2014年土地估價(jià)師:土地增值稅怎樣算如何交

　　八問土地增值稅怎樣算?如何交?

　　一問：什么是土地增值稅?

　　老師解答：土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))所取得的增值額為征稅對象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。

　　二問：土地增值稅是新稅種嗎?

　　老師解答：不是。老師指出，北京市土地有償使用從1992年開始，到現(xiàn)在已經(jīng)十多年了。按照國家相關(guān)規(guī)定，對于個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房環(huán)節(jié)，地稅局一直在征收土地增值稅。本次出臺的《通知》，只是在征收辦法上做出了相應(yīng)調(diào)整，而并非對個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房新增了一個(gè)稅種。

　　三問：單位分的或早年買的已購公房用繳土地增值稅嗎?

　　老師解答：不用。根據(jù)2005年7月市地稅局、市財(cái)政局、市建委聯(lián)合出臺的《關(guān)于個(gè)人銷售已購住房有關(guān)稅收征管問題的補(bǔ)充通知》規(guī)定：個(gè)人首次上市交易的已購公房視同普通住房。既然所有首次上市交易的已購公房為普通住房，那么，根據(jù)此次土地增值稅的政策規(guī)定：“對居民個(gè)人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅。”所以，已購公房是不需要繳納土地增值稅的。

　　四問：二手經(jīng)濟(jì)適用房也用繳土地增值稅嗎?

　　老師解答：不用。根據(jù)政策規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房是保障性住房，視為普通住宅，因此也不用繳納土地增值稅。

　　五問：二手商品房是不是要繳這個(gè)稅呀?是不是所有的房屋都要繳納?

　　老師解答：不是所有的二手商品房都需要繳納土地增值稅。二手商品房中分為普通住宅和非普通住宅，具體如何繳納依政策而定。根據(jù)土地增值稅的政策規(guī)定：對于居民轉(zhuǎn)讓非普通住宅的，凡居住滿五年或五年以上的，是免予征收土地增值稅的。

　　那什么樣的二手商品房需要交納土地增值稅呢?老師指出，分為兩種情況：第一種，居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅;第二種，居住未滿三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。

　　六問：政策規(guī)定免證土地增值稅以滿五年為準(zhǔn)，那么，這五年是以什么為起點(diǎn)計(jì)算的?

　　老師解答：納稅人銷售已購住房的購房時(shí)間，可按契稅完稅憑證、契稅核定證明或房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的時(shí)間孰先的原則確定。

　　七問：上繳土地增值稅的非普通住宅與普通住宅是如何區(qū)分的?征收范圍內(nèi)房屋建筑面積的界線是120平方米以上還是平方米以上?

　　老師解答：2005年，北京市建委下發(fā)的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》規(guī)定享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)同時(shí)滿足以下三個(gè)條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上;單套建筑面積在140(含)平方米以下;實(shí)際成交價(jià)低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。但是，今年11月份，國稅總局發(fā)布通知，要求對“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”的標(biāo)準(zhǔn)范圍從嚴(yán)掌握，即要滿足“住宅小區(qū)建筑容積率在1.4以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下”的條件才可視為普通住宅。非普通住宅的面積由140平方米以上上調(diào)到120平方米以上，那么，對于這個(gè)范圍內(nèi)的房屋就需要繳納土地增值稅了。

　　八問：土地增值稅的稅率是多少?

　　老師解答：目前，對于土地增值稅的稅率征收有三種方式：第一，凡能夠提供購房發(fā)票的，其扣除項(xiàng)目的金額將包括取得房地產(chǎn)時(shí)有效發(fā)票所載的金額、按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%的金額等費(fèi)用。第二，對于不能夠提供購房發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)按照重置成本評估法評定的房屋及建筑物價(jià)格評估報(bào)告的，其扣除項(xiàng)目的金額則包括取得國有土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額證明、中介機(jī)構(gòu)評定的房屋及建筑物價(jià)格(不包括土地評估價(jià)值)等費(fèi)用。第三，對既不能夠提供購房發(fā)票證明，又不能提供房屋及建筑物價(jià)格評估報(bào)告的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可采取核定征收辦法，按轉(zhuǎn)讓二手房交易價(jià)格全額1%征收土地增值稅。老師認(rèn)為，由于土地增值稅采取的是累進(jìn)制抵扣的征收方式，而且在進(jìn)行具體抵扣項(xiàng)目計(jì)算時(shí)又較為復(fù)雜，因此，該稅種在市場的執(zhí)行過程中有可能會選擇按轉(zhuǎn)讓二手房交易價(jià)格全額1%征收土地增值稅。

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