2015年土地估價師理論方法：土地價格的影響因素

　　(一)一般因素(影響價格的一般、普遍、共同的因素)

　　1.行政因素：土地制度、往房制度、城市規(guī)劃、地價政策、稅收政策、交通管制和行政隸屬變更等。

　　2.人口因素：人口密度、人口素質、家庭人口構成。

　　3.社會因素：政治安定狀況、社會治安狀況、房地產(chǎn)投機、城市化進程等。

　　4.國際因素：國際經(jīng)濟狀況、國際政治因素。

　　5.經(jīng)濟因素：經(jīng)濟狀況、儲蓄和投資水平、財政收支與金融狀況、居民收入消費水平、物價變動、利率水平。

　　(二)區(qū)域因素(土地所在區(qū)域的自然、社會、經(jīng)濟條件)

　　地區(qū)的繁華程度、交通條件、基礎和公用設施條件、環(huán)境質量(人文、自然)、城市規(guī)劃限制等。

　　(三)個別因素：面積、寬度、深度、形狀、坡度、宗地基礎設施條件、宗地臨街狀況、城市規(guī)劃限制(宗地容積率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途)、土地使用年限。

　　二、地租理論

　　1.地租的概念

　　1、地租：直接生產(chǎn)者在農(nóng)業(yè)中創(chuàng)造的生產(chǎn)物被土地使用者占有的部分，是土地所有權借以實現(xiàn)的經(jīng)濟形式。

　　2、資產(chǎn)階級經(jīng)濟學：契約地租(商業(yè)地租)、經(jīng)濟地租(理論地租，即土地產(chǎn)品收入除去成本的剩余部分)兩類。

　　3、廣義地租：超額的工資、利息、利潤和利用任何生產(chǎn)要素所獲得的超額利潤。

　　4、狹義地租：僅指利用土地所獲得的超額利潤。

　　2.馬克思主義地租地價理論(本章重點)

　　1、級差地租和絕對地租兩種基本形式，還有壟斷地租、礦山地租、建筑地段地租等。

　　2、級差地租理論的基本內(nèi)容

　　(1)級差地租：指租用較優(yōu)土地 所獲得的歸土地所有者所占有的超額利潤。它和土地等級相聯(lián)系。分析級差地租的前提假設。分為兩種形式：級差地租Ⅰ(更肥沃、位置較好)和級差地租Ⅱ(追加投資)。

　　3、絕對地租理論：土地所有者憑借土地所有權壟斷所獲得的地租。產(chǎn)生原因是土地所有權壟斷。

　　4、壟斷地租：由產(chǎn)品的壟斷價格帶來的超額利潤而轉化成的地租，來自社會其他部門工人創(chuàng)造的價值。

　　5、礦山地租：為取得采掘地下礦藏財富的權利而向土地所有者支付的地租。同樣含級差地租和絕對地租。

　　6、建筑地段地租：為獲得建造各種建筑物所需土地而支付給土地所有者的地租。它以農(nóng)業(yè)地租為基礎，又與農(nóng)業(yè)地租有區(qū)別。

　　A絕對地租和級差地租均來源于農(nóng)業(yè)工人創(chuàng)造的剩余價值 ，即超額利潤。

　　B壟斷地租來源于社會其他部門工人創(chuàng)造的價值 。

　　3.地租理論在土地估價中的指導作用

　　1、絕對地租是土地價格存在的根源

　　2、級差地租的存在是決定土地價格高低的主要因素

　　3、壟斷地租是導致特殊地段土地價格高的主要原因

　　4.西方地租地價理論

　　1、資產(chǎn)階級古典經(jīng)濟學家的地租地價理論

　　(1)威廉?配第的觀點：《賦稅論》的地租概念，關于級差地租的最初概念，對土地使用權總價值的獨到見解。

　　(2)弗朗斯瓦?魁奈的觀點：重農(nóng)學派的地租觀表現(xiàn)為“純產(chǎn)品”學說，“純產(chǎn)品”的概念及存在條件。

　　(3)亞當?斯密的觀點：《國富論》中的地租概念，谷物地租決定其他耕地地租的思想，關于級差地租的觀點。

　　(4)大衛(wèi)?李嘉圖的觀點：《政治經(jīng)濟學與賦稅原理》中的地租概念，租金與地租的區(qū)分，李嘉圖的地租實際上是級差地租，級差地租產(chǎn)生的條件，農(nóng)產(chǎn)品市場價格的決定，不同條件形成的三種級差地租(豐度地租、位置地租、資本地租)。

　　2、資產(chǎn)階級庸俗經(jīng)濟學家的地租地價理論

　　(1)法國的讓?巴蒂斯特?薩伊的觀點：理論基礎是“生產(chǎn)三要素論”，目的是想證明地租來自土地的作用，而不是工人的剩余勞動。

　　(2)美國的托馬斯?羅伯特?馬爾薩斯的觀點：反映在1815年發(fā)表的《關于地租之性質及其進步的研究》中，地租的概念，剩余部分產(chǎn)生的原因。

　　3、西方新古典主義城市地租理論

　　(1)新古典主義關于地租、地價論述的幾個特點

　　(2)政策因素與地租和地價

　　包括土地利用規(guī)劃(實質性規(guī)劃政策和程序性規(guī)劃政策)和城市基礎設施政策

　　(3)地租模型――阿蘭索的地租模型〔首次引入?yún)^(qū)位平衡〕

　　突出貢獻：空間的考慮、區(qū)位平衡概念、城市地租計算的理論方法

　　通過基本公式、滿意程度函數(shù)、買價曲線來分析家庭(企業(yè))的區(qū)位平衡

　　土地市場取得平衡的條件以及平衡區(qū)位地價公式

　　重點公式自己總結：土地成本+ 利潤+ 級差地租Ⅱ=總價格 〔土地成本+ 利潤=絕對地租〕

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