2014物業(yè)管理師:房屋及設施設備維修養(yǎng)護計劃的制訂

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　　房屋及設施設備維修養(yǎng)護計劃的制訂

　　(一)制訂房屋及設施設備維修養(yǎng)護計劃的基本方法

　　1.維修養(yǎng)護的方式與類別

　　(1)維修方式

　　對各類不同的對象應采用不同的維修方式，房屋及設施設備維修應遵循其自身的客觀規(guī)律，在保證運行的前提下，合理利用維修資源，達到物理壽命周期內(nèi)費用最經(jīng)濟的目的。

　　1)預防性維修

　　為了降低故障率或防止房屋及設施設備性能劣化，按事先規(guī)定的修理計劃和技術要求進行的維修活動，稱為預防性維修。預防性維修是一種主動的具有預防作用的維修策略，能夠降低故障率，將事故隱患消除在初級階段，從而提高系統(tǒng)的穩(wěn)定性和可靠性，保障房屋及設施設備的正常使用，是物業(yè)管理應提倡的主要維修養(yǎng)護方式。特別是對重點和重要設施設備，更應該實行預防性維修。

　　預防性維修有以下幾種方式：

　　計劃性預防維修。計劃性預防維修又稱定期維修，具有周期性特點。它是根據(jù)零件的失效規(guī)律，事先規(guī)定修理間隔期、修理類別、修理內(nèi)容和修理工作量。

　　狀態(tài)監(jiān)測下的預防維修。這是一種以設施設備技術狀態(tài)為基礎，按實際需要進行修理的預防維修方式，是在狀態(tài)監(jiān)測和技術診斷基礎上，掌握設施設備劣化發(fā)展情況，在高度預知的情況下，適時安排的預防性修理，又稱預知的維修。它主要適用于重點設施設備，利用率高的精、大、稀設備等。

　　改善性的預防維修。為消除設施設備先天性缺陷或陳舊老化引起的功能不足、故障頻發(fā)，對設施設備局部結構和零件設計加以改造，結合修理進行改裝以提高其可靠性和維修性的措施，稱為改善性維修。

　　2)事后維修

　　事后維修是對一些沒有列入預防維修計劃的項目，在其發(fā)生故障或性能降低到不能滿足使用要求時才進行修理。采用事后維修策略可以發(fā)揮主要構件的最大物理壽命，單位維修經(jīng)濟性好。但對物業(yè)管理而言，由于設備故障或性能減低通常會給物業(yè)的使用或安全造成較大的影響或威脅，因此一般情況下，應該盡量避免事后維修，僅在下述場合可以采用：故障停機后再修理不會給物業(yè)使用造成影響;修理技術不復雜，修理迅速而又能及時提供備件;某些利用率低或有備用的設備。

　　3)緊急搶修

　　緊急搶修是對意外事件引發(fā)的故障進行的緊急修理，這類意外事件是偶然發(fā)生的，往往不具有預見性，難以進行事前準備。由于發(fā)生緊急事件會對物業(yè)的使用或安全造成重大影響，因此物業(yè)管理應該將緊急搶修列為單獨的項目加以考慮。通常采取設計緊急事件處理程序的方法對緊急搶修進行準備。實踐證明，這是提高房屋及設施設備管理水平的重要手段。

　　(2)修理類別(對于修理的類別，一般在物業(yè)服務合同中加以約定，一般情況下，大、中修不屬于物業(yè)服務的范圍)

　　1)大修

　　設施設備大修是工作量最大的一種計劃修理。它是在房屋及設施設備基礎構件或主要零件損壞嚴重，主要性能大部分喪失，安全性和可靠性嚴重下降，必須經(jīng)過全面修理才能恢復其效能的情況下使用的一種修理形式。進行設備大修時，一般需要對設備進行全部解體，消除缺陷，恢復設備的規(guī)定精度和性能。為了補償設備的無形磨損，還可結合大修，采用新技術、新工藝、新材料進行改造、改進和改裝，提高設備效能。

　　2)中修

　　中修的工作量介于大修和小修之間。在實際工作中大修與中修的差別往往不太容易界定，特別是在結構和構成不復雜的情況下，可取消中修類別。

　　3)小修

　　設施設備小修是維修工作量最小的一種計劃修理。對于實行狀態(tài)(監(jiān)測)維修的設備，小修的工作內(nèi)容主要是針對日常點檢和定期檢查發(fā)現(xiàn)的問題，拆卸有關的零部件，檢查、調整、更換或修理失效的零件，以恢復設備的正常功能;對于實行定期維修的設備，小修的內(nèi)容主要是根據(jù)掌握的損耗規(guī)律，更換或修復在修理間隔期內(nèi)失效或即將失效的零件，并進行調整，以保證設備的正常工作能力。

　　(3)修理周期和修理周期結構

　　1)修理周期

　　對已在使用的設施設備來說，修理周期是指兩次相鄰大修之間的間隔時間;對新設備來說，修理周期是指從開始使用到第一次大修理之間的間隔時間(單位：月或年)。

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　　2)修理間隔期

　　修理間隔期是指兩次相鄰計劃修理之間的工作時間(單位：月)。確定修理間隔期時應使設施設備計劃外停機時間達到最低限度。

　　3)修理周期結構

　　修理周期結構指在一個修理周期內(nèi)應采取的各種修理方式的次數(shù)和排列順序，如小修――小修――中修――小修――小修――大修。物業(yè)管理企業(yè)在實行計劃修理時，應根據(jù)實際情況，確定各種修理形式的排列順序，既要符合設備的實際需要，又要研究其修理的經(jīng)濟性。

　　2.維修養(yǎng)護計劃的種類

　　(1)按時間進度編制的計劃

　　1)年度維修保養(yǎng)計劃。包括大修、項修、技術改造、實行定期維修的小修和定期維護，以及更新設備的安裝等項目。

　　2)季度維修保養(yǎng)計劃。包括按年度計劃分解的大修、項修、技術改造、小修、定期維護及安裝和使用部門提出的季度追加項目。

　　3)月維修保養(yǎng)計劃。包括按年度和季度計劃分解的本月各項目;根據(jù)上月設備故障修理遺留的問題及定期檢查發(fā)現(xiàn)的問題，必須且有可能安排在本月的項目。

　　(2)按修理類別編制的計劃。包括房屋維修養(yǎng)護計劃、空調系統(tǒng)維修保養(yǎng)計劃、消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)計劃等。

　　3.維修養(yǎng)護計劃的編制依據(jù)

　　(1)房屋及設施設備的修理周期與修理間隔期;

　　(2)房屋及設施設備的使用要求和管理目標;

　　(3)安全與環(huán)境保護的要求;

　　(4)房屋及設施設備的技術狀態(tài)。

　　4.編制維修養(yǎng)護計劃應考慮的問題

　　(1)物業(yè)使用或運行急需的、影響其他系統(tǒng)使用的、關鍵性的設施設備應重點提前安排修理，這樣可減少對日常使用的影響;

　　(2)應考慮到維修保養(yǎng)工作量的平衡，使全年工作能均衡地進行。對待修理的設施設備應按輕重緩急安排計劃;

　　(3)應充分考慮維修前的準備時間和維修保養(yǎng)工作時間;

　　(4)應切實考慮企業(yè)資源和能力能否保障各項目的維修保養(yǎng)，如果能力或資源不足，就應該考慮項目外包或尋求技術支持，不應降低維修保養(yǎng)的技術要求;

　　(5)計劃最后確定前，資金一定要落實，確保計劃內(nèi)每項工作的資金都有足額的保障，否則，應該按照輕重緩急做刪減調整，重新制訂計劃;

　　(6)所制訂的計劃應該包括必要的工作程序和檢驗程序，使計劃具有可操作性和可驗證性;

　　(7)對物業(yè)使用或運行有較大影響的關鍵設備，應盡可能安排在非高峰期檢修，以縮短停歇時間(如中央空調系統(tǒng)的冬季檢修、采暖系統(tǒng)的夏季檢修等)。

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