2014年土地估價(jià)師考試估價(jià)實(shí)務(wù)考點(diǎn)解讀考點(diǎn):成本逼近法估價(jià)的解析題目
2014年土地估價(jià)師考試估價(jià)實(shí)務(wù)考點(diǎn)解讀考點(diǎn):匯總
考點(diǎn):采用成本逼近法估價(jià)的題目解析題目
假設(shè)某工業(yè)區(qū)的征地、拆遷、青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)為3 萬元/畝,土地開發(fā)費(fèi)為2 億元/平方公里,征地中發(fā)生的其他費(fèi)用為2 萬元/畝,貸款利率為12% ,假設(shè)土地開發(fā)周期為2 年,均勻投入,第一年投入占1/4,投資回報(bào)率為25%,土地增值收益率為5%,試計(jì)算該區(qū)域50 年期的工業(yè)用地地價(jià)。(一)審題
明確題目要求和已知條件,以確定解題方法。
(二)方法選擇與解題思路從題目所給條件,很容易判斷出適用成本逼近法?;舅悸罚旱谝徊剑鶕?jù)條件計(jì)算土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi);第二步,計(jì)算利息、利潤和土地增值收益;第三步,將以上各項(xiàng)相加得到積算價(jià)格;第四步,通過年期修正后得到所求土地價(jià)格。
(三)公式與計(jì)算步驟1、基本公式
土地價(jià)格=(土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤+土地增值收益)×年期修正系數(shù)2、計(jì)算步驟
1 (1)計(jì)算方法選擇:適用于成本逼近法
2 (2)計(jì)算土地取得費(fèi)(注意換算為統(tǒng)一的單位)土地取得費(fèi)=3+2=5 (萬元/畝)=75 (元/平方米)
3 (3)計(jì)算土地開發(fā)費(fèi),2(億元/平方公里)=200(元/平方米)
4 (4)計(jì)算利息利息=75×[(1+12%)2 -1]+200×25%×[(1+12%)1.5 -1] +200×75%×[(1+12%)
0.5 -1]=37.09 (元/平方米)
1 (5)計(jì)算利潤,利潤=(75+200)×25%=68.75 (元/平方米)
2 (6)計(jì)算成本地價(jià)成本地價(jià)=(2)+(3)+(4)+(5)=75+200+37.09+68.75=380.84 (元/平方米)
3 (7)土地積算價(jià)格積算價(jià)格=成本地價(jià)×(1+5%)=399.88 (元/平方米)
4 (8)計(jì)算50 年期地價(jià)50 年期地價(jià)=土地積算價(jià)格×[1-1/(1+r)50]= 399.88×[1-1/(1+12%)50] = 398.50 (元/平方米)
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