2014年土地估價(jià)理論與方法選擇題4

　　1.下列土地估價(jià)中的技術(shù)處理不正確的是( )。

　　A.當(dāng)采用市場(chǎng)比較法評(píng)估時(shí)，選擇的比較案例應(yīng)為3年內(nèi)成交的交易

　　實(shí)例

　　B.當(dāng)采用成本逼近法評(píng)估宗地價(jià)格時(shí)，計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)用應(yīng)準(zhǔn)確區(qū)分

　　宗地紅線內(nèi)外的開發(fā)程度

　　C收益還原法中估價(jià)對(duì)象的凈收益應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象實(shí)際經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)報(bào)

　　表分析獲得

　　D.剩余法中未來(lái)開發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)值可以采用市場(chǎng)比較法、收益還

　　原法進(jìn)行測(cè)算

　　答案：C

　　解析：客觀的財(cái)務(wù)報(bào)表是企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的基本反映，但是由于企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中往往會(huì)受到經(jīng)營(yíng)管理水平、不合理的人為干預(yù)等偶然因素的影響，造成企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表不能客觀地反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況和土地及有關(guān)資產(chǎn)的收益能力，因此在利用企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益分析時(shí)，應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整為正常經(jīng)營(yíng)管理水平下的客觀收益;其次還可以根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，按照其生產(chǎn)的產(chǎn)品或提供的服務(wù)項(xiàng)目及其相應(yīng)的市場(chǎng)價(jià)格，分析計(jì)算其客觀總收益。

　　2.受理估價(jià)委托時(shí)應(yīng)明確估價(jià)基本事項(xiàng)，其中不包括( )。

　　A.明確估價(jià)目的

　　B.明確估價(jià)對(duì)象

　　C.明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　D.明確估價(jià)收費(fèi)具體數(shù)額

　　答案： D

　　解析：估價(jià)收費(fèi)具體數(shù)額不能在受理估價(jià)委托時(shí)明確。

　　3.某房地產(chǎn)開發(fā)商取得一宗商業(yè)用地法定最高年限土地使用權(quán)，預(yù)計(jì)2年完成開發(fā)建設(shè)，經(jīng)調(diào)查測(cè)算，項(xiàng)目建成后的商場(chǎng)房地年凈收益可達(dá)到400萬(wàn)元，綜合還原率為7%，則開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值為( )萬(wàn)元。

　　A.5333

　　B.5277

　　C.4804

　　D.4754

　　答案：B

　　解析：商業(yè)用地最高年限為40年，2年完工，剩余38年。

　　400÷7%×(1-1/(1+7%)38)=5277萬(wàn)元。

　　4.某城市寫字樓用地的評(píng)估中，應(yīng)選取同時(shí)期的( )對(duì)比較案例估價(jià)期日進(jìn)行修正。

　　A全國(guó)綜合地價(jià)指數(shù)

　　B該市綜合地價(jià)指數(shù)

　　C全國(guó)寫字樓地價(jià)指數(shù)

　　D該市寫字樓地價(jià)指數(shù)

　　答案： D

　　解析：市場(chǎng)法可比實(shí)例的成交價(jià)格是其成交日期時(shí)的價(jià)格，是在其成交日期時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。由于可比實(shí)例的成交日期通常是過去，所以可比實(shí)例的成交價(jià)格通常是在過去的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。應(yīng)盡量選取同類的地價(jià)指數(shù)進(jìn)行修正。

　　5.采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地價(jià)格時(shí)，需要通過各方面的比較將對(duì)應(yīng)用途和級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)修正為估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格，在比較修正的因素中不包括對(duì)( )的修正。

　　A.建筑物成新狀況

　　B.土地開發(fā)程度

　　C.土地使用權(quán)年限

　　D.容積率

　　答案：A

　　解析：基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法比較修正的因素有年期修正、容積率修正、開發(fā)程度修正等。

　　6.下列城市規(guī)劃因素中對(duì)地價(jià)影響最大的因素是( )。

　　A.面積、形狀、土地使用年限

　　B.防洪堤、供電容量、消防站

　　C.綠化、游憩設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量

　　D.用途、容積率、建筑密度

　　答案：D

　　解析：土地用途、容積率、建筑密度的影響最大，用途的改變直接影響著地價(jià)，容積率、建筑密度決定了樓面面積的多少。

　　7.某宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為90萬(wàn)元，其中土地價(jià)值20萬(wàn)元，通過抵押獲得貸款60萬(wàn)元。若投?；馂?zāi)險(xiǎn)，其投保價(jià)值最高為( )萬(wàn)元。

　　A.30

　　B.60

　　C.70

　　D.90

　　答案：C

　　解析：總價(jià)值90萬(wàn)元，土地價(jià)值20萬(wàn)元，房產(chǎn)價(jià)值70萬(wàn)元，火災(zāi)險(xiǎn)投保為房產(chǎn)價(jià)值，因此最高70萬(wàn)元。

　　8.依據(jù)交通原則建立起來(lái)的中心地體系，上級(jí)中心地可以支配下級(jí)中心地 ( )的商服活動(dòng)。

　　A.全部

　　B.1/2

　　C.I/3

　　D.1/6

　　答案：B

　　解析：依K=4的原則形成的交通系統(tǒng)，高一級(jí)中心地除包括自身處的一個(gè)完整的次一級(jí)中心的市場(chǎng)區(qū)外，還包括相鄰6個(gè)次一級(jí)中心的市場(chǎng)區(qū)的1/2。

　　9.某公司以年租金540元/平方米的價(jià)格租用某商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，該不動(dòng)產(chǎn)的剩余土地使用年期為30年，建筑容積率為1，建筑物的成新度為70%。據(jù)調(diào)查，同類建筑物的重置價(jià)格為2000元/平方米，同類商業(yè)房地產(chǎn)的法定最高年期土地出讓價(jià)格為3000元/平方米，土地還原率為8%，建筑物還原率為10%，不動(dòng)產(chǎn)綜合還原率為9%。則該不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格為( )元/平方米。

　　A.3650

　　B.4232

　　C.5270

　　D.5599

　　答案：B

　　解析：該不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格應(yīng)為建筑物價(jià)格+土地價(jià)格

　　建筑物價(jià)格=同類建筑物重置價(jià)格×成新度=2000×70%=1400元

　　土地價(jià)格：已知同類商業(yè)土地最高年期的出讓價(jià)格為3000元/平方米，則30年的價(jià)格為：

　　3000÷(1-(1+8%)40)×(1-(1+8%)30)=2832.2元

　　則不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格=1400+2832=4232元

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