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2015土地管理基礎(chǔ)與法規(guī):土地增值稅

更新時(shí)間:2014-10-17 21:56:30 來(lái)源:|0 瀏覽0收藏0

  土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個(gè)人征收的一種稅。

  例題:土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓( )的單位和個(gè)人征收的一種稅。

  A、 國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物

  B、 集體土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物

  C.國(guó)有土地所有權(quán)及地上建筑物和其他附著物

  D.國(guó)有土地使用權(quán),不包括地上建筑物和其他附著物

  答案:A

  解析:土地增值稅,只是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個(gè)人征收的一種稅。

  一、納稅人

  凡有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物(以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人為土地增值稅的納稅人。

  各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體和其他組織,以及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)及外國(guó)駐華機(jī)構(gòu)、以及外國(guó)公民、華僑、港澳同胞等均在土地增值稅的納稅義務(wù)人范圍內(nèi)。

  二、征稅范圍

  土地增值稅的征稅范圍包括國(guó)有土地、地上建筑物及其他附著物。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為。不包括通過(guò)繼承、贈(zèng)與等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

  三、課稅對(duì)象和計(jì)稅依據(jù)

  土地增值稅的課稅對(duì)象是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額。

  土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額為計(jì)稅依據(jù),土地增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收人減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入,包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。具體包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

  例題:土地增值稅以( )為計(jì)稅依據(jù)。

  A、 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地價(jià)值

  B、 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額

  C.納稅人出租房地產(chǎn)所取得的土地增值額

  D.納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的價(jià)值

  答案:B

  解析:土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額為計(jì)稅依據(jù)。

  四、稅率和應(yīng)納稅額的計(jì)算

  土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率:

  (1)增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分,稅率為30%;

  (2)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%,未超過(guò)100%的部分,稅率為40%;

  (3)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%,未超過(guò)200%的部分,稅率為50%;

  (4)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%以上部分,稅率為60%。

  每級(jí)“增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額”的比例均包括本比例數(shù)。

  為簡(jiǎn)化計(jì)算,應(yīng)納稅額可按增值額乘以適用稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算,速算公式如下:

  土地增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的,應(yīng)納稅額=土地增值額×30%;

  土地增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%,未超過(guò)100%的,應(yīng)納稅額=土地增值額×40%-一扣除項(xiàng)目×5%;

  土地增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%,未超過(guò)200%的,應(yīng)納稅額=土地增值額×50%-扣除項(xiàng)目×15%;

  土地增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的,應(yīng)納稅額=土地增值額×60%一扣除項(xiàng)目金額×35%。

  例題:土地增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的,應(yīng)納稅額的速算公式是()。

  A.應(yīng)納稅額=土地增值額×30%

  B.應(yīng)納稅額=土地增值額×40%-扣除項(xiàng)目×5%

  C.應(yīng)納稅額=土地增值額×50%-扣除項(xiàng)目×15%

  D.應(yīng)納稅額=土地增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%

  答案:D

  解析:土地增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的,應(yīng)納稅額=土地增值額X 60%一扣除項(xiàng)目金額×35%。

  五、扣除項(xiàng)目

  土地增值稅的扣除項(xiàng)目為:

  (1)取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額;

  (2)土地開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用;

  (3)建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用,或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格;

  (4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;

  (5)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

  例題:土地增值稅的扣除項(xiàng)目包括( )。

  A、 取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額

  B、 土地開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用

  C. 建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用,或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格

  D.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無(wú)關(guān)的稅金

  E、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

  答案:ABCE

  解析:與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無(wú)關(guān)的稅金,不屬于土地增值稅的扣除項(xiàng)目。

  上述扣除項(xiàng)目的具體內(nèi)容為:

  (1)取得土地使用權(quán)所支付的金額,是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。凡通過(guò)行政劃撥方式無(wú)償取得土地使用權(quán)的企業(yè)和單位,則以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金及有關(guān)費(fèi)用,作為取得土地使用權(quán)所支付的金額。

  (2)開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā))的成本,是指納稅人在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)。包括土地征用及拆遷補(bǔ)償、前期工程費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。

  (3)開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用),是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不能超過(guò)商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用,按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本兩項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所付的金額和開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本兩項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額的l0%以內(nèi)計(jì)算扣除。上述計(jì)算扣除的具體比例,由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

  (4)舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格,是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí),由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

  (5)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金,是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)已繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育附加也可視同稅金予以扣除。

  (6)對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本兩項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和,加計(jì)20%的扣除。

  納稅人有下列情形之一者,按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅:

  (1)隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)價(jià)格的;

  (2)提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的;

  (3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià),又無(wú)正當(dāng)理由的。

  例題:在土地增值額扣除項(xiàng)目中,對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本兩項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和,加計(jì)( )的扣除。

  A.5%

  B.10%

  C.15%

  D.20%

  答案:D

  解析:按照規(guī)定,對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本兩項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和,加計(jì)20%的扣除。

  六、減稅、免稅

  下列情況免征土地增值稅:

  (1)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,其土地增值額未超過(guò)扣除金額20%的;

  (2)因國(guó)家建設(shè)需要而被政府征收的房地產(chǎn)。

  其中,普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用房。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過(guò)《中華人民共和國(guó)土地增值稅實(shí)施細(xì)則》第七條(一)、(二)、(三)、(五)、(六)項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和20%的,免征土地增值稅;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目之和的20%的,應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。

  因國(guó)家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn),是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)需要而被政府批準(zhǔn)征收的房產(chǎn)或土地使用權(quán)。因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷,由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的,免征土地增值稅。

  符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人,須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng),經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后,免征土地增值稅。

  例題:納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,其土地增值額未超過(guò)扣除金額()的,免征土地增值稅。

  A.5%

  B.10%

  C.15%

  D.20%

  答案:D

  解析:普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用房。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過(guò)《中華人民共和國(guó)土地增值稅實(shí)施細(xì)則》第七條(一)、(二)、(三)、(五)、(六)項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和20%的,免征土地增值稅。

  七、征收管理

  土地增值稅的納稅人應(yīng)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi),到房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào),并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書(shū)、土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的,經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后,可以定期進(jìn)行納稅申報(bào),具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。

  八、其他規(guī)定

  為了保證稅收政策的連續(xù)性,體現(xiàn)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的鼓勵(lì)規(guī)定:

  (1)1994年1月1日以前簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同,不論其房地產(chǎn)在何時(shí)轉(zhuǎn)讓,均免征土地增值稅。

  (2)1994年1月1日以前已簽訂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同或已立項(xiàng),并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開(kāi)發(fā),其在1994年1月1日以后5年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,免征土地增值稅。簽定合同日期以有償受讓土地合同簽訂之日為準(zhǔn)。

  (3)對(duì)于個(gè)別由政府審批同意進(jìn)行成片開(kāi)發(fā)、周期較長(zhǎng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,其房地產(chǎn)在上述5年免稅期以后首次轉(zhuǎn)讓的,經(jīng)所在地財(cái)政、稅務(wù)部門(mén)審核,并報(bào)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局核準(zhǔn),可以適當(dāng)延長(zhǎng)免稅期限,在上述免稅期限再次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)以及不符合上述規(guī)定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,如超過(guò)合同范圍的房地產(chǎn)或變更合同的,均應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅。

  個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房,經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn),凡居住滿5年或5年以上的,免予征收土地增值稅;居住滿3年未滿5年的,減半征收土地增值稅。居住未滿3年的,按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。

  例題:土地增值稅的納稅人應(yīng)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起( )日內(nèi),到房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。

  A、5

  B、6

  C.7

  D.10

  答案:C

  解析:征收管理中,土地增值稅的納稅人應(yīng)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi),到房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào),并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書(shū)、土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

 

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