的步驟進行：

　　(1)技術人員首先要閱讀技術說明書和各類圖紙，熟悉對象的結(jié)構、性能和技術指標。其次是查看技術檔案，了解對象的故障及其修理的歷史情況;

　　(2)使用和維護人員介紹對象目前的技術狀態(tài)和主要缺陷;

　　(3)進行外觀檢查，如磨損、油漆及缺損情況等;

　　(4)進行運行檢查，開動設備，觀察運行情況;

　　(5)按部件解體檢查。將有疑問的部件拆開細看是否有問題，拆前要做好記錄，以便解體時檢查及裝配復原之用;

　　(6)預檢完畢后，將記錄進行整理，編制維修工藝準備資料，如修前存在問題記錄表、零配件修理及更換明細表等。

　　(二)修前資料準備

　　修前預檢結(jié)束后，工程技術人員須準備各類圖紙、圖樣、記錄表格以及其他技術文件等。

　　(三)修前工藝準備

　　資料準備工作完成后，根據(jù)情況決定是否編制修理的工藝規(guī)程或設計必要的工藝裝備等。

　　(四)其他準備

　　其他準備包括對材料及零備件、專用工、量具和設備的準備，以及具體落實停修日期和時間、向業(yè)主和有關部門發(fā)出通知、清理作業(yè)現(xiàn)場等設施設備停修前的準備工作。

　　(五)組織實施(如果考具體步驟，有可能是這一步)

　　要嚴格按照房屋及設施設備的維修計劃實施，在確保安全的前提下，注意控制以下幾個因素：

　　1.質(zhì)量的控制

　　對維修養(yǎng)護質(zhì)量有影響的要素進行有效控制，并加強對工程質(zhì)量的驗收檢查，確保維修養(yǎng)護工作能夠達到計劃的質(zhì)量標準。

　　2.進度的控制

　　物業(yè)的房屋和設施設備的使用率較高，停機維護一般都會給物業(yè)的使用造成不便。對維修養(yǎng)護工作進度進行有效控制，既可以減少維修養(yǎng)護工作對物業(yè)使用的影響，也有利于降低成本。

　　3.成本的控制

　　通過對維修養(yǎng)護成本的構成要素進行有效控制，提高維修養(yǎng)護工作的經(jīng)濟性。

　　(六)驗收和存檔

　　企業(yè)應該根據(jù)房屋及設施設備維修養(yǎng)護項目實際情況和工程量，采取適當?shù)尿炇辗绞?。驗收時應注意以下幾個問題：維修養(yǎng)護工作是否按照計劃全部完成?維修養(yǎng)護工作是否達到要求的質(zhì)量標準?維修養(yǎng)護工作的效率如何?成本控制的效果如何?如果未能滿足計劃要求，原因是什么?采取何種補救措施?

　　維修養(yǎng)護工作的存檔應該包括維修養(yǎng)護的計劃、預算和批準文件、維修養(yǎng)護工作記錄、更換材料和零配件記錄、竣工圖和驗收資料等。

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