2014年土地估價師考試估價實務考點解讀:成本逼近法概念
更新時間:2014-01-02 19:09:11
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摘要 2014年土地估價師考試估價實務考點解讀
成本逼近法概念
成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù),再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價格的估價方法。
成本逼近法的基本思路是把對土地的所有投資,包括土地取得費用和基礎設施開發(fā)費用兩大部分作為“基本成本”,運用經(jīng)濟學等量資金應獲取等量收益的投資原理,加上“基本成本”這一投資所應產(chǎn)生的相應利潤和利息,組成土地價格的基礎部分,并同時根據(jù)國家對土地的所有權在經(jīng)濟上得到實現(xiàn)的需要,加上土地所有權應得的收益,從而求得土地價格。
計算公式:
土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利潤+土地增值收益
其一般適用范圍為新開發(fā)的土地估計;土地市場欠發(fā)育,交易實例少的地區(qū);工業(yè)用地,城區(qū)或失去工業(yè)用地除外;既無收益又無交易情況的特殊土地。成本逼近法不適用建成區(qū)域已開發(fā)土地。
土地逼近法的評估步驟為
1.判斷待估土地是否適用成本逼近法。
2.手機與估價有關的成本費用、利息、利潤及增值收益等。
3.通過直接或間接方式求取待估土地的土地取得費、土地開發(fā)費及相關稅費、利息和利潤。
4.確定土地開發(fā)后較開發(fā)前的價值增加額。
5.按地價公式求取估價土地的土地價格。
6.對地價進行修正,確定待估土地的最終價格。
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